...ประโยคที่ว่า "ปีนี้เผาหลอก ปีหน้าเผาจริง" เป็นประโยคที่คุ้นชิน และติดปากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่มักหยิบยกมาพูดกันอยู่เสมอในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจมีการชะลอตัว แต่ที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการหดตัวต่อเนื่อง แต่จนถึงที่สุด...!! ในทุกๆ ครั้งที่มีการกล่าวประโยคนี้ ในปีถัดมาตลาดอสังหาฯ ก็ยังสามารถฟื้นตัวจนกลับมาขยายตัวได้ในทุกๆ ครั้ง
แต่ในครั้งนี้ดูเหมือนว่า ประโยคดังกล่าวจะส่อเค้าความเป็นจริง..!! มากกว่าจะเป็นแค่เพียงคำพูดติดปากเหมือนเช่นในอดีตที่ผ่านมา เพราะปัจจัยแวดล้อม และองค์ประกอบที่เป็นปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อตลาดอสังหาฯ ยังคงเกิดขึ้นต่อเนื่อง และยังไม่ปรากฏสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดให้มีทิศทางฟื้นตัวกลับมาในระยะอันสั้นนี้ได้ แม้ว่าก่อนหน้านี้ จะมีสัญญาณที่ดีจากการที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.50% ซึ่งถือว่าส่งผลดีต่อกำลังซื้อ และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
แต่การประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตั้งแต่เดือน เม.ย.ที่ผ่านมา กลายเป็นปัจจัยลบสำคัญ และส่งผลกระทบให้ตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 62 อย่างมาก ยังผลให้อัตราการหดตัวในตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มดีมานด์ที่ใหญ่ที่สุดในตลาด เนื่องจากผู้บริโภคในกลุ่มนี้มีกำลังซื้อต่ำและเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้สะสมค่อนข้างมาก ประกอบกับกลุ่มผู้บริโภคดังกล่าวเป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินมองว่ามีความเปราะบางทางด้านสินเชื่อ และมีโอกาสในการก่อหนี้เสียในระบบค่อนข้างสูง และยังเป็นกลุ่มหลักที่ส่งผลต่อการขยายตัวของหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น
ทั้งนี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือน คือ ปัจจัยสำคัญ และเป็นหนึ่งในที่มาของการออกมาตรการ LTV ของ ธปท. นอกเหนือจากปัญหาการเก็งกำไรห้องชุด และการซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนทำกำไรของนักลงทุน รวมถึงปัญหาเงินทอนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเกิดขึ้นในช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด มีการขยายตัวอย่างร้อนแรงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จนสร้างความกังวลให้แก่ ธปท. ซึ่งกังวลว่าการขยายตัวอย่างแรงนี้อาจส่งผลให้เกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจของประเทศ
แม้ว่า ธปท.มีการประกาศใช้มาตรการ LTV ออกมาจนส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ และมีผลให้ตลาดหดตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ในด้านของผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างก็มีการปรับตัวรับต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้น เช่น ผู้ประกอบการบางราย มีการปรับแผนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยการชะลอการเปิดตัวออกไป หรือบางรายมีการลดขนาดและจำนวน โครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 62 ลงให้สอดรับต่อดีมานด์ที่หดตัว หลังได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV
"ปีนี้พฤกษาฯ มีการปรับลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลง ขณะเดียวกันได้มีการจัดกลุ่มสินค้าใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าแนวราบ ซึ่งมีการลดจำนวนสินค้าบ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และหันไปเพิ่มพอร์ตสินค้าบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยในโครงการที่เปิดใหม่จะเน้นโครงการขนาดเล็ก ช่วยให้สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าระดับบน หรือกลุ่มที่มีรายได้ 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ปัญหาภาระหนี้สะสมมีน้อย ไม่ได้รับผลกระทบจาก LTV" นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวและว่า
สำหรับมาตรการ LTV ที่ออกมาส่งผลต่อกำลังซื้อและดีมานด์ของผู้บริโภคในตลาดค่อนข้างมาก โดยผลกระทบดังกล่าวทำให้ดีมานด์ในตลาดหายไปกว่า 10% จากเดิมที่ในกลุ่มตลาดล่างมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยกว่า 20% เมื่อนับรวมแล้ว มาตรการดังกล่าวที่ออกมาทำให้ดีมานด์ในตลาดหายไปกว่า 30%
