โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล
ในบทความนี้ผู้เขียนอยากจะมาอัปเดตสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในจีน ที่ในช่วงวันชาติจีนที่ผ่านมา มีสื่อรัฐบาลรายงานว่าอสังหาฯ กำลังฟื้นตัวเพราะรัฐบาลท้องถิ่นหลายพื้นที่รวมทั้งในปักกิ่ง มีนโยบายกระตุ้นครั้งใหญ่ และในรอบนี้ดูเหมือนว่าอสังหาฯ จีนอาจจะได้เห็นการฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจน แต่ในมุมมองของประชาชนจีนกลับสวนทางกับสถานการณ์ที่ค่ายสื่อจีนนำเสนอ
ปัจจุบันนี้หากค้นหาคำว่า “สถานการณ์อสังหาฯ จีน” ในไป๋ตู้ จะได้รับคำตอบประมาณว่า “ขณะนี้ตลาดอสังหาฯ ในจีนอยู่ในช่วงของการปรับตัว ในหลายภาคส่วนเริ่มมีสัญญาณค่อยๆ ฟื้นตัว” ในปี 2023 การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศจีนอยู่ที่ 11 ล้านล้านหยวน ลดลง 9.6% เมื่อเทียบกับปี 2022 โดยการลงทุนในที่พักอาศัยอยู่ที่ 8 แสนล้านหยวน ลดลง 9.3% ในส่วนของพื้นที่ก่อสร้างใหม่ พื้นที่เริ่มต้นก่อสร้าง และพื้นที่การขายต่างมีจำนวนที่ลดลง แต่โครงการที่สร้างเสร็จส่งมอบให้ลูกค้าเพิ่มขึ้น 17% ข้อมูลเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า กิจกรรมการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ๆ ยังลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่การเพิ่มขึ้นของโครงการที่สร้างเสร็จและส่งมอบบ้านให้ประชาชนนับเป็นสัญญาณด้านบวกว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นกับประชาชน ในประเด็น “ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน” ได้รับการบรรเทาขึ้นบ้าง แต่ถึงกระนั้นโครงการบ้านที่สร้างไม่เสร็จตามกำหนดและถูกปล่อยทิ้งร้างไว้ยังมีอยู่เป็นจำนวนที่มากกว่า
มีบล็อกเกอร์จีนท่านหนึ่งกล่าวถึงอสังหาฯ จีนในอนาคตไว้ว่า ครัวเรือนจีนครึ่งหนึ่งจะต้องเผชิญกับความท้าทายหลัก 4 ประการ ได้แก่ แรงกดดันจากการชำระสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ความเสี่ยงที่มูลค่าทรัพย์สินจะลดลง ความเสี่ยงจากโครงการก่อสร้างที่ไม่เสร็จสมบูรณ์และค่าใช้จ่ายในการเลี้ยงดูบุตรที่เพิ่มสูงขึ้น ดังนั้น ประชาชนจีนต้องเตรียมตัวให้พร้อมรับมือกับความกดดันทางเศรษฐกิจเพื่อให้สามารถรักษาความมั่งคั่งของครอบครัวเอาไว้
ในปี 2024 สัดส่วนหนี้สินของครัวเรือนต่อ GDP ของจีนเกิน 60% โดยส่วนใหญ่เป็นหนี้ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อัตราหนี้สินที่สูงทำให้ครัวเรือนต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางการเงินที่มากขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยก็เป็นเรื่องสำคัญ เนื่องจากคนจีนบางส่วนเลือกใช้สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของสภาพตลาดในอนาคตอาจทำให้การชำระหนี้รายเดือนเพิ่มขึ้น ความกดดันด้านการชำระเงินกับธนาคารก็สูงขึ้น
