มหากาพย์ฟองสบู่อสังหาฯจีนยังไม่สิ้น: พิษอสังหาฯยังกดทับศก.มังกร ท้องถิ่นหนี้อ่วม ประชาชน “ไม่เห็นแสงที่ปลายอุโมงค์ ”

สื่อจีนรายงาน 20 ส.ค. 2569 ศาลประชาชนชั้นกลางแห่งเมืองเซินเจิ้น มีคำพิพากษาตัดสินจำคุกตลอดชีวิต นายสีว์ จยาอิ้น ผู้ก่อตั้งบริษัท ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (Evergrande Group) ยักษ์ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์จีน พร้อมสั่งยึดทรัพย์สินส่วนตัวทั้งหมดของเขา ก่อนหน้านี้เมื่อเดือนเม.ย.ที่ผ่านมา สีว์ได้ยอมรับสารภาพในหลายข้อหา ซึ่งรวมถึงข้อหายักยอกทรัพย์และการรับ-ให้สินบนในนามบริษัท

ศาลจีนยังสั่งลงโทษปรับบริษัท ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป เป็นจำนวนเงิน 8.82 พันล้านหยวน (ประมาณ 4.3 หมื่นล้านบาท) ขณะที่บริษัทในเครือซึ่งดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถูกสั่งปรับเป็นเงิน 7 พันล้านหยวน (ประมาณ 3.4 หมื่นล้านบาท)


เศรษฐกิจจีนที่บอบช้ำจากพิษฟองสบู่อสังหาฯ

นาย สีว์ จยาอิ้น ( หรือ Hui Ka Yan) ก่อตั้งไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป หรือในชื่อจีนคือ เหิงต้า （恒大）เมื่อปี 2539 โดยมีความร่วมมือกับกลุ่มทุนในเกาะเคย์แมน และตั้งสำนักงานใหญ่ที่เมืองเซินเจิ้น มณฑลกว่างตง ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ ขยายตัวอย่างรวดเร็วจนกลายเป็นบริษัทอสังหาฯรายใหญ่อันดับที่สองของจีน (ในแง่ของยอดขาย)เมื่อปี 2560, และเป็นบริษัทที่มีมูลค่าสูงที่สุดในโลกใน 2561 จากข้อมูลสถิติปี 2563 ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ มีโครงการฯ กว่า 1,300 โครงการใน 280 เมืองทั่วประเทศจีน และทำยอดขายถึง 700,000 ล้านหยวน (103,000 ล้านเหรียญสหรัฐ) อีกทั้งกลายเป็นสัญลักษณ์การเรืองอำนาจของเศรษฐกิจจีน


ทว่า ในปี 2563 รัฐบาลจีนออกมาตรการสกัดปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาฯที่กำลังระเบิด โดยมีการกำหนดเพดานการกู้ยืมของบริษัทอสังหาฯ ในปีถัดมา ก็มีข่าวเปิดโปงว่า ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ มีหนี้ถึง 300,000 ล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งถูกจัดเป็นสถิติหนี้สินบริษัทที่สูงสุดในโลก เอเวอร์แกรนด์กลายเป็น "ตัวการใหญ่" ที่ก่อปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์จีน ซึ่งส่งผลกระทบเสียหายอย่างหนักมากต่อประเทศ เนื่องจากอสังหาฯในยุคบูมเป็น “หัวรถจักร” ขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน โดยมีการประมาณว่าภาคอสังหาฯคิดเป็นประมาณ 25-30 เปอร์เซ็นต์ของจีดีพีจีน (รวมทั้งทางอ้อม) วิกฤตอสังหาฯมังกรยังสะเทือนระบบการเงินของประเทศในวงกว้าง ตลอดจนทำลายความเชื่อมั่นทางสังคมจากความเดือนร้อนของประชาชนจำนวนมากที่ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน แต่ยังต้องผ่อนเงินค่างวดใช้คืนหนี้สินเชื่อบ้านแก่ธนาคารต่อนานถึง 20-30 ปี

ช่วงที่ตลาดอสังหาฯจีนบูม ด้วยอัตราผลตอบแทนในตลาดที่สูงมาก กลุ่มนักลงทุนเอกชนจึงแห่กู้เงินมาลงทุนชนิดมืดฟ้ามัวดินในภาคอสังหาฯ จนยอดสินเชื่ออสังหาฯของสถาบันการเงินจีนเคยทะยานสูงถึง 52 ล้านล้านหยวน คิดเป็นร้อยละ 27.1 ของสินเชื่อทั้งหมด เงินทุนจำนวนมากหลั่งไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์จนทำให้ภาคเศรษฐกิจจริงซบเซาและต้องเผชิญกับภาวะ “สูญเสียเลือด” เช่น อุตสาหกรรมการผลิต เทคโนโลยี และนวัตกรรมขาดแคลนเงินทุนสนับสนุน ทำให้การพัฒนาภาคอื่นๆชะลอตัว


