xs
xsm
sm
md
lg

อสังหาฯชี้ธปท.ปลดล็อคผู้กู้ร่วมไม่หนุนตลาดฟื้น แค่รู้สึกผ่อนคลาย

เผยแพร่:   ปรับปรุง:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์


ชี้ธปท.ปลดล็อคผู้กู้ร่วมไม่เข้าเกณฑ์ LTV ช่วยคนกู้ร่วมซื้อบ้านได้เพิ่มไม่ถึง 5% ไม่ช่วยตลาดอสังหาฯฟื้นไข้ แค่รู้สึกผ่อนคลาด เหตุแบงก์บังคับถือกรรมสิทธิ์บ้านป้องกันปัญหาหากเกิดกรณีฟ้องร้อง

ภายหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยอมคลายเกณฑ์กรณีผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้ถือว่ายังไม่เป็นผู้กู้ โดยให้เหตุผลว่า หลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ และได้รับฟังความคิดเห็น ข้อเสนอของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น ธปท. จึงพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว
วิชัย วิรัตกพันธ์
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กรรมการและเลขานุการ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยที่ยอมผ่อนปรนมาตรการ LTV โดยปลดล็อกให้กับผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้าน สามารถกู้ซื้อบ้านของตนเองได้โดยไม่ต้องเข้าเกณฑ์ LTV ซึ่งต้องขอชื่นชมธนาคารแห่งประเทศไทยที่ยอมผ่อนปรนมาตรการ แต่เชื่อว่าการปลดล็อคดังกล่าวไม่ได้ส่งผลบวกต่อตลาดมากนัก ซึ่งอาจให้ภาพรวมของตลาดดีขึ้นบ้าง ช่วยให้คนเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น

“ความสามารถในการกู้เป็นเรื่องของรายได้ ซึ่งการกู้ร่วมแสดงว่าคนกู้หลักมีความสามารถในการกู้ไม่เพียงพอจึงต้องไปหาคนมากู้ร่วม คำถามคือ คนที่มากู้ร่วมถ้าต้องการซื้อบ้านของตนเองจะมีความสามารถเพียงพอที่จะกู้หรือไม่ ซึ่งเป็นจุดที่เรายังไม่เห็นข้อมูลที่ชัดเจน แต่ถือเป็นเรื่องดีที่คนกลุ่มนี้ไม่ได้โดนล็อคโดยมาตรการ ซึ่งสินเชื่อบ้านมากกว่า 50% ใช้ผู้กู้ร่วม”ดร.วิชัย กล่าว

แนะค้ำประกันเงินดาวน์ช่วยผู้กู้ระยะสั้น
มาตรการ LTV เป็นสิ่งที่ดี แต่ผู้กู้ซื้อบ้านยังไม่พร้อมในเรื่องของการออม หรือยังไม่พร้อมที่จะมีเงินดาวน์บางส่วน ผู้ที่กู้เต็มจำนวนอาจต้องการเงินบางส่วนไปซื้อเฟอร์นิเจอร์และของใช้จำเป็นภายในบ้าน ซึ่งเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นเป็นปกติ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้พิจารณาผ่อนปรนแล้ว ควรพิจารณาเพิ่มเติมในเรื่องของผู้ซื้อที่มีความตั้งใจที่จะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ซึ่งที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้ช่วยในส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรกด้วยการให้วงเงินกู้ 90-95%

อย่างไรก็ตามการซื้อบ้านในความเป็นจริงควรต้องมีเงินดาวน์อยู่แล้ว แต่พฤติกรรมของคนไทยยังไม่ออมเงิน ดังนั้นเพื่อบรรเทาความเดือดร้อนควรมีแนวทางอื่นเข้ามาช่วย เช่น การประกันสินเชื่อเพื่อให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้มากขึ้น เช่นได้วงเงินกู้ 80% ในส่วน 20% ในส่วนที่เหลือผู้กู้จะต้องประกันสินเชื่อกับธนาคารเพื่อที่จะได้กู้ได้มากขึ้นหรือเต็ม 100% แต่ขณะนี้ไทยยังไม่มีระบบประกันสินเชื่อซึ่งถือเป็นข้อจำกัดอย่างหนึ่ง นอกจากนี้ยังมีอีกหลายวิธีที่ที่จะช่วยให้กู้ได้เพิ่มขึ้น

