โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล
ช่วงนี้ข่าวคราวของอสังหาริมทรัพย์จีนดูจะเงียบๆหน่อย เพราะเรื่องสงครามการค้ากับสหรัฐฯดูเหมือนจะเป็นข่าวที่ร้อนแรงกว่า กระนั้นอสังหาฯจีนยังเป็นประเด็นที่น่าสนใจ ยิ่งในช่วงหลังวิกฤติที่ผ่านมา อสังหาฯจีนยังวิกฤติอยู่ไหม และแนวโน้มทิศทางจะเป็นอย่างไร?
ท่านผู้อ่านที่ติดตามข่าวสารด้านเศรษฐกิจของจีนอยู่อาจจะทราบว่า ภาคอสังหาฯจีนมีขนาดใหญ่ และเป็นภาคที่ช่วยส่งเสริมการเติบโตของเศรษฐกิจจีนมาตลอด ถึงแม้ว่าในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมาจะเป็นช่วงขาลงและมีบริษัทอสังหาฯจีนใหญ่เล็กมากมายล้มละลาย แต่ภาวะโดยรวมของอสังหาฯจีนทั่วประเทศยังไปไม่ถึงขั้น “ล้มระเนระนาด” เพราะมาตรการต่างๆที่รัฐบาลกลางและท้องถิ่นพยายามอุ้มเอาไว้อยู่ ถึงกระนั้นตอนนี้หลายคนฟันธงว่ายุคทองของอสังหาฯจีนได้สิ้นสุดแล้ว ความมั่นใจของประชาชนจีนและทัศนคติด้านการลงทุนอสังหาฯได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงแล้วเช่นกัน
มีข่าวหนึ่งพาดหัวไว้อย่างน่าสนใจว่า “2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญคลื่นการเทขาย” การผ่อนคลายมาตรการควบคุมตลาดอสังหาฯและมีกระแสข่าวว่ารัฐบาลจีนจะเริ่มเก็บภาษีที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากรีบนำบ้านออกมาขายพร้อมกัน ในกลุ่มผู้ซื้อฯที่เกิดหลังปี 1990 คือคนอายุสามสิบกว่าอยู่ในวัยทำงาน บอกว่าพวกเขาขาดทุนจากการซื้อบ้านไว้ในก่อนหน้านี้ กว่า 600,000 หยวน (ประมาณ2.7ล้าน) ภายใน 4 ปี กลายเป็นเรื่องปกติ ราคาของอสังหาฯจีนมีความเหลื่อมล้ำอย่างมาก ทรัพย์สินในทำเลศูนย์กลางบางแห่งราคายังคงเดิมหรืออาจจะมีการปรับราคากลับเพิ่มขึ้นมาบ้างในช่วงสองสามปีมานี้ แต่ในกลุ่มเมืองระดับสามและสี่หลายแห่ง ราคาลดแล้วลดอีกก็ยังขายไม่ออก
ดังนั้นตลาดอสังหาฯในจีนกำลังเปลี่ยนจากแนวโน้มเก็งกำไรกลับสู่ความต้องการเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนความเสี่ยงจาก "บ้านที่ยังไม่สร้างเสร็จ" (Pre-sale) ในจีนก็ยังมีสูงมากอยู่ เพราะก่อนหน้าหลายโครงการหยุดสร้างไปกลางคัน คนซื้อบ้านไม่ได้บ้านแถมยังต้องไปฟ้องร้องกันจ้าละหวั่น
จำนวนประกาศขายบ้านมือสองในหลายเมืองระดับหนึ่งและเมืองสองแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ในปักกิ่ง เดือนเม.ย. 2025 มีจำนวนประกาศขายทะลุ 138,000 ยูนิต ใกล้แตะระดับ 140,000 ยูนิต เมืองอื่นอย่างฉงชิ่ง หางโจว หนานจิง ก็มีประกาศขายบ้ายเกิน 160,000 ยูนิต ในเซินเจิ้นบนแพลตฟอร์มเหลียนเจีย (Lianjia) มีประกาศขายถึง 170,000 ยูนิต ในบางเมือง เช่น หางโจวและฉางซา จำนวนประกาศขายพุ่งขึ้นมากกว่า 500% ภายในเวลาอันสั้น
ราคาบ้านในเมืองศูนย์กลางหลายแห่งลดลงมากกว่า 30% จากจุดสูงสุด เช่น เขตใจกลางเมืองเซี่ยงไฮ้และกว่างโจว กลับไปอยู่ในระดับราคาเทียบเท่าปี 2017 ในเขตไห่เตี้ยนของปักกิ่ง ราคาบ้านบางโครงการลดจาก 10 ล้านหยวน เหลือ 7.5 ล้านหยวน ในเมืองระดับสามและสี่ ราคาลดลงรุนแรงยิ่งกว่า เมืองเหอกั่ง เมืองทางภาคตะวันออกเฉียงเหนือจีนที่ขึ้นชื่อเรื่องราคาอสังหาฯที่ถูกมากๆ ในช่วงนี้ราคาบ้านต่อหลังตกลงต่ำกว่า 20,000 หยวนหรือไม่ถึง 1 แสนบาท ก็ยังไม่มีคนสนใจซื้อ
