โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล นักวิชาการอิสระ
หนึ่งในข่าวร้อนแรงในจีนช่วงนี้หนีไม่พ้นเรื่องของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ของประเทศ คือปัญหาโครงการก่อสร้างที่สร้างไม่เสร็จ หรือไม่ก็บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล้มละลาย เหตุการณ์ลักษณะนี้ภาษาจีนใช้คำว่า “暴雷”อ่านว่า เป้าเหล่ย แปลเป็นไทยว่า ปรากฏการณ์ฟ้าคะนอง หมายถึงเหตุการณ์ปะทุส่งผลกระทบที่รุนแรงขึ้นโดยจะใช้ในด้านลบ บทความนี้ผู้เขียนอยากจะมาเล่าสู่กันฟังในมุมของผู้บริโภคจีนตาดำๆ ต้องมารับกรรมอย่างไรกับวิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีนในปัจจุบัน
ปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นต่อเนื่องกับความซบเซาของเศรษฐกิจที่ชัดเจนมากขึ้นในปีนี้ และจากนโยบายหลักที่ยืนหยัดให้บ้านมีไว้เพื่ออยู่ไม่ได้มีไว้เพื่อเก็งกำไร ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ประชาชนไม่กระตือรือร้นที่จะซื้อบ้านเหมือนในช่วงก่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนซบเซาตลอดช่วง 5 ปีนี้ ทำให้ความมั่นใจของผู้บริโภคโดยรวมลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มพวกเก็งกำไรอสังหาฯ ต่างค่อยๆ ออกไปจากตลาด ผลที่เกิดตามมาคือราคาอสังหาฯ ในหลายพื้นที่ของจีนลดลงไปมากก็ยังขายออกได้ยาก ทำให้สภาพคล่องของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต่างๆ เริ่มลดลงจนขาดสภาพคล่อง และนี่ก็คือจุดเริ่มต้นของวิกฤตที่กระทบถึงประชาชนผู้บริโภค
ผู้เขียนต้องขอเกริ่นก่อนว่า ที่ผ่านมาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จีนเกือบทุกรายกระหายการเติบโตอย่างรวดเร็วและเน้นการหมุนเวียนแบบเร็ว หรือที่เรียกกันว่า “高周转” อ่านว่า เกาโจวจ่วน คือการแสวงหาวิธีได้ที่ดินมาเร็ว ขายเร็ว ทำกำไรเร็ว โดยเริ่มต้นจากการประมูลที่ดินจากรัฐบาลท้องถิ่น เมื่อได้มาแล้วก็เอาไปเข้าธนาคารเพื่อเอาเงินออกมาหมุนลงทุนทำโครงการบ้านขาย พื้นที่ที่จะสร้างก็ล้อมเอาไว้ขึ้นป้ายโครงการบ้านที่กำลังจะขึ้นใหม่ สร้างสำนักงานขายแล้วก็ดำเนินการขายในระหว่างก่อสร้างโครงการ การขายโครงการระหว่างการก่อสร้างต้องได้รับใบอนุมัติการขายล่วงหน้า ซึ่งภาษาจีนเรียกว่า “预售证” ที่จีนเรียกว่า อี้ว์โซ่วเจิ้ง และต้องโชว์ใบอนุมัติขายล่วงหน้านี้ในสำนักงานขาย ระหว่างที่กำลังสร้างไปขายไปนี้ เงินที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ได้จากผู้ซื้อก็เอาไปหาที่ดินใหม่เพื่อทำโครงการอื่นต่อ
