ร่มฉัตร จันทรานุกูล นักวิชาการอิสระ
ต่อจากประเด็นในอาทิตย์ที่แล้วเรื่องของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีนที่มีผลกระทบเกิดขึ้นกับประชาชน ผู้เขียนมีข้อมูลเพิ่มเติมที่จะเล่าสู่กันฟังต่อ เกี่ยวกับข้อมูลทางด้านตัวเลขที่แสดงว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จีนกำลังเกิดปัญหาขึ้นแล้วจริงๆ อีกทั้งจากนโยบายหลักของรัฐบาลจีนที่ว่า “บ้านมีไว้อยู่ ไม่ได้เพื่อเก็งกำไร” ทำให้รัฐบาลท้องถิ่นในพื้นที่ต่างๆ ออกมาตรการยับยั้งการเก็งกำไรบ้าน ตรงนี้แต่ละท้องที่มีการออกนโยบายยิบย่อยที่ต่างกันไป แต่สิ่งที่ปฏิบัติแทบจะเหมือนกันหมดคือการลดปริมาณการปล่อยเงินกู้ให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการกู้เงินมาทำโครงการของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ยังรวมไปถึงการปล่อยกู้เงินเพื่อซื้อบ้านของประชาชนยากขึ้น เงื่อนไขมากขึ้นโดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป
หากท่านที่ติดตามนโยบายทางเศรษฐกิจจีนมาตลอดจะทราบว่า จีนเป็นประเทศที่มีลักษณะเศรษฐกิจเสรีแบบวางแผน ดังนั้นแนวทางที่ทางรัฐบาลกลางกำหนดเป็นหลักแนะแนวมีส่วนสำคัญอย่างมากกับการเติบโตของเศรษฐกิจจีนในหลายๆ ด้าน รวมถึงนโยบายของภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย
ประมาณกลางเดือน ก.ค.ที่ผ่านมา มีการรายงานตัวเลขราคาอสังหาริมทรัพย์ของจีนใน 70 เมืองทั่วประเทศ มี 35 เมืองที่ราคาบ้านตกลงไปเท่ากับระดับราคาเมื่อ 2 ปีก่อน และอีก 27 เมืองราคาบ้านตกลงไปเท่ากับระดับราคาเมื่อ 3 ปีก่อน และราคาอสังหาฯ ในเมืองเจิ้งโจว เมืองเอกของมณฑลเหอหนาน กับอีก 6 เมือง ราคาบ้านตกไปเท่ากับระดับเมื่อ 5 ปีก่อน สำหรับเมืองที่มีราคาอสังหาฯ ขยับขึ้นเล็กน้อยไม่ได้ลดลงได้แก่ ปักกิ่ง กวางเจา เซี่ยงไฮ้ เฉิงตู ไห่โข่ว และหางโจว ส่วนเมืองที่ราคาอสังหาฯ ร่วงลงมามากสุด ได้แก่ เมืองในภาคตะวันออกเฉียงเหนือของจีน อย่างมู่ตานเจียง และฮาร์บินที่ภายใน 2 ปีนี้ราคาตกไปกว่า 15%
ในส่วนของเขตเศรษฐกิจทางตอนใต้จีนอย่างจูไห่ เซี่ยงไฮ้ อุตสาหกรรมสมัยใหม่เริ่มมีการพัฒนาแบบกระจุกตัว ทำให้แรงงานจำนวนมากหลั่งไหลไปที่นั่น โดยเฉพาะกลุ่มแรงงานรุ่นใหม่ๆ ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในบริเวณนั้นยังคึกคักอยู่บ้างเพราะเศรษฐกิจดี รายได้ดี ทำให้ผู้คนมีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย นอกจากนี้ การอุบัติขึ้นของโรคระบาดโควิด-19 ทำให้เขตเศรษฐกิจภายในประเทศมีการพัฒนาที่ไม่สมดุลมากขึ้น