โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์และธุรกิจระหว่างประเทศ(UIBE) วิทยาลัยนานาชาติ(SIE) กรุงปักกิ่ง
ในบทความนี้ผู้เขียนอยากจะขอเล่าสู่กันฟังเรื่องของอสังหาริมทรัพย์จีนอีกครั้ง เนื่องจากนโยบายของรัฐบาลกลางที่ว่า ‘บ้านมีไว้อยู่อาศัย ไม่ได้มีไว้เก็งกำไร’ ได้ดำเนินมาอย่างเข้มข้นมากว่า 2-3 ปีแล้ว และยังไม่มีท่าทีว่าจะคลายความเข้มข้นลงไปเลย
นโยบายการป้องกันการเก็งกำไรจากการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเช่น บ้าน เป็นลักษณะของการออกแนวทางปฏิบัติจากรัฐบาลกลางไปสู่รัฐบาลท้องถิ่นต่างๆ รัฐบาลท้องถิ่นจะดำเนินนโยบายแตกต่างกันไปตามสถานการณ์อสังหาฯในพื้นที่นั้นๆ หากแต่นโยบายจากรัฐบาลกลางทำให้การปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านจากธนาคารยุ่งยากขึ้น ใช้เวลาตรวจสอบนานขึ้น โดยเฉพาะแหล่งที่มาของรายได้ของคนที่มาขอกู้เพราะต้องป้องกันเงินที่มาจากการฟอกเงินหรือเงินที่ได้มาอย่างผิดกฎหมาย เงินดาวน์ของการซื้อบ้านปรับสูงขึ้นอย่างปักกิ่งเงินดาวน์อย่างน้อยต้องมี 30% ของราคารวมของบ้าน (ราคาบ้านของเมืองชั้นหนึ่งแพงหูฉี่) การจำกัดการครอบครองบ้านใช้หน่วยครอบครัวเป็นเกณฑ์ ในกรณีที่สามีภรรยาหย่าร้างไม่ถึง 3 ปีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีการซื้อบ้านถือเป็นสินทรัพย์ครอบครัวไม่ถือว่าเป็นส่วนบุคคล อีกทั้งการเพิ่มเวลาการถือกรามสิทธิบ้านเป็น 5 ปีขึ้นไปหากขายเปลี่ยนมือจะได้ยกเว้นภาษี เพิ่มจากกฎก่อนหน้านี้ที่ระบุว่าผู้ถือครองกรรมสิทธิ์บ้านเพียง 2 ปีก็สามารถปล่อยบ้านขายต่อแบบปลอดภาษีได้ เงื่อนไขนี้แน่นอนว่าจะกระทบกับกลุ่มที่ซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไรและต้องการปั่นราคาในตลาด ตามหลักเข้าเร็วออกเร็ว
ยุคทองของการลงทุนอสังหาฯจีนหมดไปแล้วจริงหรือไม่? ก่อนอื่นเลยผู้เขียนมองว่าเราควรเริ่มวิเคราะห์จากพื้นฐานของเศรษฐกิจจีนก่อนว่า จีนเป็นประเทศที่ปกครองด้วยระบอบสังคมนิยมแบบลักษณะเฉพาะของตัวเอง (Socialism with Chinese Characteristics) คือการเปิดกว้างเศรษฐกิจกับต่างประเทศ ส่วนเศรษฐกิจภายในประเทศดำเนินไปตามกลไกตลาดที่ยอมให้คนกลุ่มหนึ่งรวยขึ้นมาก่อนเพื่อที่จะได้ดึงคนข้างล่างขึ้นมาด้วย จีนนำกลไกตลาดมาใช้อย่างมีเงื่อนไข กล่าวคือเมื่อมี ‘ความจำเป็น’ รัฐบาลจะเข้าแทรกแซงในระบบตลาดกลายเป็นมือที่มองเห็นนั่นเอง คำถามต่อมาคือเพราะอะไรรัฐบาลถึงต้องเข้ามาแทรกแซงระบบเศรษฐกิจ? คำตอบคือเพื่อให้การเติบโตของเศรษฐกิจจีนดำเนินไปตามหลักที่ยึดถือเป็นพื้นฐานในระบอบสังคมนิยมแบบ ที่ทุกคนจะกินดีอยู่ดีขึ้น เป็นสังคมมีความเท่าเทียมกันมากที่สุด