หลังการยกเลิกมาตรการควบคุมการซื้อ-ขาย บ้านที่เคยเก็บสะสมไว้จำนวนมากถูกนำออกขายพร้อมกัน มีการคาดการณ์ว่ารัฐบาลจีนจะเริ่มเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ทำให้เจ้าของบ้านหลายหลังรีบขายเพื่อลดภาระในอนาคต และตั้งแต่ปี 2022 ขนาดประชากรจีนเริ่มหดตัว ความต้องการซื้อบ้านใหม่ก็ลดลงอย่างมาก ปัจจุบันพื้นที่อยู่อาศัยต่อคนเฉลี่ยอยู่ที่ 41.76 ตร.ม. ซึ่งเกินระดับของประเทศพัฒนาแล้ว ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวที่แท้จริง และหลังยุคโควิด รายได้ครัวเรือนไม่แน่นอน บวกกับภาระหนี้สินจากสินเชื่อบ้าน ทำให้บางครอบครัวต้องหยุดผ่อนหรือจำใจขายบ้านขาดทุน คนรุ่นใหม่จีนได้เปลี่ยนทัศนคติต่อการซื้อบ้าน หันมาเช่ามากขึ้น อย่างเช่น ในเซินเจิ้น อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ (price-to-income ratio) สูงถึง 30:1 ราคายังสูงอยู่มาก ความต้องการซื้อจึงอ่อนแรง
ทุกวันนี้คนจีนไม่ได้ขนขวายจะซื้อบ้านเหมือนเมื่อก่อนแล้ว ในหลายเมือง อัตราส่วนประกาศขายบ้านต่อยอดขายจริงต่ำถึง 1:10 แปลว่าแม้จะมีประกาศขายจำนวนมาก แต่ก็ขายไม่ได้ คือมีราคาแต่ไม่มีตลาด การหยุดผ่อนบ้านของคนจีนเพิ่มขึ้น ทำให้ธนาคารมีสัดส่วนสินเชื่อบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) สูงถึง 3.34% และมีการคาดการณ์ว่าปี 2025 จะมีบ้านถูกยึดเพื่อขายทอดตลาดมากกว่า 3 ล้านหลังในจีน
ในพื้นที่อสังหาฯเพื่อการพาณิชย์ก็เป็นที่น่าจับตา อาคารสำนักงานในจีนหลายแห่งมีอัตราว่างเกิน 20% เงินทุนต่างชาติที่ถือครองอสังหาฯประเภทอาคารสำนักงานในจีนก็เร่งเทขาย ในปี 2024 ขายไปแล้วสุทธิ 11.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ค่าเช่าอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ตกลง 30% เมื่อเทียบกับก่อนโควิด สถาบันวิจัยอสังหาฯในจีน คาดว่าเมืองระดับสามและสี่จะยังคงมีราคาปรับลดลงอีก 5%-10%ในปีนี้ ส่วนราคาอสังหาฯในเมืองศูนย์กลางอาจเริ่มทรงตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 ภาครัฐจีนอาจลดอัตราดอกเบี้ย LPR ลงอีก 25-50 จุด เพื่อลดแรงกดดันของตลาด
จีนกำลังประสบปัญหาราคาบ้านลดลงแต่กลับไม่มีผู้ซื้อ บ้านมือสองลงประกาศเฉลี่ยนาน 143 วันยังขายไม่ออก ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร แต่ก่อนคนจีนแย่งกันเป็นเจ้าของบ้านเพื่อปล่อยเช่า ตอนนี้หลายคนยอมลดราคาหนักๆเพื่อรีบหนีออกจากตลาด เมื่อสิ้นปี 2024 จำนวนประกาศขายบ้านมือสองทั่วประเทศแตะ 7.536 ล้านยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีก่อนถึง 28.5% โดยเฉพาะในบางเมืองใหญ่ เช่น ฉงชิ่ง และ อู่ฮั่น จำนวนประกาศขายทะลุ 200,000 ยูนิต เห็นได้ชัดว่า บรรดาเจ้าของบ้านพยายามรีบขายอสังหาฯทิ้งก่อน ที่จะเสี่ยงกับราคาที่อาจจะตกไปมากกว่านี้
กลุ่มนักลงทุนอสังหาฯมืออาชีพในจีน ในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมา อาศัยการมองตลาดอย่างแม่นยำและวางแผนเชิงกลยุทธ์ จนบางคนสามารถกอบโกยกำไรมหาศาล แต่เมื่อเผชิญกับการเข้มงวดของนโยบายรัฐและอัตราผลตอบแทนที่ลดลงทำให้ความไม่แน่นอนมีมากขึ้นมาก จากผลสำรวจ พบว่าในปี 2024 ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศลดเหลือ 2.8% ต่ำกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลในช่วงเวลาเดียวกัน ทำให้นักลงทุนอสังหาฯจีนจำนวนมากเริ่มปรับพอร์ต และทยอยขายทรัพย์สิน