กล่าวคือการพัฒนาของเศรษฐกิจทางตอนใต้ที่ดีกว่าทางตอนเหนือ เป็นตัวเร่งให้แรงงานลงไปทางตอนใต้เพื่อทำงาน อย่างเช่นเพื่อนรอบตัวของผู้เขียน มีที่ทำงานอยู่ในปักกิ่งมานานเป็น 10 ปี ก็หางานใหม่และย้ายไปอยู่ที่กวางเจาสักพักแล้ว โดยมีเป้าหมายว่าจะซื้อบ้านและตั้งรากฐานที่นั่นถาวร เพื่อนร่วมงานอีกคนของผู้เขียนก็ย้ายไปทำงานที่เซินเจิ้นเป็นที่เรียบร้อย และปัจจุบันเธอมีแผนซื้อบ้านและตั้งหลักปักฐานที่นั่น ดังนั้น “จำนวนประชากร” คือปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งกับความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เมืองส่วนใหญ่ที่ราคาอสังหาฯ ตกรุนแรงนั้นเป็นเมืองทางเหนือ ส่วนเมืองทางใต้ราคาตกอสังหาฯ ตกเพียงเล็กน้อย
อีกประการหนึ่งคือ การที่รัฐบาลแต่ละท้องที่โดยเฉพาะในเมืองชั้นสามเป็นต้นไปปล่อยที่ดินออกมาประมูลเยอะเกินไป ทำให้อุปสงค์และอุปทานไม่สมดุล การใช้จ่ายลงทุนของบริษัทอสังหาฯ มีเป็นจำนวนมาก แต่ความต้องการในตลาดไม่ได้มากตาม ซึ่งเมื่อบ้านมีมากกว่าความต้องการก็ต้องขายลดราคาเพื่อล้างสต๊อกที่เหลืออยู่ และนี่คืออีกสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาฯ ลดลง พอราคาอสังหาฯ ลดลง สิ่งที่ตามมาคือความมั่นใจผู้บริโภคลดลง
มาดูตารางการเพิ่มการลงทุนบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนทั่วประเทศในช่วง 1 ปี โดยอัตราการเติบโตที่แสดงคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ดังต่อไปนี้ (ที่มาข้อมูล สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน)
จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ต้นปีนี้เป็นต้นมาการลงทุนของภาคอสังหาฯ ลดลงเป็นอย่างมาก อีกทั้งในครึ่งปีแรกของปีนี้ยอดการปล่อยที่ดินของรัฐบาลท้องถิ่นทั่วประเทศ เพื่อปล่อยเช่ากรรมสิทธิ์การใช้ที่ดินให้แก่เอกชนเพื่อเอาไปพัฒนาลดลงกว่า 31.4% เทียบกับปีที่แล้ว นั่นหมายความว่ารัฐบาลท้องถิ่นหลายแห่งขาดรายได้จากการปล่อยเช่าที่ดิน ซึ่งที่ผ่านมาการปล่อยเช่าที่ดินคือรายได้หลักมหาศาลของรัฐบาลท้องถิ่นเมืองเล็กต่างๆ
ในวันที่ 28 ก.ค.ที่ผ่านมานี้รัฐบาลกลางได้ออกแนวทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2022 ทีเหลือนี้โดยมี 3 เรื่องสำคัญ ดังต่อไปนี้