การก่อสร้างโครงการต่างๆ ก็ไปจ้างบริษัทรับเหมาก่อสร้างมารับงานแล้วจ่ายทีหลังโดยออกใบประกันการชำระหนี้ให้ก่อน หรือที่เรียกกันว่า “商票”อ่านว่า ซางเพี้ยว ในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ รุ่งเรืองสดใส เงินสะพัด บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต่างๆ เติบโตอย่างรวดเร็ว มีเงินและสินทรัพย์มหาศาล ขยายการประมูลที่ดินและขยายโครงการใหม่ๆ ออกไปเรื่อย บริษัทรับเหมาก่อสร้างต่างยินดีและจะให้เครดิตกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ใหญ่ๆ อย่างเช่น EVERGRANDE หรือเหิงต้า ที่ประสบปัญหาการเงินเข้าขั้นวิกฤตโคม่าในปีที่แล้ว และเมื่อบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มีปัญหาการเงินก็กระทบมาถึงพวกบริษัทรับเหมาก่อสร้างต่างๆ ที่ถูกเบี้ยวเงิน ไม่ได้รับการชำระหนี้ตามกำหนด และที่หนักกว่าคือประชาชนผู้บริโภคที่ซื้อบ้านของบริษัทเหิงต้า หลายโครงการไม่ได้รับการส่งมอบบ้านให้ผู้ซื้อตามกำหนด เพราะปัญหาทางการเงินของบริษัททำให้ไม่สามารถสร้างต่อได้
ตามเครือข่ายข้อมูลคดีล้มละลายแห่งชาติจีนเปิดเผยว่า ในครึ่งปีแรกของปี 2022 นี้ มีกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 200 แห่งได้ออกประกาศล้มละลายแล้ว โดยมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วมาก และถึงขนาดว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รัฐวิสาหกิจจีนอย่าง Greenland Group ก็ยังมีกระแสข่าวออกมาแล้วว่ากำลังจะไม่ไหวเหมือนกัน
ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจ่ายเงินซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้านเริ่มรวมตัวกันประท้วงโดยวิธีหยุดจ่ายเงินค่างวดผ่อนบ้านกับธนาคาร เพื่อให้ธนาคารและรัฐเห็นความเดือดร้อนของประชาชนกับการซื้อบ้านไม่ได้บ้านและช่วยแก้ไขปัญหาอย่างจริงจัง เพราะที่ผ่านมาปัญหานี้ไม่ได้รับความแก้ไขอย่างจริงจัง คาราคาซัง บริษัทพัฒนาอสังหาฯ มากมายไร้ซึ่งความรับผิดชอบ ได้เงินจากประชาชนแล้วโยกเงินเอาไปใช้อย่างอื่น พอเกิดวิกฤตโครงการบ้านที่กำลังสร้างอยู่ก็ไปต่อไม่ได้ ผลกรรมตกกับประชาชนผู้บริโภค ส่วนภาครัฐได้แต่เป็นคนกลางไกล่เกลี่ยเท่านั้น ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจะฟ้องร้องตามกฎหมายต้องใช้เวลานาน ต้องเสียเงินในการฟ้องร้อง และถึงแม้ว่าจะชนะคดีในศาลก็ไม่ได้หมายความว่าบริษัทอสังหาฯ จะมีเงินมาชำระคืนให้ในทันที ว่ากันง่ายๆ คือผู้บริโภคและประชาชนเป็นผู้รับกรรมทั้งขึ้นทั้งร่อง
มีการกล่าวกันว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมานี้ประชาชนซื้อบ้านเปรียบเสมือนการกู้ระเบิด ไม่รู้เมื่อไหร่จะเจอแจ็กพอตระเบิดตูมขึ้นมา การซื้อบ้านสักหลังของประชาชนจีนเป็นเรื่องใหญ่ เงินก้อนใหญ่ที่นำมาซื้ออาจจะเป็นเงินที่เก็บหอมรอมริบกันมาทั้งชีวิต หรืออาจจะเป็นเงินที่รวบรวมมาจากญาติพี่น้องพ่อแม่ เพราะการซื้อบ้านเสมือนกับการสร้างรากฐานของตัวเอง ในช่วงนี้หลายโครงการบ้านทั่วประเทศในหลายเมืองเกิดการหยุดสร้างกลางคัน คนจีนเรียกปรากฏการณ์นี้ว่า “烂尾楼” อ่านว่า หล่านเหว่ยโหลว แปลตรงตัวอักษรคือ ‘ตึกเน่าตอนท้าย’ ความหมายคือการหยุดสร้างกลางคันของโครงการบ้าน หากลองค้นหาคำภาษาจีน ‘หล่านเหว่ยโหลว’ ในเว็บไป๋ตู้ (Baidu) จะเจอข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านที่หยุดสร้างกลางคันเยอะมากๆ สำหรับประชาชนที่เจอแจ็กพอตที่ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน บางกลุ่มก็วิ่งเต้นร้องเรียนอย่างสุดกำลัง บ้างก็กำลังเตรียมตัวร้องเรียน
