โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล
ปีใหม่ 2024 คือความหวังของหลายคนสำหรับการเริ่มต้นใหม่ ทุกคนต่างหวังว่าการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ไปสู่ด้านที่ดีขึ้น แต่สำหรับปี 2024 นี้หลายคนบอกว่าเป็นการเริ่มต้นที่ยากลำบาก ตรงนี้เองผู้เขียนต้องขอขยายความเพิ่มเติมว่า ไม่ใช่เป็นการมองโลกในแง่ลบ แต่จากสภาพการณ์ความเป็นจริงของสังคมโลก สังคมเมืองและเศรษฐกิจโลกปัจจุบัน หลายประเทศต่างประสบปัญหาความท้าทายที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้วกันแทบทั้งสิ้น
สำหรับจีนเองเป็นหนึ่งประเทศที่มีข่าวด้านลบด้านเศรษฐกิจค่อนข้างมากตั้งแต่หลังโควิด-19 เป็นต้นมา โดยเฉพาะด้านภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนซึ่งเป็นภาคหลักที่ค้ำจุนเศรษฐกิจจีนมาตลอดกำลังประสบกับภาวะวิกฤต ที่แม้ว่ารัฐบาลจีนจะพยายามแก้ไขปัญหาแต่ดูเหมือนจะไม่ได้ช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้นนัก
ข่าวการล้มละลายของบริษัทอสังหาฯ ในจีนยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แม้แต่ธนาคารเงาของจีนจงจื่อกรุ๊ป ที่ลงทุนและปล่อยเงินกู้มหาศาลให้กับภาคอสังหาฯ ยังประสบภาวะล้มละลาย บ้านโครงการสร้างใหม่ฝืดเคือง ความต้องการซื้อไม่กระเตื้อง บ้านที่สร้างไม่เสร็จส่วนใหญ่ยังสร้างไม่เสร็จอยู่แบบนั้น เพราะถึงแม้ว่าจะมีการออกนโยบายประกันการมอบบ้านให้ประชาชนแต่เงินสนับสนุนและงานก่อสร้างต้องค่อยเป็นค่อยไป ปัญหาของภาคอสังหาฯ จีนที่ประดังเข้ามาทำให้ความคิดและความรู้สึกของชาวจีนต่อบ้าน และการลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยนไป ความมั่นใจหายหด
ปัญหาของภาคอสังหาฯ จีนยังคงเป็นปัญหาใหญ่ของปี 2024 นี้ โดยเฉพาะราคาบ้านของจีนโดยรวมทั้งมือหนึ่งและมือสองมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านมือสองในเมืองชั้นสามชั้นสี่ มีอัตราการลดราคาที่รุนแรง ไม่เว้นแม้แต่เมืองชั้นหนึ่งอย่างเซินเจิ้น ที่ไม่นานมานี้มีข่าวดังว่าราคาบ้านมือสองจาก 6 ล้านหยวน (ประมาณเกือบ 30 ล้านบาท) ลดลงมาเหลือ 2 ล้านหยวน (ประมาณเกือบ 10 ล้านบาท) ถึงขายออกได้!