1.รัฐบาลท้องถิ่นต่างๆ ต้องคิดวิธีการกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ใช่แค่เรื่องการซื้อขายบ้าน แต่ยังรวมไปถึงมาตรการด้านภาษี การบริหารจัดการรายได้จากการประมูลปล่อยเช่ากรรมสิทธิ์ที่ดิน และพยายามหาทางช่วยเหลือห่วงโซ่อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ตรงนี้ต้องปฏิบัติภายใต้หลักการ ‘บ้านมีไว้อยู่ ไม่ได้มีไว้ทำกำไร’ และการประคับประคองธุรกิจ (ผู้เขียนมองว่าข้อแรกนี้เหมือนให้โจทย์รัฐบาลท้องถิ่นที่ประสบปัญหารีบต้องไปหาวิธีแก้ไขกัน)
2.สำหรับบ้านที่สร้างไม่เสร็จหรือโครงการที่มีปัญหา รัฐบาลในท้องที่ต้องรับผิดชอบด้วย ตรงนี้หมายถึงการที่โครงการบ้านสร้างไม่เสร็จเกิดผลกระทบต่อประชาชน หน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องต้องทำหน้าที่ตรวจสอบด้านต่างๆ โดยเฉพาะการโยกเงินของบริษัทอสังหาฯ ในบัญชีรายรับจากลูกค้า แต่ก็เกิดปัญหาในหลายพื้นที่และหลายโครงการมีการตรวจสอบที่หละหลวมก่อให้เกิดเป็นปัญหาใหญ่ตามมาคือโครงการก่อสร้างบ้านหยุดชะงักกลางคัน เพราะฉะนั้นการรับผิดชอบไม่ใช่แค่เป็นเรื่องของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เท่านั้น
3.การประกันการส่งมอบบ้านให้แก่ประชาชน หมายถึงต้องพิจารณาเป็นแต่ละโครงการไป การช่วยเหลืออยู่ในการพิจารณาของรัฐบาลและธนาคารของแต่ละพื้นที่ อาจจะมีการสร้างเงื่อนไขกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ หรือปล่อยเงินกู้แบบมีเงื่อนไขและทำสัญญาที่รัดกุม เพื่อให้โครงการสร้างแล้วเสร็จและส่งมอบบ้านถึงมือประชาชนโดยไว และยังต้องมีความคุ้มทุนอยู่ด้วย (ไม่โหยหากำไรแต่ก็ต้องไม่ขาดทุน)
จริงๆ แล้วสัญญาณการผ่อนคลายการซื้อบ้านในพื้นที่ต่างๆ เริ่มมีขึ้นในช่วงต้นปีนี้ ได้แก่ การยกเลิกข้อจำกัดการซื้อบ้านหลังที่สอง การลดเงินดาวน์ การลดภาษี บางเมืองถึงขนาดให้เจ้าหน้าที่รัฐในท้องถิ่นไปช่วยริษัทอสังหาฯ ขายบ้าน!! แต่ไม่ว่าจะวิธีไหนก็ยังไม่เป็นผลนัก นักวิเคราะห์หลายคนมองว่าเพราะคนขาดความมั่นใจในเศรษฐกิจ ความเสี่ยงหลายด้าน อีกทั้งข่าวด้านลบในตลาดอสังหาฯ ในช่วงกว่าปีมานี้ทำให้ความมั่นใจในการซื้อบ้านของประชาชนไม่อาจฟื้นกลับคืนมาง่ายๆ
ส่วนสิ่งที่อาจจะกำลังเกิดขึ้นในอนาคตคือ คนรุ่นใหม่จะหันมาเช่าบ้านอยู่กันมากขึ้น อย่างในเมืองปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ เพราะราคาบ้านที่แพงเกินเอื้อมและคนรุ่นใหม่ไม่อยากทำงานใช้หนี้บ้านกันทั้งชีวิต ต่อไปในตลาดการขายบ้านมือหนึ่งคงจะยกเลิกการขายโครงการบ้านที่กำลังก่อสร้าง และให้ทุกโครงการเริ่มขายบ้านให้ประชาชนเมื่อพร้อมโอนเสร็จแล้วเท่านั้น (ลดความเสี่ยงบ้านสร้างไม่เสร็จและลดอัตราความเร็วของการสร้างโครงการใหม่ๆ เพื่อไม่ให้บ้านล้นตลาดไปมากกว่านี้)