ยุคอสังหาฯจีนบูม ยังสร้าง “วิมานอากาศ” ให้กับบรรดารัฐบาลท้องถิ่น โดยในช่วงหลายปีบรรดารัฐบาลท้องถิ่นในจีนต่างหันมาพึ่งพารายได้จากการขายสิทธิการใช้ที่ดินให้กับกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯในอัตราที่สูงขึ้นๆ ในปี 2565 รายได้จากการขายสิทธิการใช้ที่ดินทั่วประเทศจีนสูงถึง 6.6 ล้านล้านหยวน คิดเป็นร้อยละ 48 ของรายได้ทางการคลังของหน่วยปกครองท้องถิ่น การพึ่งพาเช่นนี้เองทำให้สถานะทางการคลังของรัฐบาลท้องถิ่นผูกติดกับตลาดอสังหาฯอย่างเหนียวแน่น ดังนั้น เมื่ออสังหาฯชะลอตัว รายได้จากที่ดินจึงลดฮวบ งบฯกระแสเงินสดของรัฐบาลท้องถิ่นที่เคยได้จากท่อน้ำเลี้ยงสำคัญจากภาคอสังหาฯก็เหือดหาย ส่งผลเสียหายแก่สมดุลทางการคลัง และกระทบต่อโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะในท้องถิ่น ในบางเมืองระดับเล็กและกลาง เนื่องจากฐานอุตสาหกรรมจริงที่อ่อนแอ การเงินที่พึ่งพิงการขายสิทธิใช้ที่ดินในระดับสูงกลายเป็นแหล่งรายได้หลัก รัฐบาลจึงเร่งขายที่ดินและขยายเมืองโดยขาดพื้นฐานเศรษฐกิจจริง ส่งผลให้เกิด “ปรากฏการณ์เมืองร้าง” (鬼城 / Ghost City) เต็มไปด้วยบ้านที่ว่างเปล่าจำนวนมาก ณ ปัจจุบัน หนี้ของรัฐบาลท้องถิ่นจีนยังเป็นวิกฤตปัญหาที่หนักหน่วงของจีน !


รูรั่วใหญ่ที่รัฐบาลไม่ได้เข้ามาจัดการตั้งแต่ต้นจนกลายเป็นระเบิดลูกใหญ่คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปใช้โมเดล “หนี้สูง หมุนเร็ว ใช้เงินกู้ที่สูง” โดยมีอัตราหนี้สินเฉลี่ยเกินร้อยละ 80 ในช่วงตลาดบูม โมเดลนี้ช่วยขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว แต่เมื่อยอดขายลดลงกระแสเงินสดขาดแคลน บริษัทเผชิญกับความเสี่ยงล้มละลาย เช่น บริษัทไชน่า เอเวอร์แกรนด์มีหนี้เกิน 2 ล้านล้านหยวน เมื่อถูกควบคุมสินเชื่อและยอดขายตกลง จึงล้มละลายส่งผลกระทบลุกลามทำให้โครงการฯต้องหยุดก่อสร้าง, ซัพพลายเชนล่ม, ธุรกิจขนาดเล็กล้มละลายและการว่างงานเพิ่มขึ้น ภาคอสังหาฯเคยเป็นภาคธุรกิจที่คนรุ่นใหม่จีนอยากเข้าไปทำงาน เพราะทำเงินได้มหาศาลกลับกลายเป็นดาวดับ!


ประชาชนเจ็บปวด...โดยไม่เห็นแสงที่ปลายอุโมงค์!

ด้านประชาชนในจีนใช้การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลักในการจัดสรรสินทรัพย์ ตอนที่อสังหาฯบูมคนจีนเกือบทั้งประเทศมองว่าการซื้อบ้านไม่มีขาดทุนมีแต่กำไร จึงเกิดการเก็งกำไรจากการซื้อโครงการอสังหาฯกันอย่างมโหฬาร