ด้าน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการ LTV ที่ออกมาส่งผลกระทบต่อตลาดรวมมากพอสมควร แต่ประเด็นที่น่ากังวล คือ การเตรียมบังคับใช้มาตรการกลางในการคำนวณภาระชำระผ่อนหนี้เทียบกับรายได้ (DSR) ของ ธปท. ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 63 หรือปลายปี 62 นี้ เนื่องจากมาตรการ DSR จะยิ่งส่งผลลบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 63 มากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคา 3 ถึง 5 ล้านบาท ซึ่งหากมีการประกาศใช้มาตรการดังกล่าวจริง คาดว่าจะส่งผลให้ดีมานด์ในตลาดหายไปอีกกว่า 29%
"ที่สำคัญและน่าเป็นห่วง คือ หากมีการบังคับใช้มาตรการ DSR นอกจากจะส่งผลต่อสินเชื่อในระบบให้หดตัวลงแล้ว กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเดิมทีก็เข้าถึงแหล่งเงินยากอยู่แล้วจะหันไปกู้ยืมเงินนอกระบบมากขึ้น และอาจกลายเป็นปัญหาหนี้นอกระบบเพิ่มเติมขึ้นมาในอนาคต หากไม่มีแนวทางในการป้องกันและช่วยเหลือที่ถูกต้องออกมา" ดร.เกษรา กล่าว
แม้การประกาศใช้มาตรการ LTV และการเตรียมประกาศใช้มาตรการ DSR จาก ธปท. จะมีผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ในประเทศ แต่ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังมีอัตราขยายตัวต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานี้ ก็ยังเป็นปัญหาใหญ่ที่ ธปท. และรัฐบาลให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆในการแก้ปัญหาเศรษฐกิจ
โดยที่ผ่านมา ธปท. ได้เข้าไปดูแลเรื่องหนี้ครัวเรือนด้วยการระดมทั้งมาตรการดูแลสินเชื่อบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล มีการปรับปรุงเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ มีนโยบายการให้สินเชื่อรายย่อย เพื่อลดโอกาสการสร้างหนี้ครัวเรือน และการสร้างหนี้เกินตัว และช่วยลดความเสี่ยงด้านเครดิตของธนาคารพาณิชย์ แต่ ธปท. ยังเห็นว่ามาตรการยังไม่เพียงพอ จึงมีความร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์ เพื่อกำหนดมาตรการกลางในการคำนวณภาระชำระผ่อนหนี้เทียบกับรายได้ เพื่อควบคุมและลดปัญหาการก่อหนี้ในภาคประชาชนให้ลดลง
นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมานับตั้งแต่ปี 57 ปริมาณหนี้ครัวเรือนและหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ในระบบยังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ในบางปีจะมีการปรับลดลงบ้าง แต่ก็ถือว่ายังมีปริมาณที่สูงอยู่ เมื่อพิจารณาจากข้อมูลจากรายงานผลการดำเนินงานของธนาคารพาณิชย์ ไตรมาสที่ 2 /62 จาก ธปท. โดยพบว่า ยอดสินเชื่อคงค้างทั้งระบบอยู่ที่ 13.35 ล้านล้านบาท ซึ่งแบ่งออกเป็นสินเชื่อธุรกิจ 8.71 ล้านล้านบาท สินเชื่อรายย่อย 4.65 แสนล้านบาท
ทั้งนี้ จากการติดตามคุณภาพสินเชื่อภายใต้ภาวะเศรษฐกิจถดถอย ประกอบกับปัจจัยเสี่ยงที่เพิ่มมากขึ้น พบว่า ยอดสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ คือ สินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือน มีปริมาณสูงถึง 4.18 แสนล้านบาท จากที่ในปี 61 มีปริมาณอยู่ที่ 3.66 แสนล้านบาท ทำให้สัดส่วนสินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือนต่อสินเชื่อรวมอยู่ที่ 2.74% เพิ่มจากเดิม 2.42% ในสิ้นปี 61 ซึ่งการเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและความเข้มงวดการจัดชั้นหนี้ของสถาบันการเงิน ด้านหนี้ที่ไม่ก่อเกิดรายได้ หรือ NPL มีปริมาณอยู่ที่ 4.50 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 61 ที่มีปริมาณอยู่ที่ 4.43 แสนล้านบาท ทำให้สัดส่วน NPL ต่อสินเชื่อรวมเพิ่มจาก 2.94% เป็น 2.95%
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่า ยอดคงค้างหนี้ครัวเรือนในไตรมาส 2/62 เติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลงมาที่ 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หลังจากที่เร่งตัวขึ้นถึง 6.3% ในไตรมาสที่ 1 ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลังมาตรการ LTV เริ่มมีผลบังคับใช้ โดยเงินที่ให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงิน ทั้งในส่วนที่ปล่อยผ่านระบบธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ และสถาบันการเงินอื่นๆ ชะลอตัว โดยเติบโตลดลงมาอยู่ที่ 6.8% ในไตรมาสที่ 2/62 จากที่เร่งตัวขึ้นก่อนเกณฑ์ LTV ถึง 8.0% ในไตรมาสที่ 1/62 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยยังเป็นประเด็นที่น่ากังวลและต้องการความร่วมมือในการดูแลแก้ไขจากหลายฝ่าย โดยสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับสูงสุดในรอบ 2 ปีครึ่งที่ 78.7% ในไตรมาส 2/62