จากการพัฒนาเศรษฐกิจของจีนในรอบ 40 ปีที่ผ่านมาครึ่งหนึ่งคือระยะเวลา 20 ปีเป็นยุคทองของของอสังหาฯจีน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชนและประชาชนเข้ามามีส่วนอย่างมากในการกระตุ้นการเติบโตจนทำให้ราคาอสังหาฯจีนพุ่งสูงขึ้นไปมาก โดยในมุมของรัฐต้องการกระตุ้นการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ให้ประชาชนตามแผนพัฒนาที่เรียกว่า “棚改计划” อ่านว่า เผิงก่ายจี้ฮั่ว หมายถึงการพัฒนาย่านชุมชนเก่า ที่อยู่อาศัยที่แออัดของประชาชน สร้างเป็นตึกสมัยใหม่ขึ้นมาแทนที่เพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่และคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า
แผนพัฒนาฯดังกล่าวไม่ใช่ว่ารัฐบาลจะบรรลุแผนฯได้เพียงลำพัง บริษัทอสังหาฯเอกชนต้องเข้ามาช่วยเหลือ อีกทั้งเพราะความต้องการกระตุ้นความเป็นเมืองในพื้นที่ต่างๆ รัฐบาลท้องถิ่นหลายแห่งจึงปล่อยที่ดินเช่าเพื่อการสร้างอาคารพาณิชย์และเพื่อการสร้างตึกที่อยู่อาศัย (รายได้หลักของรัฐบาลท้องถิ่นหลายที่มาจากการปล่อยเช่าที่ดิน) บริษัทอสังหาฯเข้ามาเป็นตัวกลางในการดำเนินการแข่งประมูลกรรมสิทธิ์เช่าที่ดิน ขายโครงการให้ประชาชน ดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จและส่งมอบฯ
อย่างที่ทุกท่านอาจจะทราบกันว่า ครอบครัวจีนชอบออมเงิน มีอัตราการออมเงินเป็นอันดับหนึ่งของโลก เพราะมีเงินออมในมือกันเป็นจำนวนมาก เศรษฐกิจเฟื่องฟูขึ้นกลุ่มประชาชนชั้นกลางก็เริ่มหาช่องทางการลงทุนเพื่อให้เงินในมือของตัวเองงอกงอยมากขึ้นไม่ด้อยค่าไปตามเงินเฟ้อ และจากเศรษฐกิจที่รุดหน้าทำให้ช่องทางการลงทุนของประชาชนจีนมีมากขึ้นไม่ใช่แค่เงินฝากธนาคารอีกต่อไป แน่นอนว่าที่ผ่านมาอสังหาฯคือทางเลือกอันดับหนึ่งของการลงทุน เพราะราคาอสังหาฯในช่วงการเติบโตในยุคทองเพิ่มขึ้นในแต่ละปีเป็นเท่าตัว ยกตัวอย่างเช่นหมู่บ้านพักอาศัยย่านมหาวิทยาลัยของผู้เขียนในปี 2000 ราคาอยู่ที่ประมาณ 3,000-4,000 หยวนต่อตารางเมตร คิดเป็นเงินไทยราวตารางเมตรละ 15,000 -20,000 บาท มาจนถึงในวันนี้ปี 2021 ราคาบ้านเฉลี่ยต่อตารางเมตร 80,000 – 100,000 หยวนหรือ 400,000 -500,000 บาท ในเวลาเพียง 20 ปีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นหลายเท่า และหากโลเคชั่นยิ่งอยู่ในย่านวงแหวนวงในๆราคายิ่งแพงกว่านี้มาก
จากสถานการณ์ราคาอสังหาฯที่เล่ามา เห็นได้ว่าการมีสินทรัพย์ประเภทอสังหาฯช่างหอมหวน ทำให้ช่วงที่ยังไม่มีกฎควบคุมการเก็งกำไร เงินร้อนไหลบ่าเข้ามาในตลาดอสังหาฯมหาศาล นักลงทุน นักเก็งกำไรรายเล็กใหญ่จำนวนหนึ่งทำเงินได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ ไม่เฉพาะนักเก็งกำไรเท่านั้น ประชาชนจีนทั่วไปก็มั่นใจในการซื้ออสังหาฯเก็บไว้ เพราะมองว่าจับต้องได้ ชนะเงินเฟ้อได้ ไม่อยู่เองก็เอาไว้ปล่อยเช่าได้ เป็นต้น
แต่ๆๆๆๆ ความฝืดเคืองของตลาดอสังหาฯจีนเริ่มเห็นได้ชัดขึ้นหลังปี 2018 ต้นตอหลักคือการออกมายับยั้งการเก็งกำไรของรัฐบาลกลาง เพราะการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯโดยเฉพาะในเมืองไม่มีท่าทีว่าจะลดความร้อนแรงลงและเพราะราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นรวดเร็วอย่างต่อเนื่องทำให้เกิดปัญหาสังคม ความเหลื่อมล้ำและคนรุ่นใหม่ที่จะขาดโอกาส ที่ผ่านมาหากรัฐบาลท้องถิ่นที่บริหารงานด้านการควบคุมการเก็งกำไรฯได้ไม่ดีก็จะถูกรัฐบาลกลางเรียกไปคุย ทำให้ในปัจจุบันการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯทั่วประเทศจีนไม่ได้ร้อนแรงเหมือนเมื่อก่อน บางพื้นที่ราคาก็ไม่ขยับ บางพื้นที่ราคาตกลงไปแล้วก็ไม่ขึ้นมาอีก เป็นต้น
