xs
xsm
sm
md
lg

คอนโดฯจุก เอกชนเร่งระบายสต๊อก-ยอดทิ้งดาวน์พุ่ง ซ้ำกู้แบงก์ไม่ผ่าน

เผยแพร่:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์


"คอลลิเออร์สฯ"ประเมินแนวโน้มตลาดคอนโดฯปี 62 เติบโตลดลง เผยไตรมาส 3 ยอดเปิดโครงการลดฮวบถึง 51% อัตราการการขายดลง 19% พร้อมเลื่อนและลดเป้าเปิดโครงการออกไปปีหน้า ส่วนผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก เน้นทำราคา สร้างความต่างในกลุ่มลูกค้า สามารถปิดการขายได้เร็ว ระบุตลาดรีเซลคอนโดฯน่าจับตา ผู้ประกอบการนำกลับมาขายใหม่ 15-20% หลังลูกค้าทิ้งดาวน์ กู้แบงก์ไม่ผ่าน จับตา รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินร้อนแรง

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าว หลังจากมาตรการ LTV มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า อุปทานเปิดตัวใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปรับลดลงกว่า 10,399 ยูนิตหรือคิดเป็น 33.4% จากอุปทานที่เคยเปิดขายใหม่อย่างร้อนแรงในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยพบว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2562 ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่พบว่า มีคอนโดมิเนียมเพียงแค่ 24 โครงการ 11,059 ยูนิต มูลค่าการพัฒนาประมาณ 46,660 ล้านบาท โดยเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 66.4% หรือประมาณ 7,342ยูนิตและผู้ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กประมาณ 3,717 ยูนิตหรือคิดเป็น 33.6 %

ถึงแม้ว่าอุปทานเปิดใหม่จะเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 1,424 ยูนิต หรือประมาณ 14.78% แต่พบว่าลดลงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีก่อนหน้าถึง 51% ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับลดแผนการพัฒนาโครงการสำหรับปีนี้ลง และเลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป และยังคงเน้นระบายสต็อกที่ยังคงเหลือขายในตลาดโดยเฉพาะอุปทานในส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขายที่ยังคงสิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลใจเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

สำหรับอัตราการขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาสที่ที่ผ่านมา พบว่า ถึงแม้ว่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า แต่ปรับลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 19%โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ประกอบการหลักในการขับเคลื่อนตลาด โดยพบว่าจากอัตราการขายเฉลี่ยโดยภาพรวมที่อยู่ที่ประมาณ 45% หรือประมาณ 4,978 ยูนิต ยอดขายกว่า 68% เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ของผู้ประกอบการรายใหม่บางโครงการสามารถเปิดขายและปิดการขายอย่างรวดเร็วในช่วงไตรมาส เนื่องจากราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก ถึงกับมีการต่อคิวจองกันก่อนโครงการเปิดขายกว่า 5 ชั่วโมง แต่ก็ยังคงพบว่าผู้ประกอบการยังคงนำโครงการเก่าที่สร้างแล้วเสร็จมาจัดโปรโมชั่นพิเศษลดราคาเพื่อระบายสต๊อกคงค้างที่ยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

สำหรับในช่วงไตรมาสสุดของปีคาดการณ์จะมีอุปทานเปิดขายใหม่อีกว่า 15,000 ยูนิตเข้ามาในตลาด เนื่องจากเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาในช่วงก่อนหน้าและผู้ประกอบการมีความจำเป็นที่จะต้องเปิดตัวให้ทันภายในปีนี้เพื่อไม่ให้กระทบกับแผนพัฒนาโครงการในปีต่อไปมากเกินไป

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมประมาณ 11,059 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 ลดลงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2561 ถึง 51% แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ประมาณ 1,424 ยูนิต หรือประมาณ 14.78% การเพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมานั้น เป็นเพราะว่าผู้ประกอบการทุกราย ต้องการเปิดขายและทำกิจกรรมทางการตลาดในช่วงไตรมาสที่ 3 แทนที่จะรอเปิดขายในไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งอาจจะส่งผลให้แผนการพัฒนาโครงการในภาพรวมทั้งปีไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้

แต่พบว่าในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายราย มีการปรับแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ลดลง จากที่เคยวางแผนไว้เมื่อต้นปีที่ผ่านมา หลังจากที่ชะลอการเปิดตัวลงในช่วงครึ่งปีแรกของปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาด โดยเฉพาะหน่วยเหลือขายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 หลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิต ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบรอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง พบว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบนทำเลนี้เป็นจำนวนมาก และยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายที่อยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบโครงการสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่บนทำเลดังกล่าวในอนาคต

คอนโดมิเนียมประมาณ 61% หรือ 6,477 ยูนิตของอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2562 ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งพบว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเพียง 158 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น ) สำหรับพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี - กัลปพฤกษ์) ก็เป็นอีกทำเลในช่วงที่ผ่านมาที่อยู่ประกอบการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณรอบๆสถานีบีทีเอสตลาดพลู พบว่าทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหม่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวเป็นจำนวนมาก และอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาและเปิดขายในอนาคตอีกกว่า 5,000 ยูนิต

โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมา ที่เคยปิดการขายตั่งแต่ในช่วงพรีเซลล์ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด กลับพบว่า มียูนิตหลุดดาวน์ที่ผู้ประกอบการต้องนำยูนิตเหล่านั้นกลับมาขายใหม่อีกกว่า 15 -20% ซึ่งยูนิตเหล่านั้นเกิดจากการทิ้งดาวน์ หรือแม้กระทั้งมีลูกค้าหลายรายที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวต้องคืนห้องให้กับทางโครงการเพื่อนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกังวลใจในขณะนี้