ในรอบ 10 ปีตั้งแต่ 2008-2018 เป็นเวลาทองของอสังหาฯ จีน ราคาอสังหาฯ ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นมาหลายเท่า ทำให้ครอบครัวชนชั้นกลางจีนจำนวนไม่น้อยก่อร่างสร้างตัวได้จริงจังจากการซื้อมาขายไป แต่หลังจากปี 2018 วิกฤตอสังหาฯ จีนเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วและล้มเป็นโดมิโน จนถึงปัจจุบันปี 2024 ถึงแม้ว่ารัฐบาลจะเริ่มกลับลำเรื่องนโยบายจากเข้มงวดมาเป็นผ่อนคลาย แต่ภาพรวมของอสังหาฯ ในประเทศยังไม่ดีขึ้น อีกทั้งราคาบ้านมือสองลดลงอย่างรวดเร็ว ทำให้สินทรัพย์ของประชาชนมีมูลค่าลดลงกันถ้วนหน้า
ในมุมของรัฐบาลจีนได้ดำเนินมาตรการหลายประการเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มาตรการกระตุ้นเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว ตัวอย่างมาตรการสำคัญ ได้แก่
1.การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกลางแห่งชาติจีน (People’s Bank Of China) ได้ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลายครั้ง เพื่อช่วยลดต้นทุนในการกู้ยืมสำหรับผู้ซื้อบ้าน และกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่
2.ผ่อนคลายข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ หลายเมืองในจีนได้ลดข้อกำหนดเกี่ยวกับการชำระเงินดาวน์สำหรับการซื้อบ้านหลังแรกหรือบ้านหลังที่สอง ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อและการซื้อบ้านง่ายขึ้น
3.นโยบายสนับสนุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการต่อเนื่อง รัฐบาลได้ผลักดันให้ธนาคารเพิ่มสินเชื่อสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงัก เพื่อป้องกันโครงการบ้านที่สร้างไม่เสร็จ และช่วยให้ผู้ซื้อได้รับมอบบ้านตามสัญญา
4.มาตรการกระตุ้นซื้อขายบ้านมือสอง ลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมและภาษีที่เกี่ยวข้อง เพื่อกระตุ้นการหมุนเวียนของทรัพย์สินและเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
5.การปรับนโยบาย "สามเส้นแดง" นโยบายสามเส้นแดงของรัฐบาลจีนถูกออกแบบมาเพื่อเป็นดัชนีชี้วัด ควบคุมหนี้สินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการปรับปรุงบางส่วนให้ความเข้มงวดน้อยลง เพื่อให้บริษัทสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากขึ้นและลดแรงกดดันในการชำระหนี้
6.การสนับสนุนการเช่าที่อยู่อาศัย รัฐบาลได้ผลักดันโครงการเช่าที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ซึ่งเป็นการเสนอทางเลือกให้ผู้ที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้มีที่อยู่อาศัยในระยะยาว
7.การสนับสนุนผู้ซื้อบ้านครั้งแรก มีมาตรการเฉพาะเพื่อสนับสนุนผู้ซื้อบ้านครั้งแรก เช่น ลดดอกเบี้ยและเงื่อนไขการกู้ที่ผ่อนคลาย เพื่อช่วยให้กลุ่มนี้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
มาตรการเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของความพยายามของรัฐบาลจีนในการสร้างเสถียรภาพให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันก็กระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่ผู้เขียนมองว่าปัจจุบันปัญหาที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาฯ จีนในปัจจุบันคือ "ประชาชนยังขาดความเชื่อมั่น" และมีการประเมินจากภาคประชาชนมากมายว่า “ราคาบ้านในจีนยังไม่ถึงจุดต่ำสุดและยังคงลงไปได้อีก” ด้วยความที่ผู้คนจากทุกภาคส่วนมองภาพลบต่ออนาคตของตลาด ทำให้เกิดการเทขายสินทรัพย์กันอย่างล้นหลาม แม้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ต่างๆ จะพยายามดึงดูดลูกค้าด้วยหลากหลายวิธี บ้านใหม่ก็ยังขายได้ยากเทียบกับยุครุ่งเรืองที่บ้านไม่พอขายประชาชนแย่งกันซื้อ และสำหรับตลาดบ้านมือสอง หากไม่ลดราคาต่ำกว่าราคาตลาดอย่าง "ชัดเจน" ก็แทบไม่มีใครซื้อ ไม่ต้องพูดถึงสัญญาณการฟื้นตัว การรักษาระดับราคาที่เป็นอยู่ในปัจจุบันนับว่าเป็นเรื่องยากแล้ว ดังนั้น วงจรขาลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบนี้อาจจะยืดเยื้อและยาวนานกว่านี้ อาจจะกินเวลาถึงสฝ 10 ปี
ที่น่าสนใจคือตอนนี้สื่อจีนแทบไม่มีใครพูดถึงแนวคิดที่ผู้นำสี จิ้นผิงรณรงค์ไม่กี่มาปีมานี้ "บ้านมีไว้เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร" ทำไมถึงเป็นแบบนั้น? อสังหาฯ เป็นส่วนหนึ่งในวงจรอุตสาหกรรมการเงินของประเทศ หากบ้านที่ซื้อไม่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ จะเหลือแค่คุณสมบัติในการอยู่อาศัย ในกรณีนี้ประชาชนสามารถเช่าบ้านตอบสนองความต้องการได้ โดยไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านเป็นภาระผ่อนระยะยาว
สำหรับชาวจีนแล้วหากอยู่ในเงื่อนไขสองกรณีนี้ อาจจำเป็นต้องซื้อบ้านคือ หนึ่ง) ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ถ้าราคาบ้านยังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หากไม่ซื้อจะเสียโอกาส แต่ถ้าซื้อจะได้กำไร นี่เป็นเหตุผลที่ทำให้ราคาบ้านในอดีตสูงอยู่เสมอ สอง) ซื้อบ้านเพื่อสามารถให้นำชื่อลูกเข้าทะเบียนบ้าน เข้าเรียนโรงเรียนที่มีคุณภาพ ตัวอย่างเช่น ในเมืองเซินเจิ้น ก่อนหน้านี้ บ้านเก่าภายในเมืองไม่มีใครสนใจ ราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง และขายไม่ออก แต่พอมีเงื่อนไขการเข้าเรียนในโรงเรียนดังต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน ทำให้ผู้ปกครองแห่กันไปซื้อบ้านในเขตที่มีโรงเรียนดังตั้งอยู่ ผลก็คือความต้องการผู้ชื้อมีมากบ้านที่ขายอยู่มีจำกัด ราคาต่อตารางเมตรพุ่งไปสูงถึง 40,000 หยวน หรือประมาณ 200,000 บาทเลยทีเดียว หากพิจารณาสถานการณ์ในปัจจุบันแรงจูงใจในการซื้อบ้านของคนจีนลดลงไปมาก คนรุ่นใหม่พิจารณาการเช่ามากกว่าการซื้อ อัตราการเกิดใหม่ของประชากรจีนก็อยู่ในระดับต่ำ ความต้องการซื้อบ้านก็ลดลงตามไปด้วย
ภายใต้สถานการณ์ข่าวลบด้านความต้องการในตลาดอสังหาฯ ในจีน บ้านมือสองในเซี่ยงไฮ้บางหมู่บ้านราคาลงมากกว่า 50% ราคาบ้านในเซินเจิ้นจากตารางเมตรละ 350,000 บาท ลดลงเหลือ 150,000 บาท! กระนั้นกระแสสังคมจีนส่วนใหญ่ยังคงมองว่ารอไปก่อน ถึงแม้ว่ารัฐบาลพยายามกระตุ้นทุกวิถีทางแต่ยังไม่กระเตื้อง ดังคำพูดหนึ่งของชาวเน็ตจีนที่ทิ้งท้ายไว้อย่างน่าสนใจว่า “กระตุ้นอสังหาฯ ก็เหมือนกับกระตุ้นให้คนมีลูก ยิ่งกระตุ้นยิ่งไม่เห็นผลเพราะการแก้ปัญหาที่ไม่ตรงจุด”
