โดย ดร.ร่มฉัตร จันทรานุกุล
มีการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนในปี 2018 ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 6.5% ถือว่าต่ำเป็นประวัติการณ์สำหรับจีนที่มีการเติบโตระดับสูงมาอย่างต่อเนื่อง ภาคธุรกิจภายในของจีนกำลังชะลอตัว บวกกับผลกระทบจากสงครามการค้ากับสหรัฐอเมริกาที่ทุกวันนี้ยังไม่มีท่าทีว่าจะจบลง ที่เห็นอย่างได้ชัดเจนคือเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังลดดีกรีความร้อนแรงลงอย่างน่าใจหาย
40 ปีที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน ปัจจุบันยังเป็นภาคที่ทำรายได้ให้แก่รัฐบาลจีนเป็นอย่างสูง ในช่วงปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนลดความร้อนแรงเป็นอย่างมาก จากนโยบายการป้องกันการเก็งกำไรบ้านของรัฐบาลจีนที่มีความแน่วแน่ และตั้งใจให้ราคาอสังหาริมทรัพย์จีนไม่ขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไป
รัฐบาลจีนระบุแนวคิดนโยบายป้องกันการเก็งกำไรนี้ว่า “บ้านมีไว้เพื่ออยู่ ไม่ใช่มีไว้เพื่อเก็งกำไร” หรือที่ภาษาจีนพูดว่า “房子是用来住的，不是用来炒的” นโยบายการป้องกันการเก็งกำไรบ้านมีการดำเนินนโยบายที่แตกต่างกันไปตามสถานการณ์แต่ละพื้นที่ ในเมืองชั้น 1-2 ที่ราคาบ้านขึ้นสูงอย่างรวดเร็วเกินไปจะมีมาตรการที่เข้มข้นในการจำกัดการซื้อขาย เมืองชั้นรอง 3-4 ก็มีนโยบายกำจัดการซื้อขายแต่อาจจะลดหลั่นความเข้มงวดตามแต่ละสถานการณ์ของแต่ละพื้นที่
โดยความคิดทั่วไปของคนจีน การซื้อบ้านเป็นเรื่องจำเป็น ไม่ว่าจะซื้อไว้อยู่เอง ซื้อไว้ให้ลูก ซื้อไว้เพื่อแต่งงาน จากการเติบโตในช่วง 40 ปีที่ผ่านมาคนจีนจำนวนมากมองว่าการซื้อบ้านคือการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดเพราะราคาบ้านขึ้นสูงอย่างรวดเร็ว ตามจำนวนความต้องการของการซื้อบ้านในตลาด ทำให้ต่อมาเกิดกลุ่มคนที่มีอาชีพเก็งกำไรบ้าน ทำกำไรจากการซื้อขายบ้านอย่างเป็นกอบเป็นกำ มีคนหลายคนรวยขึ้นมาได้เพราะการเก็งกำไรบ้านจริงเพราะราคาส่วนต่างที่ขึ้นสูงอย่างรวดเร็ว
การที่ราคาบ้านสูงขึ้นเร็วส่งผลกระทบต่อประชาชนทั่วไปส่วนใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่เงินเดือนขึ้นไม่ทันราคาบ้าน ทำให้รัฐบาลจีนออกมาตราการควบคุมการซื้อขายเพื่อให้ราคาไม่สูงเร็วจนเกินไป พร้อมทั้งออกมาตรการขายบ้านแบบเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันระหว่างรัฐบาลและประชาชน โดยบ้านแบบนี้จะมีราคาถูกกว่าในตลาด แต่มีข้อจำกัดในการซื้อขาย สำหรับคนที่ไม่มีเงินเพียงพอสำหรับการซื้อบ้านก็มีบ้านเช่าที่มีเจ้าของเป็นรัฐบาล โดยผู้ที่จะเช่าบ้านของรัฐได้ต้องมีคุณสมบัติ เช่น รายได้ต่อครอบครัว ไม่มีเคยซื้อบ้านมาก่อน เป็นต้น เท่าที่ผู้เขียนทราบบ้านเช่าของรัฐที่มีอยู่ในปัจจุบันไม่เพียงพอกับความต้องการ
กรรมสิทธิ์การครอบครองบ้านของจีนแตกต่างจากเมืองไทยอย่างสิ้นเชิง ที่ดินของจีนทั้งประเทศเป็นของรัฐบาล ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ที่ดินในประเทศจีนไม่มีการขายขาดแต่รัฐบาลจีนจะแบ่งที่ดินออกเป็นประเภทต่างๆแล้วออกสัญญาเช่าให้แก่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เอกชน ที่ดินเพื่อการเกษตรก็จะไม่สามารถเอามาพัฒนาทำอย่างอื่นได้ การสร้างเขตเมืองของจีนในทุกที่เกิดขึ้นจากการวางแผนผังที่ดินเป็นพื้นฐาน ที่ดินเพื่อการสร้างบ้านพักอาศัยให้เช่าระยะเวลา 70 ปี ที่ดินเพื่อธุรกิจและการค้าระยะเวลาเช่า 40-50 ปี
หลังจากที่บริษัทอสังหาฯประมูลที่ดินจากรัฐบาลได้แล้ว ก็สร้างสิ่งปลูกสร้างขึ้นมาขายให้แก่ประชาชน ประชาชนหลังจากซื้อบ้านแล้ว มีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านเท่านั้นตรงนี้รัฐบาลจีนจะออกหนังสือกรรมสิทธิ์ตัวบ้านให้ ที่ดินที่เช่าจากรัฐบาลเริ่มนับเวลาจากวันที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชนะการประมูลที่ดินและได้รับเอกสิทธิ์จากรัฐบาลเพื่อพัฒนาฯ ปกติบริษัทอสังหาฯเมื่อได้เอกสิทธิ์การพัฒนาที่ดินจะใช้เวลา 4-5 ปีในการก่อสร้างและส่งมอบห้องให้แก่ผู้ซื้อ