เปิดตัวเลขโอนไตรมาส 2 ติดลบ -15.3%
สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาฯในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมาพบว่า ไตรมาสที่สองมีการลดลงของตลาดอย่างชัดเจน โดยพบว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบ หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในเขตกทม.และปริมณฑล ไตรมาส 2/2562 จำนวน 40,442 หน่วย ลดลง -15.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2562 ที่มียอดโอน 47,770 หน่วย และลดลง -18.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ที่มีจำนวน 49,862%

แบ่งเป็นหน่วยโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบจำนวน 22,091 หน่วย ลดลง -14.0% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2562 ที่มีจำนวน 25,696 และลดลง -11.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2561 ที่มีจำนวน 24,873 หน่วย

ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม จำนวน 18,351 หน่วย ลดลง -16.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2562 ที่มีจำนวน 22,077 หน่วย และลดลง -26.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2561 ที่มีจำนวน 24,989 หน่วย

ดร.วิชัย กล่าวต่อว่า ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ของปีนี้ปรับตัวมาใกล้เคียงกับตัวเลขในปี 2560 ดังนั้น หากรัฐบาลมีการออกมาตรการสนับสนุนและมีปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจที่ดีแล้วจะทำให้ ภาพรวมไตรมาส 3/2562 ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +7.1% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมารส 3 ของปีก่อน -10.9%

สำหรับภาพรวมไตรมาส 3/2562 เฉพาะโครงการแนวราบขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +9.7% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน -0.6% ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ขยายตัวได้เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +3.9% และลดลงเมื่อเทียบกับไตรมารส 3/2561หรือติดลบ -2.7%

ส่วนภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 3/2562 คาดว่าขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +7.1% และติดลด -10.9 เมื่อเทียบกับไตรมารส 3/2561 หากพิจารณาเป็นรายตลาดโครงการแนวราบ ขยายตัวได้เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหรือ +9.7% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน - 0.6% ส่วนคอนโดฯในไตรมาส 3/2562 ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2562 หรือ +3.9% และลดลงเมื่อเทียบกับไตรมารส 3 ของปีก่อน -2.7%

ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี 2562 คาดการณ์ลดลง -10.2% เมื่อเทียบกับปี 2561 แบ่งเป็นโครงการแนวราบลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน -3.5% ส่วนคอนโดฯลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน -17.0%
ภัทรชัย ทวีวงศ์
คนกู้ร่วมกว่า 80% มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย

ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของไทยผู้กู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันหรือในบ้านเกือบทุกราย หรือกว่า 80% การปลดล็อคของธนาคารแห่งประเทศไทยจึงเป็นเพียงการผ่อนคลายความตึงเครียดจากผลกระทบของมาตรการ LTV ที่หลายผ่ายต่างออกมากดดันให้ให้ธนาคารแห่งประเทศไทยทบทวนมาตรการเพื่อลดผลกระทบที่เกิดขึ้นเท่านั้น

แม้ว่าที่ผ่านมาจะยังไม่มีตัวเลขที่ยื่นยันออกมาชัดเจนว่าในพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีผู้กู้ร่วมเท่าใด แต่จากการประเมินตัวเลขคราวๆมีกว่า 50% ซึ่งในจำนวนนี้ถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยกว่า 80% ในจำนวนที่เหลือก็ยังไม่ชัดเจนว่าจะมีความสามารถในการซื้อหรือมีความต้องการในการซื้อบ้านมากน้อยเพียงใด เพราะการกู้ร่วมแสดงว่าความสามารถในการกู้ไม่พอจึงใช้คนกู้ร่วมเข้ามาช่วย และส่วนมากเป็นคนในครอบครัว ซึ่งส่วนใหญ่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยด้วย ทำให้ประเมินว่าการปลดล็อกผู้กู้ร่วมอาจช่วยให้มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นไม่ถึง 5% เท่านั้น

อย่างไรก็ตามมาตรการ LTV ถือเป็นมาตรการที่ดีที่ลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯลง เพราะในช่วงปี 2560-2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก โดยในปี 2560 โครงการคอนโดฯเปิดใหม่มากถึง 55,000 ยูนิต และในปี 2561 เปิดตัวใหม่ 66,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าสุดเป็นประวัติการณ์เมื่อย้อนไปในปี 2557 - 2559 เปิดตัวใหม่เพียง 35,000 ยูนิต ประกอบกับมีสต๊อกคงค้างในตลาดจำนวนมาก ทั้งตัวเลขเอ็นพีแอลยังปรับขึ้น หากไม่มีมาตรการออกมาควบคุมก็อาจทำให้เกิดปัญหาตามมาได้

