"เทรดวอร์-จีนคุมนำเงินออก-บาทแข็งค่า-คอนโดฯส่อล้น " ปัจจัยลบ พ่นพิษอสังหาฯระทมต่อเนื่อง หลังลากยาวหาจุดจบยาก กลุ่มลูกค้าจีนแตะเบรก เฟ้นทำเลที่ชอบ ราคาต่ำลงเฉลี่ยตร.ม.ไม่เกินแสน สุขุมวิท พระราม 9 ยังเดินได้ ส่วนที่ซื้อรอโอนกรรมสิทธิ์ ต้องดูค่าเงินหยวน อาจมีสิทธิ์ทิ้งดาวน์กว่า 50 % แนะทางออก ดึงลูกค้าจีนกลับไทย หากปล่อยเช่าห้องชุดระยะสั้นได้ พร้อมปรับแผนตลาด หันไปบุกตลาดญี่ปุ่น หลังแนวโน้มท่องเที่ยว อสังหาฯดีขึ้น
นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด หรือ ARE บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota ) มียอดขายลูกค้าต่างชาติในปี 2562 ประมาณ 15,000-20,000 ล้านบาท กล่าวถึงตลาดกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่เข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมในไทยว่า มีปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อกำลังซื้อ ซึ่งได้แก่ 1.ปัจจัยด้านสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน (เทรดวอร์) 2.มาตรการของรัฐบาลจีนที่ควบคุมเงินทุนไหลออกนอกประเทศ 3.เงินบาทที่แข็งค่ามากในภูมิภาคเอเชีย ทำให้ค่าเงินหยวนเมื่อเทียบกับเงินบาทอ่อนลงไป 20 % จากระดับ 5.8 บาทต่อ 1 หยวน แข็งค่าเป็น 4.4 บาทต่อ 1 หยวน 4.ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีการเปิดโครงการจนอาจจะมีสินค้าล้นความต้องการ ( โอเวอร์ซัพพลาย ) และมีราคาที่สูงเกินความเป็นจริง ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องมาจากราคาที่ดินของผู้ประกอบการ ในการพัฒนาโครงการสูงมาก ทำให้ส่วนต่างราคาหลักทรัพย์ ( Capital Gain ) และตลาดผู้ขายต่อ ไม่ค่อยดีเท่าที่ควร เพราะราคาปรับสูงขึ้นมากแล้ว โอกาสจะได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ( ยิวด์ ) ลดลงอย่างมาก ซึ่งปัจจุบันยิวด์เหลือต่ำกว่า 3 % เทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยิวด์ประมาณ 6-7%
อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากำลังซื้อชาวจีนจะลดลง แต่ก็มีบางกลุ่มยังสนใจซื้อคอนโดในประเทศไทย แต่จะเน้นทำเลที่สนใจเป็นพิเศษ เช่น สุขุมวิท และพระราม 9 ที่โดดเด่นเป็นพิเศษ ส่วนระดับราคาที่ดี น่าจะไม่เกินแสนบาทต่อตารางเมตร ( ตร.ม. ) แต่หากเป็นคอนโดฯระดับราคาเฉลี่ย 200,000 บาท บวกลบนั้น ตลาดตรงนี้ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ชาวจีนอาจชะลอตัดสินใจซื้อ
" สินค้าในตลาดที่มีจำนวนมาก และชาวต่างชาติ ไม่นิยมซื้อสินค้ามือสอง ทำให้ตลาดมือสองไม่คล่องตัว ที่สำคัญ คือ คอนโดฯบ้านเรา ไม่สามารถปล่อยเช่าในระยะสั้นได้ เนื่องจากติดปัญหาเรื่องพ.ร.บ.อาคารชุด ปี 2522 ขัดกับพ.ร.บ.