ที่น่าจับตามองอีกกลุ่มหนึ่งคือ "กลุ่มครอบครัวที่มีหนี้สินสูง" พวกเขาเป็นกลุ่มที่แบกรับภาระหนี้ก้อนโตจากการแห่ซื้อบ้านในช่วงที่ตลาดร้อนแรง แต่เมื่อราคาบ้านเริ่มลดลง รายได้ของครอบครัวหยุดนิ่งหรือเติบโตช้า ทำให้คนจำนวนมากไม่สามารถผ่อนไหว ตามรายงานของธนาคารประชาชนจีน อัตราหนี้ครัวเรือนต่อรายได้พุ่งขึ้นถึง 62.3% กล่าวคือ หลายครอบครัวของคนวัยหนุ่มสาวมีภาระผ่อนบ้านต่อรายได้เกิน 55% ในขณะที่ระดับที่ถือว่า "เหมาะสม" ตามมาตรฐานสากลอยู่ที่ประมาณ 30% เท่านั้น ทำให้หลายครอบครัวจำเป็นต้องขายบ้าน แต่ตลาดตอนนี้กลับไม่เอื้อให้ขายง่ายๆ เพราะหากขายบ้านก็อาจจะได้เงินไม่พอใช้หนี้ที่เหลือ กลายเป็นสภาวะ “ไปต่อก็ไม่ได้ ถอยก็ไม่ไหว”
ในเวลาเดียวกัน บรรดาพ่อค้าแม่ค้าที่ทำธุรกิจ ก็ได้รับผลกระทบไม่น้อย คนกลุ่มนี้เคยนำกำไรจากการค้าขายไปลงทุนในอสังหาฯ โดยตอนนั้นเชื่อว่าบ้านคือสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มและปลอดภัย แต่วันนี้ธุรกิจซบเซา รายได้ค่าเช่าก็ลดลง ทำให้หลายคนต้องขายบ้านเพื่อประคองกิจการ เช่น พ่อค้าขายเสื้อผ้ารายหนึ่งเปิดเผยว่า เขาเคยซื้อบ้านในตัวเมืองถึง 3 หลัง แต่ตอนนี้กิจการตกต่ำ ราคาบ้านก็ลดลง สุดท้ายไม่มีทางเลือก นอกจากต้องยอมขายบ้านขาดทุนดีกว่าถือเอาไว้
สถานการณ์เช่นนี้ เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายทั่วประเทศ เมื่อมีผู้คนจำนวนมากเลือกที่จะขายบ้านที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง เพื่อนำเงินออกมาใช้ทำให้ตลาดเต็มไปด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกประกาศขาย แต่กลับไม่มี ความต้องการซื้อที่มากพอมารองรับ
ในกระแส “เทขาย” ครั้งนี้ ปัจจัยสำคัญอีกประการคือ “ทิศทางนโยบายของภาครัฐ” ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวคิด “บ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร” ได้ฝังรากลึกในสังคมจีน รัฐบาลทุกระดับหน่วยการปกครองต่างพากันออกมาตรการเพื่อควบคุมพฤติกรรมเก็งกำไร นอกจากนี้ การผลักดันกฎหมายจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ก็อยู่ในระหว่างดำเนินการซึ่งจะยิ่งเพิ่มภาระด้านภาษีให้กับผู้ที่ถือครองบ้านหลายหลังสำหรับครอบครัวที่พึ่งพาการลงทุนในอสังหาฯ วันข้างหน้าอาจจะยิ่งลำบากมากขึ้น
อีกประเด็นหนึ่งที่น่าจับตาคือ ตลาดเช่าบ้านที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วในขณะที่คนหนุ่มสาวจำนวนมากเบนเข็มจากการ “ซื้อบ้าน” ไปสู่การ “เช่าบ้าน” ขนาดของตลาดเช่าก็ขยายตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจทำห้องเช่าแบบบริหารครบวงจรมืออาชีพก็ผุดขึ้นมากมาย ผู้คนเริ่มตระหนักว่าการเช่าบ้านไม่ใช่เรื่องที่ตัดสินใจผิด แต่กลับมีข้อดีเรื่องความยืดหยุ่นและความคล่องตัวกว่าในชีวิต สรุปคือ คลื่นการเทขายอสังหาฯในปัจจุบันเป็นผลมาจากนโยบายของรัฐบาล โครงสร้างประชากรเปลี่ยน และความเชื่อมั่นของตลาดที่พังลง
และดูเหมือนว่าอสังหาฯจีนจะไม่ฟื้นตัวง่ายๆและคงยากมากที่จะกลับไปรุ่งเรืองเหมือนเก่า
