เอเจนซี--มหานครเซี่ยงไฮ้ที่เคยหวังจะครองแท่นศูนย์กลางการเงินโลก แต่ขณะนี้ได้สูญเสียแท่นฯนี้ให้แก่กรุงปักกิ่งไปแล้ว ปัจจุบันนครหลวงแดนมังกรกลายเป็นแหล่งที่ตั้งสำนักงานที่มีค่าเช่าแพงที่สุดในแผ่นดินใหญ่ โดยที่ไม่มีแนวโน้มเลยว่าเซี่ยงไฮ้จะกอบกู้ศักดาศูนย์กลางการเงินโลกกลับคืนมาได้ภายใน 5 ปีนี้
ขณะนี้นครเซี่ยงไฮ้มีซับพลายพื้นที่สำนักงานล้นเหลือจนบรรดาเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์พากันหั่นราคาเพื่อชิงสัญญาเช่ากัน
นาย แอนดริว เนสส์ (Andrew Ness) หัวหน้าหน่วยวิจัย Greater China แห่ง DTZ ระบุ “ในช่วงก่อนหน้าจนกระทั่งถึงปี 2553 อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด เอ ในนครเซี่ยงไฮ้ สูงกว่าอัตราเช่าพื้นที่ฯเกรดเดียวกันในกรุงปักกิ่ง โดยมีส่วนต่างถ่างกว้างมากที่สุดเมื่อปี 2551 ค่าเช่าในเซี่ยงไฮ้ เท่ากับ 350 หยวน (ราว 1750 บาท)/ตารางเมตร คิดเป็นอัตราที่สูงกว่า 64 เปอร์เซ็นต์ เทียบกับอัตราเช่าฯในปักกิ่ง
“ปัจจุบัน อัตราเช่าสำนักงานเกรดเอในนครเซี่ยงไฮ้ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 268 หยวน/ตารางเมตร/เดือน เทียบกับ 382 หยวน (ราว 1910 บาท)/ตารางเมตร/เดือนในกรุงปักกิ่ง ดังนั้น อัตราเช่าสำนักงานเกรดเอในปักกิ่ง สูงกว่า 43 เปอร์เซ็นต์ เทียบกับของเซี่ยงไฮ้”
จากการศึกษาอีกชุดหนึ่ง จัดทำโดย Colliers International ก็ปรากฏแนวโน้มที่คล้ายคลึงกัน พร้อมกับสำทับว่า ในแง่ของอัตราเช่าสุทธิ (net effective rent) แล้ว เซี่ยงไฮ้ได้สูญเสียฐานะแหล่งสำนักงานราคาแพงหลังวิกฤตการเงินโลก
ในช่วงที่รัฐบาลกลางออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยแพคเกจอัดฉีดทุนถึง 4 ล้านล้านหยวน บรรดาบริษัทในแผ่นดินใหญ่ก็ได้ฉวยโอกาสทองนี้ แห่กันเข้าไปตั้งสำนักงานในปักกิ่งกันสลอน ดันอัตราเช่าในนครหลวง ดีดตัวขึ้น 42.6 เปอร์เซ็นต์ปีต่อปีในช่วงปี 2554
จากนั้นมาอัตราเช่าสำนักงานเกรดเอโดยเฉลี่ยในกรุงปักกิ่งก็สูงกว่าในเซี่ยงไฮ้ “ในด้านหนึ่ง กลุ่มบริษัทข้ามชาติในเซี่ยงไฮ้ได้หันมารวมตัวกันหรือไม่ก็หยุดขยายตัวในช่วงวิกฤตการเงินโลก” คาร์ลบี้ เซี่ย ผู้อำนวยการการวิจัยแห่ง Colliers China
เซี่ยเผยว่าความแตกต่างระหว่างราคาเช่าสำนักงานของปักกิ่งกับเซี่ยงไฮ้ เพิ่งหดแคบลงเมื่อไตรมาสสี่ของปีที่แล้ว แต่ก็กลับมาขยายกว้างอีกในปีนี้เนื่องจากซับพลายที่ล้นหลามทะลักเข้าในตลาด