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจธนาคารทหารไทย รายงานว่า ประเด็นที่น่ากังวล เกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนคือ สินเชื่อรายย่อยที่มียอดคงค้างรวม 4.5 ล้านล้านบาทโดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค เช่น สินเชื่อบุคคล ซึ่งมียอดสินเชื่อคงค้าง 9.94 แสนล้านบาท สินเชื่อบัตรเครดิตคงค้าง 2.33 แสนล้านบาท ทำให้มียอดสินเชื่อคงค้างรวม 1.22 ล้านล้านบาท เนื่องจากสินเชื่อดังกล่าวไม่ได้ใช้เพื่อการลงทุน หรือสร้างรายได้ และเป็นสินเชื่อที่พิสูจน์ได้ยากในการนำไปใช้ เพราะไม่มีหลักประกัน ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยพบว่ายอดคงค้างสินเชื่ออยู่ที่ 2.3 ล้านล้านบาท ส่วนสินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์ยอดคงค้าง 1.11 ล้านบาท โดยที่ผ่านมา สินเชื่อบุคคลและบัตรเครดิตเป็นสินเชื่อที่ไม่มีการประกัน ซึ่งเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง
ขณะที่หนี้ที่ผิดชำระของสินเชื่อรายย่อยเองก็ยังน่าเป็นห่วง เพราะมีจำนวนรวมกันแล้วถือว่าอยู่ในระดับสูง โดยสินเชื่อบุคคล NPL อยู่ที่ 2.42% และสินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือนอยู่ที่ 2.31% รวม 4.7 3% บัตรเครดิต NPL อยู่ที่ 2.4 8% โดยมีสินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือนอยู่ที่ 1.92% รวม 4.39% สินเชื่อที่อยู่อาศัย NPLอยู่ที่ 3.3 4% สินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือนอยู่ที่ 1.7 8% รวม 5.12% และสินเชื่อรถยนต์ NPL อยู่ที่ 1.82% ขณะที่สินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือนอยู่ที่ 7.30% รวม 9.12% ซึ่งหากอยู่ในภาวะเศรษฐกิจถดถอยอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคตได้ จึงทำให้ ธปท. เข้ามาควบคุมสถาบันการเงินให้มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อแก่ภาคครัวเรือนมากขึ้น จากแนวโน้มสินเชื่อคงค้างการผิดนัดชำระหนี้ และ NPL ที่เกิดขึ้น จึงเป็นที่มาของการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อรายย่อยและการเตรียมออกมาตรการ DSR ในระยะอันใกล้นี้
อย่างไรก็ตาม การประกาศใช้มาตรการ LTV ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ถูกจับตามองตั้งแต่ในช่วงต้นปีเพราะมีปัจจัยลบที่เข้ามากระทบกำลังซื้อท่ามกลางเศรษฐกิจที่ถดถอย ทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งรับ งัดสารพัดวิธีมาเรียกคืนกำลังซื้อ เพื่อผลักดันยอดขายในโครงการให้เป็นไปตามเป้า ขณะที่ผู้ประกอบการต้องเจอกับภาวะอสังหาฯ ขายออกยาก
แต่อีกสัญญาณหนึ่งที่น่าห่วงไม่แพ้กัน คือ จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายเสร็จแล้วกลับไม่มีผู้อยู่อาศัย ซึ่งมีจำนวนถึง 525,889 หน่วย จากการสำรวจล่าสุดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ในเขต กทม.และปริมณฑล มีบ้านว่างทั้งแนวสูงและแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ขณะที่ในแต่ละปีมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเข้าสู่ตลาด 110,000-120,000 หน่วย ซึ่งเมื่อคำนวณดูแล้วหากไม่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ในระยะ 4 ปีครึ่ง ซัปพลายที่สะสมอยู่ในตลาดก็จะสามารถระบายออกไปได้หมด
ทั้งนี้ แม้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยว่างจะมีจำนวนมาก แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตรายของตลาดอสังหาฯ เนื่องจากที่อยู่อาศัยว่า 525,889 หน่วยนี้ ถูกคำนวณจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งคิดเป็น 10.3% ของทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่าในบ้าน 10 หลังจะมี 1 หลังที่ว่าง ส่วนอีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัย ซึ่งพบว่าเป็นสัดส่วนที่ลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงวิกฤตปี 40 โดยหากเปรียบเทียบกับปี 38 พบว่าที่อยู่อาศัยว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด และปี 41 ที่อยู่อาศัยว่าง 12% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด จะเห็นได้ว่าสัดส่วนของบ้านว่างมีการลดลงตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าว เป็นตัวเลขที่มีการจัดเก็บขึ้นในช่วงที่มาตรการ LTV เพิ่งเริ่มบังคับใช้ และตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบันก็ยังมีการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง หากมีการประกาศใช้มาตรการ DSR ออกมาจริง คงต้องจับตากันดูต่อไปว่า ตัวเลขที่อยู่อาศัยว่าง หรือซัปพลายคงค้างสะสมในตลาดจะมีปริมาณเพิ่มมากขึ้นมากน้อยแค่ไหนอย่างไร