แม้ว่าตลาดจะมีสินค้าเปิดตัวจำนวนมาก แต่ในสถานการณ์ที่ภาวะตลาดชะลอตัวไม่ควรใช้มาตรการออกมาควบคุม เพรายิ่งทำให้ตลาดชะลอตัวลงมาก ตลาดอสังหาฯ มีสัดส่วน 10% ของ GDP นอกจากนี้ยังมีธุรกิจที่เชื่อมโยงหรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องตามมาอีกจำนวนมาก เกิดการลงทุนของภาคเอกชน กำลังซื้อก็จะตามมา อย่างไรก็ตามก็เห็นใจแบงก์ชาติ เพราะหากเศรษฐกิจดี ตลาดไม่มีปัญหา ก็ไม่ต้องมาควบคุม” นายภทรชัยกล่าว

คาดอสังหาฯปี 62 ดีมานด์ติดลบ -20%
ทั้งนี้คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯปี 62 ในส่วนของซัพพลายใหม่คาดว่าจะติดลบประมาณ -15-20% ในส่วนของดีมานด์คาดว่าจะติดลบประมาณ -20% หากไม่มีมาตรการออกมากระตุ้นภาคอสังหาฯ จะช่วยได้มาก ซึ่งมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ใช้ได้ผลในทุกยุคทุกสมัยคือการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จดจำนอง ค่าธรรมเนียมการโอน ทั้งคนซื้อบ้านยังสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้อีกด้วย แต่รัฐบาลจะยอมสูญเสียรายได้ในส่วนนี้หรือไม่ ซึ่งหากรัฐบาลยอมสูญเสียรายได้จากภาษีอสังหาฯ รัฐบาลจะได้ความคึกคักของเศรษฐกิจ การซื้ออสังหาฯจะมีสินค้าที่เกี่ยวเนื่องตามมาอีกมาก

ส่วนมาตรการที่ออกมาก่อนหน้านี้สำหรับการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทนั้นไม่ได้ช่วยอะไรเลย เพราะบ้านราคาดังกล่าวแทบหาไม่มีในตลาด ทั้งคนกลุ่มนี้ยังติดปัญหาคุณสมบัติผู้กู้ รายได้ไม่ถึงหรือมีหนี้ครัวเรือนสูงทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง จนโครงการไม่ประสบความสำเร็จหรือกระตุ้นตลาดไม่ได้ผล

แบงก์แจงกู้ร่วมต้องถือกรรมสิทธิ์ในบ้าน
แหล่งข่าวจากสถาบันการเงิน เปิดเผยว่า การปลดผ่อนปรนผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้าน ไม่ต้องเข้าเกณฑ์มาตรการ LTV เป็นเรื่องที่ดีในการเพิ่มลูกค้าให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่หากพิจารณาในความเป็นจริง เพราะการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ธนาคารฯจะให้ผู้กู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์อยู่ในโฉนด เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินที่ดูแลสินเชื่อเป็นการค้ำประกันว่ามีผู้รับภาระร่วม อย่างไรก็ตามธนาคารฯไม่ต้องการยึดบ้านมาเป็น NPA ของธนาคาร เพราะไม่มีประโยชน์เป็นภาระในการขายและมาก็กองอยู่ที่ธนาคารฯ ธนาคารฯต้องการดอกเบี้ยเพื่อบริหารธุรกิจ