อีกเหตุผลที่ทำให้ความร้อนแรงในภาคอสังหาฯลดลงเพราะข้อจำกัดของบริษัทพัฒนาอสังหาฯที่มากขึ้นในด้านของการได้รับเงินกู้จากธนาคาร เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯเหล่านี้กู้เงินมาลงทุนแทบทั้งสิ้น และตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นมาจีนได้ออกกฎควบคุมบริษัทอสังหาฯที่เรียกกันว่า “สามเส้นแดง” โดยเส้นแดงแรก คือเมื่อหักลบเงินที่จะได้จากการขายอสังหาฯออกไปแล้ว อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ต้องไม่เกิน 70% เส้นแดงที่สอง คืออัตราส่วนหนี้สินสุทธิต้องไม่เกิน 100% เส้นแดงที่สามคืออัตราส่วนหนี้สั้นเงินสดต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งเท่า
ผู้เขียนมีตัวเลขของปี 2019 เกี่ยวกับตารางแสดงบริษัทพัฒนาอสังหาฯจีนที่เข้าเส้นแดงทั้งสามเส้นมี 5 บริษัทดังต่อไปนี้
การที่รัฐบาลออกมาขีดสามเส้นแดงให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯพวกนี้ก็เพื่อที่จะยับยั้งการโต การปั่นอย่างไร้ทิศทางที่อาจจะเกิดวิกฤติซัพพาร์มได้ในอนาคตหากไม่ควบคุม เพราะในปัจจุบันขนาดอสังหาฯในจีนทั่วประเทศใหญ่มหาศาล สินทรัพย์ครัวเรือนของประชาชานส่วนมากอยู่ในอสังหาฯ บอกได้ว่าใหญ่จนเกินล้ม
ประการสุดท้ายที่อสังหาฯจีนหมดความร้อนแรงคือการที่รัฐบาลจะเริ่มเก็บภาษีการถือครองอสังหาฯในอนาคตอันใกล้นี้ นั่นหมายความว่าหากผู้ใดมีอสังหาฯในมือจำนวนมากก็ต้องจ่ายภาษีการถือครองสูงมากขึ้นมีต้นทุนมากขึ้นนั่นเอง
ทุกวันนี้อสังหาฯจีนขายยากกว่าแต่ก่อน สภาพซื้อง่ายขายคล่องได้หมดไปแล้ว กอปรกับตั้งแต่ช่วงต้นเดือนที่ผ่านมานี้ข่าวใหญ่ครึกโครมระดับโลกคือปัญหาทางการเงินอย่างหนักของบริษัทพัฒนาอสังหาฯจีนรายใหญ่อันดับสอง คือไชน่าเอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (China Evergrande Group) ที่ฝ่าทั้ง ‘สามเส้นแดง’ไปแล้ว อาจจะถึงขั้นล้มละลาย มาจนถึงตอนนี้ก็มีข่าวด้านลบออกมาต่างๆนานา จนหุ้นร่วงระเนระนาด ทางผู้บริหาร Evergrande เองก็พยายามสื่อสารกับกลุ่มผู้ลงทุน เจ้าหนี้และลูกค้าให้มั่นใจว่าจะได้รับเงินลงทุนคืนตามเงื่อนไขและจะส่งมอบบ้านภายในกำหนดแน่นอน อย่างไรก็ตามเรื่องนี้ยังคงเป็นมหากาพย์ให้ต้องติดตามเพราะความใหญ่เกินล้มของบริษัทนี้ รัฐบาลอาจจะยื่นมือเข้ามาช่วยพยุงก็เป็นได้
ทิ้งท้ายกับเรื่องของอสังหาฯจีนที่ลดความร้อนแรงลง แล้วต่อไปเงินลงทุนของประชาชนจะเทไปที่ไหน? แน่นอนว่าการลงทุนในตลาดหุ้น กองทุนและประกันชีวิตเป็นสิ่งที่ต้องจับตาอย่างยิ่ง ยิ่งการก่อตั้งตลาดหุ้นแห่งใหม่ในกรุงปักกิ่งขึ้นเพื่อการระดมการลงทุนให้แก่ธุรกิจ SMEs เป็นช่องทางใหม่ที่เงินลงทุนของประชาชนจะไหลเข้ามา