“ในอีก 5 ปีข้างหน้า อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรดเอโดยเฉลี่ยในเซี่ยงไฮ้ ถึงจะทะยานทัดเทียมปักกิ่ง” เซี่ย กล่าว
แม้กระทั่งอัตราเช่าพื้นที่สำนักงานในผู่ตง ซึ่งเป็นเขตการเงินของเซี่ยงไฮ้ มีแนวโน้มอัตราเติบโตที่สดใสเนื่องจากการพัฒนาเขตการค้าเสรีและอุตสาหกรรมการเงิน ก็ดูจะไม่อาจแซงหน้าปักกิ่งได้อีกแล้ว
พื้นที่สำนักงานที่แพงที่สุดในนครปักกิ่ง และในแผ่นดินใหญ่ คือ ไชน่า เวิร์ลด์ ทาวเวอร์ (China World Tower) ซึ่งเดิมเป็นที่รู้จักในชื่อ ไชน่า เวิร์ลด์ เทรด เซนเตอร์ 3 (China World Trade Center 3) จากข้อมูล Colliers Research ที่สรุป ณ ปลายไตรมาสแรกของปีนี้(2558) ระบุไชน่า เวิร์ลด์ ทาวเวอร์ มีอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ย/เดือน ที่ประมาณ 569 หยวน/ตารางเมตร
ขณะที่ข้อมูล การวิจัยของ DTZ ระบุตัวเลขคาดการณ์ซับพลายพื้นที่สำนักงานในนครเซี่ยงไฮ้ระหว่างไตรมาสที่สองของปีนี้และปี 2562 เท่ากับ 65 หลัง รวมพื้นที่ทั้งสิ้น 6.4 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 90.3 เปอร์เซ็นต์ ของสต็อกที่มีอยู่ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อตลาดสำนักงาน แม้กระแสคาดการณ์ระบุว่าความต้องการจะยังบูมอยู่ก็ตาม
ซับพลายฯที่ยังมีแต่เพิ่มขึ้นอยู่ขณะนี้ ยิ่งกดดันเจ้าของโครงการฯหรือผู้ให้เช่าเสนอแพคเกจการเช่าที่ดึงดูดใจแก่ทั้งผู้เช่าปัจจุบันและกลุ่มผู้เช่าที่มีศักยภาพ
ส่วนตลาดสำนักงานเกรดเอในปักกิ่ง มีซับพลายใหม่ๆที่จำกัดมากในช่วงหลังปี 2553 สืบเนื่องมาจากภาวะขาดแคลนที่สะสมมาเป็นเวลาหลายปี
จากข้อมูลกลุ่มที่ปรึกษาในภาคอสังหาริมทรัพย์ ระบุพื้นที่สำนักงานจะขยายตัวใน 2-3 ปี ข้างหน้า แต่ก็เพิ่มในสเกลที่น้อยกว่าเซี่ยงไฮ้
ย่านถนนการเงินในปักกิ่งจัดเป็นแหล่งพื้นที่สำนักงานที่แพงที่สุดอย่างไม่ธรรมดาทีเดียว ด้วยอัตราค่าเช่าในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ สูงเป็นประวัติการณ์ถึง 559 หยวน (ราว 2795 บาท)/ตารางเมตร หรือ 46 เปอร์เซ็นต์ สูงกว่าอัตราเช่าสำนักงานเกรดเอโดยรวมในปักกิ่ง
ในกลุ่มอาคารสำนักงานที่แพงที่สุด 50 แห่งในจีน ที่จัดอันดับจากยูนิตมาตรฐานของสำนักงานให้เปิดเช่านั้น 43 แห่งอยู่ในปักกิ่ง และเพียงมี 7 แห่ง อยู่ในเซี่ยงไฮ้ ทั้งนี้จากข้อมูลของ DTZ