มีสถิติเมื่อเดือน พ.ย.ปีที่แล้ว ราคาบ้านใหม่จาก 100 เมืองมีราคาขายลดลงกว่า 80% ส่วนเมืองที่ราคายังขึ้นก็ขึ้นเพียง 0.13-0.42% ส่วนบ้านมือสองไม่ว่าเมืองชั้นหนึ่ง สอง สาม หรือสี่ต่างลดลงทั้งสิ้น กลุ่มเมืองที่ลดลงมากที่สุดคือกลุ่มเมืองชั้นสามและสี่ มีราคาขายเฉลี่ยลดลงประมาณ 4%
ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าในปี 2024 นี้ หากราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างต่อเนื่อง เกือบ 40% ของครัวเรือนจีนจะได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีประเด็นที่เกี่ยวเนื่องต่างๆ ต่อไปนี้
ประการแรก ราคาบ้านที่ลดลงหมายถึงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลง สำหรับหลายครอบครัวก่อนหน้านี้ การซื้อบ้านและการถือครองอสังหาฯ เป็นช่องทางหนึ่งของการลงทุนเพิ่มความมั่งคั่ง แต่ราคาบ้านที่ตกต่ำจะส่งผลให้ผลตอบแทนไม่เป็นไปตามคาดหวังหรือลดลง ทำให้ได้รับผลกระทบอย่างหนักเพราะการซื้อและลงทุนในอสังหาฯ ใช้เงินก้อนใหญ่ ครอบครัวเหล่านี้เงินออมส่วนใหญ่ติดกับอยู่ในภาคอสังหาฯ ราคาบ้านที่ตกต่ำรุนแรงจะทำให้พวกเขาต้องเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจอย่างหนักและส่งผลจนเป็นปัญหาทางการเงินครอบครัว
ประการที่สอง ราคาบ้านที่ตกต่ำจะส่งผลโดยตรงต่อภาระการชำระหนี้ของผู้ซื้อบ้าน หลายครอบครัวมีหนี้สินจากการกู้ยืมเงินธนาคารเพื่อซื้อบ้าน แต่เมื่อราคาบ้านลดลง มูลค่าแท้จริงของบ้านต่ำกว่าเงินที่กู้ธนาคารมา ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านบางคนตัดสินใจหยุดการผ่อนชำระ คนกลุ่มนี้จะมีความเสี่ยงในการสูญเสียทรัพย์สินและเครดิต และเมื่อเสียเครดิตช่องทางการจัดหาเงินทุนในอนาคตก็จะถูกจำกัด ซึ่งไม่เพียงแต่จะสร้างปัญหาใหญ่ให้ครอบครัวเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบร้ายแรงต่อการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวมด้วย
ประการที่สาม ราคาบ้านที่ตกต่ำจะส่งผลโดยตรงต่อตลาดงาน ความเจริญรุ่งเรืองของตลาดอสังหาฯ ไม่เพียงเพิ่มการจ้างงานเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับการพัฒนาอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง เช่น สินค้าในครัวเรือน การตกแต่งภายใน เป็นต้น หากราคาบ้านตก ผู้คนจะลงทุนกับบ้านน้อยลง ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่ออุตสาหกรรมเหล่านี้ เมื่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องได้รับผลกระทบอย่างหนัก การว่างงานจะเพิ่มขึ้น และเสถียรภาพทางสังคมและเศรษฐกิจทั้งหมดจะถูกคุกคาม
ประการที่สี่ ราคาบ้านที่ตกต่ำส่งผลให้ราคาเช่าบ้านลดลงด้วย หลายครอบครัวจีนที่มีอสังหาฯ เยอะพึ่งพาการปล่อยเช่าบ้านเพื่อหารายได้ ปัจจุบันนี้บางพื้นที่ค่าเช่าที่เก็บได้ยังไม่พอกับค่าผ่อนบ้านกับธนาคารเลยด้วยซ้ำ เมื่อราคาค่าเช่าบ้านในตลาดขาลง ต่างคนก็ต่างลดราคาเพื่อดึงดูดผู้เช่า สำหรับครอบครัวที่มีอสังหาฯ ปล่อยเช่าแล้วนับว่าไม่ใช่เรื่องดีเลย