ปรากฏการณ์ที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะถูกผลักดันด้วยการเก็งกำไร ไม่ใช่อุปสงค์แท้จริง และเมื่อราคาลดลงมูลค่าทรัพย์สินก็ถูกฉุดลงไปด้วย เกิดหนี้เพิ่มขณะที่การบริโภคลดลง ส่งผลให้ตลาดขาดความเชื่อมั่น บ้านมือสองต้องหั่นราคาแบบลดแล้วลดอีกถึงจะขายออกหรือประกาศขายเป็นปียังขายไม่ออก โครงการอสังหาฯใหม่คนไม่สนใจ บริษัทพัฒนาอสังหาฯล้มละลาย ประชาชนที่ซื้อเงินสดไปไม่ได้เงินคืนแถมไม่ได้บ้าน ส่วนคนที่กู้เงินผ่อนธนาคารก็ต้องผ่อนไปตลอดจนครบสัญญาทั้งที่ไม่รู้จะได้รับส่งมอบบ้านเมื่อไหร่


มีการประเมินโดยค่ายสื่อจีนว่า ปัญหาโครงการที่หยุดการก่อสร้างกลางคัน และกลายเป็นปรากฎการณ์ที่จีนบัญญัติศัพท์เรียกว่า “บ้านเน่าปลาย” (烂尾楼”) มีประชาชนที่ได้รับผลกระทบทั่วประเทศมากกว่า 1.6 ล้านคน (ข่าวทางการที่ระบุว่ารัฐช่วยแก้ไขปัญหาอาจจะแค่ส่วนหนึ่งที่ได้รับการช่วยเหลือแต่ส่วนใหญ่ยังต้องช่วยเหลือตัวเอง) ปัญหาเหล่านี้รัฐบาลจีนยังไม่เคยออกมาให้ตัวเลขต่อสังคมที่แน่ชัด มีสถิติล่าสุดในเดือนก.พ. ปี 2569 เผยว่าเฉพาะบริษัทเอเวอร์แกรนด์มีโครงการที่อยู่อาศัยมากกว่า 300,000 ยูนิต ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ


จุดจบ เจ้าพ่ออสังหาฯจีน สีว์ จยาอิ้น

สีว์ จยาอิ้น (许家印) เกิดในครอบครัวยากจนในชนบทมณฑลเหอหนัน เขาฝ่าฟันชีวิตจนสามารถก่อตั้ง ไชน่า เอวอร์แกรนด์ กรุ๊ป ในนครกว่างโจว มณฑลกว่างตงเมื่อปี 2539 เอเวอร์เติบโตอย่างรวดเร็ว จนสีว์ จยาอิ้นได้ฉายาเป็น “ราชาอสังหาริมทรัพย์” เอเวอร์แกรนด์มีมูลค่าตามราคาตลาดสูงเกินกว่า 5 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.7 ล้านล้านบาท)

จากการจัดอันดับความมั่งคั่งของ ฟอร์บส (Forbes) ในปี 2560 สีว์ เป็นบุคคลที่ร่ำรวยที่สุดในเอเชีย โดยมีทรัพย์สินสุทธิมากถึง 45,300 ล้านเหรียญสหรัฐ ต่อมาในปี ในปี 2566 หดเหลือประมาณ 3,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

ทว่า เจ้าพ่ออสังหาฯ เอเวอร์แกรนด์ กลับกลายเป็นบริษัทอสังหาฯที่ก่อหนี้สินมากสุดในโลก ถึง 300,000 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยบริษัทฯผิดนัดชำระหนี้ตั้งแต่ปี 2564

ต่อมา สีว์ จยาอิ้น ถูกตำรวจจีนควบคุมตัวเมื่อเดือน ก.ย. ปี 2566 ในฐานะผู้ต้องสงสัยกระทำผิดทางอาญาที่เกี่ยวข้องกับปัญหาทางการเงินของเอเวอร์แกรนด์ (กรณีถ่ายโอนทรัพย์สินไปต่างประเทศ)

ปี 2567 คณะกรรมการกำกับดูแลหลักทรัพย์จีน ได้ตัดสินลงโทษ นาย สีว์ จยาอิ้น ได้แก่ การปรับเงิน 6.6 ล้านเหรียญสหรัฐ และห้ามเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ตลอดชีวิต ในความผิดฐานทำการฉ้อโกงในตลาดและมีรายได้หรือสินทรัพย์มากผิดปกติ

ในปี 2567 ศาลฮ่องกงสั่งให้เอเวอร์แกรนด์ดำเนินการชำระบัญชี (ยึดทรัพย์สินบริษัท นำออกขายทอดตลาดเพื่อนำมาชำระหนี้) และถอนชื่อออกจากตลาดหุ้นฮ่องกงในปีที่แล้ว(2568) ถือเป็นจุดจบของอาณาจักรเจ้าพ่ออสังหาฯแดนมังกรที่เติบโตอย่างรวดเร็วและดับอนาถ!