"ดูเหมือนการผ่อนปรนของเกณฑ์ LTV นั้น ก็อาจทำให้ภาพรวมเปลี่ยนในทางที่ดี ดีกว่าไม่เปลี่ยน แต่สำหรับแบงก์แล้ว เฉยๆ มีหลายเคสที่ต้องการให้มีผู้กู้ร่วมเข้ามาอยู่ในกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นแฟนกันแล้วกู้ซื้อบ้าน เป็นแฟนกัน แต่ไม่ได้เป็นสามีภรรยากัน นิติกรรมต่างกันแล้ว ดังนั้น เราต้องให้แฟนกู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ง่ายหากเป็นหนี้เสียหรือเกิดกรณีฟ้องร้อง หรือแม้แต่พ่อกับลูก กู้แบงก์ก็อยากให้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากบิดาเสียชีวิต ลูกซึ่งเป็นผู้กู้ร่วม ก็มีสิทธิ์ในการดูแลทรัพย์ดังกล่าว และที่ต้องทำเช่นนี้ แบงก์เคยบาดเจ็บมาแล้ว อย่างไรก็ตาม ธนาคารทุกแห่ง ก็พร้อมที่จะสนับสนุนสินเชื่อให้กับลูกค้าได้มีบ้านเป็นของตนเอง ภายใต้การบริหารความเสี่ยงควบคู่ไปด้วย” แหล่งข่าวกล่าว
ไชยยันต์ ชาครกุล
ปลดล็อกผู้กู้ร่วม หนุนโอกาสมีบ้านมากขึ้น
นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ LALIN กล่าวถึงการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ในส่วนของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ถือเป็นผู้กู้ด้วยนั้น ถือเป็นเรื่องที่ดี เป็นการปลดล็อกผู้กู้ร่วม จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อเพิ่มขึ้นในภาพแม็คโครประมาณ 10% แต่ทั้งนี้ ในส่วนของผู้กู้ร่วมที่มีชื่อในโฉนดที่ดินแล้วนั้น หากเราจะช่วยเหลือก็ควรที่จะปลดชื่อผู้กู้ร่วมออก โดยพิจารณาจากเรื่องผู้กู้หลักมีความสามารถชำระหนี้ที่ดีและต่อเนื่อง และระดับหนี้ลดลง และหนี้คุ้มหลักประกันแล้ว ก็ให้ปลดผู้กู้ร่วมออกไปจากสัญญาดังกล่าว มิฉะนั้นชื่อผู้กู้ร่วมจะต้องผูกมัดในสัญญาเรื่องเงินกู้ยาวไปถึง 20 ปี ก็อยากฝากเรื่องนี้ไปยังธนาคารด้วย ไม่ใช่ฝากไปยังธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เพียงอย่างเดียว

"จริงๆ ผู้กู้ร่วมเข้ามาช่วยผู้กู้หลัก ซึ่งเราต้องให้ความเป็นธรรมกับผู้กู้ร่วมด้วย ไม่ใช่ผู้กู้ร่วมไม่สามารถไปกู้อะไรได้เลยในระยะ 20 ปี "

ด้านนายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ LALIN กล่าวว่า ในส่วนของบริษัทลลิลฯ จะมีผู้กู้ร่วมที่ซื้อโครงการของบริษัทลลิลฯประมาณ 50% ซึ่งการผ่อนปรนดังกล่าว จะช่วยให้ผู้กู้ร่วม มีโอกาสที่จะไปดำเนินธุรกรรมต่างๆ ได้มากขึ้น เนื่องจากไม่ถูกนับร่วมเป็นบ้านหลังที่สองแล้ว ซึ่งในส่วนของบริษัทลลิลฯจะมีผู้กู้ร่วมที่ทำสัญญากับธนาคารพาณิชย์ในสัดส่วนที่มาก ซึ่งเดียวนี้กู้ร่วมกันทั้งนั้น
สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ นายชูรัชฏ์ กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวรถจักร การเติบโตของธุรกิจอสังหาฯจะช่วยลากธุรกิจเกี่ยวเนื่องให้เศรษฐกิจเติบโต แรงขับเคลื่อนของอสังหาฯจะมีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจประมาณ 2-3 เท่า ดังนั้น ถ้าอยากให้เศรษฐกิจฟื้นตัว ก็ควรมีมาตรการเชิงบวก ซึ่งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ก็เป็นแนวทางที่ทุกฝ่ายอยากได้ แต่ต้องมองในส่วนของรัฐบาลด้วยว่า จะดำเนินการอย่างไร เพราะรัฐบาลมีงบรายจ่ายที่ต้องขยับขยาย
ปลดล็อคผู้กู้ร่วมช่วยลดเรื่องรีเจกต์เรต
นายไชยยันต์ กล่าวเสริมว่า ในยอดการกู้ร่วมที่ซื้อโครงการของบริษัทฯมีประมาณ 20-25% ซึ่งในจำนวนนี้ จะมีผู้กู้ร่วมที่มีชื่ออยู่ในโฉนดประมาณ 50% ที่เหลืออีก 50% จะเป็นเพียงนำชื่อเข้ามาใส่ในสัญญาการขอสินเชื่อเท่านั้น

" ช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา เรื่องประเด็นการกู้ร่วม มีผลต่อยอดไม่อนุมัติสินเชื่อ เนื่องจาก ผู้กู้ร่วม พอรู้ข้อมูลและรู้กฎว่า จะถูกนับรวมเป็นผู้กู้ในการซื้ออสังหาฯแล้ว ส่วนใหญ่จะไม่ยอมให้ใส่ชื่อเข้าไปในสัญญา"


กำลังโหลดความคิดเห็น...