ตัวอย่าง โครงการบ้านที่อยู่อาศัย ‘อี้เหอฟัง’ (易合坊：Yihefang) ที่เมืองซีอาน มีกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลายร้อยครอบครัวที่ประสบปัญหาจากการซื้อบ้านไม่ได้บ้าน โครงการอี้เหอฟังหยุดการก่อสร้างมาเกือบ 10 ปี จนปัจจุบันก็ยังไม่มีวี่แววกลับมาก่อสร้างต่อ จนกระทั่งมี 300 กว่าครอบครัวที่ไม่มีทางเลือกจำใจต้องเข้าไปใช้ชีวิตอยู่ในบ้านของตัวเองที่ยังสร้างไม่เสร็จดีและเป็นข่าวใหญ่เมื่อต้นปีนี้
ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากโครงการบ้านที่สร้างกันไม่เสร็จนี้ได้แต่ “ตนเป็นที่พึ่งแห่งตน” ต่างพูดกันเป็นเสียงเดียวกันว่า บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เจ้าของโครงการไม่รับผิดชอบ บางรายหนีไปเลย บางรายก็ไม่หนีแต่ไม่มี ไม่จ่าย ไม่สร้างต่อ ส่วนหน่วยงานรัฐในท้องที่รับผิดชอบได้แต่ช่วยเจรจา ครั้นจะให้ทางรัฐบาลออกเงินเพื่อให้โครงการบ้านของเอกชนได้สร้างต่อก็ไม่มีทางเป็นไปได้ บางโครงการขายบ้านให้ประชาชนไปก่อนแล้ว โครงสร้างตึกยังไม่ขึ้นมาเลยก็หยุดสร้างไปเป็นเวลา 4-5 ปีแล้ว
สำหรับการซื้อบ้านในจีนหากซื้อเงินสดจะจ่ายเงินสดทันทีหลังเซ็นสัญญาซื้อขายกับโครงการ ส่วนการซื้อบ้านแบบขอสินเชื่อก็ต้องผ่อนค่างวดกับธนาคารต่อไปตามสัญญา (ถึงแม้ว่าโครงการบ้านที่ซื้อจะไม่ส่งมอบบ้านตามกำหนดหรือหยุดสร้างไปแล้วหลายปี) ตรงนี้จึงเป็นที่มาว่าทำไมประชาชนที่ได้รับผลกระทบถึงรวมกลุ่มกันประท้วงและจะหยุดผ่อนบ้านกับธนาคาร ที่ทำเช่นนั้นเพื่อให้ธนาคารและรัฐบาลออกมาช่วยเหลือ ซึ่งก็ไม่แปลกเพราะทุกคนต้องปกป้องสิทธิพื้นฐานของตนเอง และเป็นที่เห็นใจเพราะบางคนเก็บเงินมาทั้งชีวิต หยิบยืมเงินเพื่อมาซื้อบ้าน หวังที่จะมีบ้านเป็นของตนเองกลับต้องมาเจอกับเรื่องไม่คาดคิดเช่นนี้
ปัจจุบันใน 30 มณฑลของประเทศจีนไม่มีที่ไหนไม่เกิดปัญหาโครงการบ้านหรือตึกที่สร้างไม่เสร็จหยุดสร้างกลางคัน โดยเฉพาะในมณฑลเหอหนาน ทางตอนกลางของจีนที่มีจำนวนประชากรมากที่สุดในประเทศ มีเปอร์เซ็นต์ของตึกและโครงการที่หยุดสร้างกลางคันสูงถึง 25% เท่ากับว่าในจำนวนบ้านทั้งหมดของมณฑลเหอหนาน ใน 4 หลังจะมี 1 หลังที่สร้างไม่เสร็จ!!
สำหรับเรื่องของสาเหตุและข้อสถิติตัวเลข ทำไมธนาคารถึงลดให้เงินกู้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ และรัฐบาลแต่ละพื้นที่มีมาตรการจำกัดการเก็งกำไรจนทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ซบเซาถึงเช่นนี้ การยอมเจ็บแต่จบ ผู้เขียนจะมาเล่าสู่กันฟังต่อในบทความอาทิตย์หน้าค่ะ
