xs
xsm
sm
md
lg

ไม่ต่อ LTV ฉุดดัชนีรวมอสังหาฯ ปี 66 ลบ 1.1% ยอดโอนบ้านลดวูบ 72,000 หน่วย

เผยแพร่:   ปรับปรุง:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์



ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินปี 66 มีหลายมรสุมปัจจัยเสี่ยงกระทบตลาดอสังหาฯ หนี้ครัวเรือน แบงก์เข้มงวด อัตราดอกเบี้ย บ้านแพงขึ้นตามต้นทุนใหม่ ประเด็นร้อนหมดมาตรการผ่อนปรน LTV มีผลต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 66 แม้หน่วยและมูลค่าเปิดโครงการจะเพิ่มขึ้น แต่ลดลงเมื่อเทียบกับสมมติฐานการผ่อนปรน LTV จับตา ผู้ซื้อที่ต้องโอนบ้านและคอนโดฯ อาจกระทบและชะลอตัดสินโอน มีผลต่อผู้ประกอบการได้ คาดหน่วยโอนอาจลดหายไปถึง 70,000 หน่วย มูลค่าหายไปถึง 1 แสนล้านบาท ส่วนปี 65 เติบโตสูง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในปี 2566 ว่า ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่จะต้องเฝ้าระวัง เริ่มจากภาระหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูงถึงประมาณ 90% ของ GDP สถาบันการเงินคงพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวด และกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก

ทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่ยังเป็นขาขึ้น ต้องติดตามดูการปรับขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แต่เรื่องราคาที่อยู่อาศัยเริ่มสะท้อนต้นทุน ปรับตัวขึ้น แต่รายได้ของประชาชนยังไม่ปรับตัวดีขึ้นนัก จะทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อลดลง เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และยังไม่แข็งแรง ซึ่งต้องพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวในการขยายตัว แต่ยังมีประเด็นเรื่องนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ยังไม่กลับเข้ามา กลายเป็นประเด็นที่ต้องกังวลถึงภาคการท่องเที่ยว

และประเด็นใหญ่ คือ แรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำ ในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือ "มาตรการ LTV" (Loan to Value) ของ ธปท. ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.66 เป็นต้นไป คาดจะมีผลให้ตลาดอสังหาฯ ไม่เติบโตเมื่อเทียบกับฐานในปี 65 ซึ่งตัวเลขดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ ปรับตัวลดลงเหลือ 89.5 จุด หรือลดลง -1.1% โดยจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่ 80.6 จุด หรือลดลง -11% (กรณี Worst Case) และมีกรอบสูงสุดที่ 98.5 จุด หรือ ขยายตัว 8.8% (กรณี Best Case)

ดังนั้น การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% มูลค่าอยู่ที่ 513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.1% จากปี 65 (แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราส่วนที่จะน้อยกว่าเมื่อเทียบกับการผ่อนปรน LTV ทำให้หน่วยและมูลค่าเปิดใหม่ลดลง -1.8% และ -9.4% ตามลำดับ) ประกอบด้วยโครงการแนวราบประมาณ 58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท

ที่สำคัญในประเด็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 66 จะมีหน่วยโอนอยู่ที่ 320,277 หน่วย ลดลง -14.2% (ส่วนต่างหายไปหากมีผ่อนปรน LTV ประมาณ 71,780 หน่วย -19.2% ซึ่งหน่วยที่หายไปจะมีทั้งโครงการบ้านใหม่และบ้านมือสอง) มูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง -4.4% (ส่วนต่างหายไป 116,735 ล้านบาท ลดลง -11.7%) และคาดว่าจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 614,764 ล้านบาท ลดลง -4% เมื่อส่วนต่างหายไป 25,636 ล้านบาท ลดลง -3.96%

"เรามองว่าการผ่อน LTV จะเป็นแรงส่งให้เครื่องบินไต่ขึ้นได้เร็วขึ้น ซึ่งคิดว่าหากมีการผ่อนปรนออกไป 1 ปี น่าจะมีผลต่อภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ซึ่งผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และจะต้องมาโอนในปี 66 จะถูกกระทบ บางรายอาจจะต้องชะลอการโอนกับผู้ประกอบการโครงการ หรือต้องไปเร่งหาเงินส่วนอื่นมาสมทบในส่วนที่ขาดหายไป ป้องกันไม่ให้เงินที่ดาวน์ไปก่อนหน้านี้มีปัญหา ขณะที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวในเรื่องการเปิดโครงการใหม่ และระมัดระวังเรื่องผลประกอบการในปีหน้าเช่นกัน"

ดร.วิชัย กล่าวสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 65 ว่า ความเคลื่อนไหวด้านอุปทานมีการขยายตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 65 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมากขึ้น และคาดว่าทั้งปีจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประมาณ 96,803 หน่วย มูลค่า 508,264 ล้านบาท

ขณะที่การขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาส 3 โดยมีจำนวนสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส ขณะที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโดยภาพรวมยังคงทรงตัว

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น โดยมีจำนวน 373,253 หน่วย มูลค่าเกือบ 1 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน (64) 8.59% และ 5.61% แบ่งเป็นการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 279,447 หน่วย โอนอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 93,806 หน่วย












กำลังโหลดความคิดเห็น