ผู้อ่านหลายท่านอาจจะมีคำถามว่าหลังจากที่บ้านอยู่ในมือประชาชนแล้วและที่ดินกำลังจะหมดอายุการเช่าจะทำอย่างไรต่อไป? คำตอบคือ บ้านที่สร้างอยู่บนที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 70 ปี จะต่ออายุการเช่าที่ดินออกไปอัตโนมัติ แต่สำหรับที่ดินเพื่อการค้าและการพาณิชย์ที่มีอายุการเช่า 40 ปี ก่อนจะหมดต้องยื่นขออนุญาตเช่าต่อและเจ้าของห้องที่ตั้งอยู่บนที่ดินนี้ทุกห้องต้องเสียค่าใช้จ่ายการต่ออายุการเช่าที่ดินอย่างต่ำตารางเมตรละ 15.6 หยวน ราคารวมไม่เกิน 10,000 หยวน โดยมาตรฐานการเก็บค่าต่ออายุที่ดินของแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน และยังมีรายละเอียดอีกมากมายซึ่งผู้เขียนไม่ขอลงรายละเอียด ณ ที่นี้
ตามที่กล่าวไปข้างต้น จีนอยู่ในช่วงควบคุมการเติบโตของอสังหาฯ รวมทั้งการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านของจีนไม่ใช่การซื้อขาด ดังนั้นหลายปีที่ผ่านมาจึงมีกระแสจีนที่คิดออกไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ
2-3 ปีมานี้ผู้เขียนสังเกตว่านักลงทุนเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์จีนเริ่มไปลงทุนเมืองไทยแล้ว! ราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับคนจีนชั้นกลางขึ้นไปถือว่าราคาถูกมาก การไปซื้อคอนโดมิเนียมที่เมืองไทยราคาถูก แถมยังมีการตกแต่งที่หรูหรา ส่วนกลางมีฟิตเนส สระว่ายน้ำ ที่สำคัญเป็นการซื้อขาด มีกรรมสิทธิ์ตลอดชีพ แถมคอนโดมิเนียมไทยหลายรายยังมีประกันเงินค่าเช่ารายปี 5-7 เปอร์เซ็นต์
ผู้เขียนมองว่าการที่เงินร้อนพวกนี้เข้าไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเร็วและมากเกินไปจะไม่เป็นผลดี เพราะจะทำให้ราคาอสังหาฯของไทยถูกปั่นสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงกับคนไทย ที่จะซื้อบ้านอยู่ยากขึ้น และส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
สำนักงานซื้อขายบ้านจีนเริ่มที่จะเข้าไปทำธุรกิจในไทย ล็อคหรือเหมาซื้อชั้นคอนโดฯเพื่อเอามาขายให้คนจีนแผ่นดินใหญ่ มีรายงานตัวเลขการไปลงทุนของคนจีนในประเทศไทยมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และในประเทศจีนเริ่มมีการทำโฆษณาชักชวนให้ไปลงทุนในไทยมากขึ้น มีการคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นไปอีกเพราะการควบคุมการลงทุนอสังหาฯภายในประเทศจีน ส่วนในประเทศไทยมีข้อเด่นหลายด้าน ค่าครองชีพที่ยังต่ำ สภาพแวดล้อมทาง
ธรรมชาติที่ดี ทั้งยังเป็นสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยมของคนจีน มีกลุ่มคนจีนที่อยู่ไทยนานและเข้าใจประเทศไทยอย่างลึกซึ้ง คนพวกนี้จะรู้ช่องทางการทำธุรกิจและฉวยโอกาสจากช่องว่างทางกฎหมายของไทย
ปี 2018 เป็นปีที่จีนเริ่มมองไปที่ตลาดอสังหาฯไทยอย่างจริงจัง ผู้เขียนเชื่อว่าอีกใน 1-2 ปีนี้จีนจะไปลงทุนซื้อคอนโดฯในไทยมากขึ้นไปอีก มีการวิเคราะห์ว่าไทยจะเป็นศูนย์กลาง หนึ่งแถบ หนึ่งเส้นทาง (one belt one road) ในแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยเงื่อนไขที่น่าดึงดูด อย่างเช่นมาตรฐานการแพทย์ระดับโลกแต่ยังมีราคาถูก นั่งเครื่องบินไม่ไกลมาก เป็นต้น
ราคาคอนโดฯในกรุงเทพฯปัจจุบันอัตราการเช่า-ขายอยู่ที่ 4.6-5.5 เปอร์เซ็นต์ ถือว่าสูงกว่าเอาเงินไปฝากธนาคาร และหากเทียบกับจีนถือว่าอัตราการว่างของคอนโดฯไทยยังต่ำอยู่ ทีนี้ก็ต้องจับตาดูต่อไปว่าเงินลงทุนจากประเทศที่มีประชากรมากที่สุดในโลกกำลังมาไทย ไทยจะรับมือได้หรือไม่ รัฐบาลไทยจะมีมาตราการรับมือล่วงหน้าอย่างไร ที่สำคัญคือ เราตระหนักถึงปัญหาในอนาคตอันใกล้นี้แล้วหรือยัง?