อุปทานที่ยังคงเหลือขายในตลาดอยู่ที่ประมาณ 55,000 ยูนิตและกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาส พวกเขาไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่เละเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเองทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขายให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ จากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา มีอัตราการขายสูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก พบว่า 68% หรือประมาณ 3,383 ยูนิตขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาจากอัตราการขายทั้งหมดประมาณ 4,978 ยูนิต เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และประมาณ 22% หรือ 1,595 ยูนิตเป็นของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก สะท้อนให้เห็นว่าจากกลยุทธการตลาด และการจัดกิจกรรมเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการที่ดี และเข้าถึงกลุ่มลูกค้ามากกว่าของผู้ประกอบการรายใหญ่

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายยังมีการเปิดการขายรอบ VVIP สำหรับนักลงทุนหรือลูกค้ากลุ่ม VIP ในราคาพิเศษก่อนที่จะเปิดขายอย่างเป็นทางการ ดังนั้น บางโครงการจึงปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายสูงหลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการไม่กี่วัน ผู้ประกอบการรายใหญ่และมีชื่อเสียงยังคงมองหากำลังซื้อกลุ่มใหม่ในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยชะลอลง โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวต่างชาติจากประเทศในทวีปเอเซีย ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายมีการไปเปิดขายโครงการใหม่ในต่างประเทศและมีการร่วมมือกับบริษัทนายหน้าต่างชาติเพื่อขายในส่วนของโควต้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ว่าความร้อนแรงของกลุ่มซื้อต่างชาติเริ่มชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมา

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 45% จาก 11,059 หน่วย เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 5% แต่ปรับลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 19%พบว่าในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางโครงการที่สามารถเปิดขายและปิดการขายอย่างรวดเร็วในช่วงไตรมาส เนื่องจากราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่จึงส่งผลให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมากถึงกับมีการต่อคิวจองกันก่อนโครงการเปิดขายกว่า 5 ชั่วโมง แต่ก็ยังพบว่า ผู้ประกอบการยังคงนำโครงการเก่าที่สร้างแล้วเสร็จมาจัดโปรโมชั่นพิเศษ ลดราคาเพื่อระบายสต๊อกคงค้างที่ยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000– 200,000บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) มีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุดประมาณ 47% จากหน่วยที่ขายได้ทั้งหมดของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562ที่ผ่านมา รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000บาทต่อตร.ม. มีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในช่วงระดับกลาง ถึงกลาง – บน ในทำเลที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นช่วงระดับราคาที่เป็นที่สนใจของกลุ่มลูกค้า ถึงแม้ว่าจะเป็นช่วงระดับราคาที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาออกมาเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3พ.ศ. 2562อยู่ที่ประมาณ 126,530บาทต่อตร.ม.ลดลงประมาณ 14.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3ที่ผ่านมา ประมาณ 61% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก และพบว่ามากกว่า 40% หรือประมาณ 4,509ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา อยู่ในช่วงระดับราคา 50,000 – 100,000 บาทต่อตร.ม. โดยโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดหลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิต ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงพระราม9รามคำแหง และมีเพียง 1โครงการเท่านั้นที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) ส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3ปี พ.ศ. 2562ลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 กว่า 47% หรือประมาณ 5,241 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 100,000– 150,000 บาทต่อตร.ม. และพบว่ากว่า 430 ยูนิตของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีระดับราคาขายสูงกว่า 250,000 บาทต่อตร.ม.ซึ่งมีบางโครงการในทำเลย่านหลังสวนมีระดับราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 457,000 บาทต่อตร.ม.ที่เปิดขายใหม่และค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS มีราคาขายมากว่า 250,000 บาทต่อตร.ม.ไปแล้ว และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกไตรมาส และยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีพ.ศ. 2562 และอนาคต เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในมีการปรับตัวค่อนข้างสูง และที่ดินค่อนข้างมีจำกัด ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนการพัฒนาที่ค่อนข้างสูงสะท้อนกลับมาสู่ราคาขายที่จำเป็นต้องมีการปรับเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน สำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่


แต่ปัจจุบันพบว่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในกรุงเทพฯและคอนโดมิเนียมมือสอง ที่ยังคงขายอยู่ในตลาดและมีราคาขายต่ำกว่าโครงการใหม่ๆ ในทำเลเดียวกันที่เปิดขาย ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น และมองว่าคุ้มค่ากว่าการซื้อคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ ที่มีระดับราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าและขนาดห้องที่ลดลง


ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้ประกอบการหลายราย จะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3พ.ศ. 2562มีหลายโครงการยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง



แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากที่สุดในช่วง 6ปีที่ผ่านมา ซึ่งพัฒนาแล้วกว่า 37,197 ยูนิต คิดเป็น 25.7% ซึ่งตามแผนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หลังจากที่เริ่มทดลองใช้ในช่วงหัวลำโพง – หลัก 2 ในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาและเปิดใช้อย่างเป็นทางการแล้ว แต่แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในช่วงถนนจรัญสนิทวงศ์จะมีการเปิดใช้อย่างเป็นทางการในปี พ.ศ. 2563 ซึ่งพบว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ยังคงมีผู้ประกอบการรายใหญ่อีกเป็นจำนวนมาก ที่เตรียมแผนพัฒนาโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำน้ำเงินในปีนี้ ถึงแม้ว่าซัปพลายคงค้างในตลาดบนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี่ จะยังคงมีอีกเป็นจำนวนมากก็ตาม

สำหรับ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เห็นว่า สำหรับในปี ตลาดคอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ( โดยเฉพาะช่วงพระราม 9 รามคำแหง ลำสาลี ) เหลือง และสีชมพู เป็นแนวเส้นทางที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากในปีนี้ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกเป็นจำนวนมากมีการพัฒนาขึ้นในอนาค
กำลังโหลดความคิดเห็น...