ดังนั้น หากราคาที่อยู่อาศัยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง เกือบครึ่งหนึ่งของครัวเรือนจีนจะเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจอย่างแน่นอน และนี่ไม่ใช่แค่ปัญหาเฉพาะบุคคลและครอบครัวเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับความมั่นคงและการพัฒนาของสังคมจีนทั้งหมดด้วย
มาดูเมืองชั้นหนึ่งของจีนอย่างเซี่ยงไฮ้ ปัจจุบันมีบ้านมือสองที่ประกาศขายเพิ่มขึ้นมากที่สุด จำนวนบ้านมือสองใน 13 เมืองสำคัญทั่วประเทศ รวมทั้งปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว เซินเจิ้น หนานจิง และอู่ฮั่น มีบ้านที่ประกาศขายถึง 2 ล้านยูนิตในช่วงกลางปี 2023 โดยเพิ่มขึ้น 25% จากต้นเดือน ม.ค.2023
ในบรรดาบ้านมือสองที่ประกาศขายในเซี่ยงไฮ้ มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากที่สุด และที่น่าสนใจคือ ราคาบ้านมือสองเซี่ยงไฮ้บางหมู่บ้านมีราคาขายลดลงกว่า 10-30% เจ้าของบ้านหลายรายยอมขายบ้านส่วนเกินทิ้งออกไปโดยไม่คำนึงถึงต้นทุน บางคนบอกว่าหากว่าอยากขายได้ต้องยอมขาดทุนย่อยยับ ตัวอย่างเช่น โครงการเฟสแรกของ Gucun Polyye ที่เซี่ยงไฮ้ บ้านขนาด 3 ห้องนอน เริ่มแรกโครงการขายในราคา 60,000 หยวน/ตารางเมตร (ประมาณ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร) ในเดือน มี.ค.2022 ราคารวม 5.4 ล้านหยวน หรือประมาณ 27 ล้านบาท ขณะที่ราคาซื้อขายตลาดมือสอง ณ สิ้นเดือน พ.ค. ปี 2023 ราคาต่อตารางเมตรลดลงมาอยู่ที่ 48,000 หยวน หรือประมาณ 2.4 แสนบาท เท่ากับราคาของบ้านโครงการนี้ ในเวลาเพียงปีเดียวลดลงไปกว่า 1.05 ล้านหยวน หรือประมาณ 5 ล้านบาท!
ผู้เขียนมีเพื่อนชาวจีนที่ซื้อบ้านในเมืองกุ้ยหยาง ช่วงที่อสังหาฯ เฟื่องฟูปี 2018 ในตอนนั้นเขากู้เงินธนาคารซื้อบ้านราคา 1.2 ล้านหยวน หรือประมาณ 6 ล้านบาท เมื่อไม่นานมานี้ได้ถามถึงราคาบ้านตอนนี้เป็นอย่างไรบ้าง ได้รับคำตอบมาว่าปัจจุบันขาดทุนมหาศาล การซื้อขายในตลาดมือสองฝืดเคือง ทำให้บ้านของเขาปัจจุบันราคาลดลงเหลือประมาณ 7 แสนหยวน หรือประมาณ 3.5 ล้านบาท เท่ากับว่ามูลค่าบ้านหายไปแล้วประมาณ 5 แสนหยวน หรือประมาณ 2.5 ล้านบาท เพื่อนของผู้เขียนยังบอกอีกว่าบ้านมือสองในจีนมีแนวโน้มจะลดลงไปอีก ไม่หยุดแค่นี้!
ผู้เขียนมองว่าในปีนี้ปัญหาอสังหาฯ จีนจะมีข่าวลบที่ชัดเจนมากขึ้นกว่าปีก่อน ต้องบอกว่าในปี 2023 ถึงแม้ว่าหลายภาคส่วนพยายามแก้ไขปัญหาแต่คงไม่ใช่สิ่งที่สามารถแก้ได้ทันที มูลค่าบ้านมือสองที่ลดลงอย่างรวดเร็ว คือระเบิดเวลาที่น่ากลัว (น่ากลัวกว่าโครงการใหม่บ้านมือหนึ่ง) เพราะอสังหาฯ พวกนี้ถูกถือครองโดยประชาชนจีนชนชั้นกลางทั่วประเทศ เมื่อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่มีอยู่เสื่อมมูลค่าอย่างรวดเร็ว อาจจะสร้างความตื่นตระหนกให้ตลาดและบั่นทอนความเชื่อมั่นของประชาชนจีนต่อเศรษฐกิจมากขึ้นไปอีก และไม่รู้ว่าจะนำพาปัญหาอะไรตามมาอีก สุดท้ายแล้วต้องลุ้นกันว่าในปีนี้อสังหาฯ จีนจะมีแนวโน้มเป็นอย่างไร