โรงแรม ปี 2547 เป็นปัญหาที่ใหญ่ที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ต่อให้เทวดาลงมา ก็ช่วยไม่ได้ ทำให้นักลงทุน โดยเฉพาะชาวจีนไม่ค่อยอยากลงทุน ไม่คุ้มค่า และปลายปีที่ผ่านมา มีลูกค้าชาวจีนพบว่า บางโครงการที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แต่ในภายหลัง ผู้ประกอบการไทยได้นำยูนิตที่เหลือมาขายถูกกว่าช่วงราคาพรีเซล ส่งผลให้นักลงทุนชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ลดความสนใจการซื้ออสังหาฯในประเทศไทยปริมาณสูงถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ทำให้ไม่มีการโอนไปมากถึง 8 เปอร์เซ็นต์ จากอดีตที่สัดส่วนการทิ้งเงินดาวน์มีเพียง 2 เปอร์เซ็นต์ หันโยกเงินไปลงทุนไปประเทศอื่นแทน โดยเฉพาะญี่ปุ่น เนื่องจากท่องเที่ยวดี ราคาอสังหาฯดี ยิวด์ ดี 8-14 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งภาพดังกล่าวเกิดชึ้นตั้งแต่ปลายปี 2561 "
นายไซม่อน ชี้ถึงการกระตุ้นการลงทุนจากลูกค้าชาวจีนให้กลับเข้ามาในไทยว่า จะดีที่สุด ถ้าทำให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ราคาก็จะลงไปด้วย จะทำให้นักลงทุนในจีน เข้ามาลงทุนอสังหาฯในประเทศไทยอีก และมองว่า วิธีการผู้ประกอบการไทยควรมีการขายแยกตึกอย่างชัดเจน แยกพื้นที่ส่วนกลางออกอย่างชัดเจน และมองว่า ควรขายสินค้าในช่วงเวลาที่สามารถขายได้ ถ้าเก็บเอาไว้นานเกินไป อาจจะทำให้ขายยาก หรือ ราคาตก ซึ่งก่อนที่เราจะเข้ามาลงทุนในไทย เรามีพันธมิตรที่เป็นบริษัทในประเทศจีน และ สิงคโปร์ ซึ่งมีมุมมองที่เป็นสากล สามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับพฤติกรรมการหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ และสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับพฤติกรรม หรือ ไลฟ์สไตล์ ของลูกค้า ชอบอะไร โครงการแบบไหน ดีไซน์แบบไหน และสิ่งสำคัญ ในการนำเงินจากต่างประเทศ เข้ามาลงทุนในประเทศไทย
โดยทางบริษัทฯเล็งเห็นปัญหา ทำให้มีการปรับแผนการตลาด ปรับพอร์ตขยายไปที่ประเทศญี่ปุ่น กัมพูชา และตุรกี มากขึ้น แต่ในสายตาของบริษัทฯมองว่า อสังหาฯในประเทศไทยก็ยังถือว่าน่าลงทุนเป็นอันดับ2 ที่เรากล้าพูด เพราะธุุรกิจของเราไปหลายประเทศ เลยเข้าใจและรู้พฤติกรรมของลูกค้า ซึ่งตนยังมองว่า ตลาดลูกค้าชาวจีนที่จะเข้ามาซื้อคอนโดฯในไทย จะชะลอตัวไปถึงปี 2564
สำหรับทิศทางเป้าหมายการขายในปี 2562 วางมูลค่าการขายไว้ที่ 15,000-20,000 ล้านบาท และในอนาคตอันใกล้จะเพิ่มยอดขายสู่ระดับ 35,000 ล้านบาท ซึ่งบริษัทดำเนินธุรกิจมาได้ 6 ปี ธุรกิจดำเนินการเป็นไปในทิศทางที่วางไว้ กล่าวคือ สามารถสร้างผลงานด้านยอดขายให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างต่อเนื่อง โดยเริ่มต้นช่วง 2 ปีแรก 2557-2558 ( 2014-2015 ) ขายได้ห้องชุดได้ 500 ยูนิต ก่อนที่จะขยับยอดขายเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว ในปี 2559 ( 2016 ) ขายได้ 1,000 ยูนิต ปี 2560 ( 2017 ) ขายได้ 2,000 กว่ายูนิต และในปี 2561 สามารถขายได้กว่า 3,000 ยูนิต
โดยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2562 ทำยอดขายได้ 500 กว่ายูนิต ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 ที่ผ่านมา ที่สามารถขายได้ 900 ยูนิต โดยในอดีตคอนโดฯระดับราคา 5-10 ล้านบาท จะขายได้ง่ายมาก แต่ปัจจุบันต้องเลือกห้องชุด ระดับราคา 2-6 ล้านบาท มาขายแทน อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆข้างต้น แต่ยอดขายที่ได้ในปัจจุบันก็ถือว่าพอใจ ที่เราขายได้ในระดับดี และสามารถขายในต่างประเทศได้เป็นอันดับหนึ่งของประเทศไทย โดยห้องชุดที่นำไปขายลูกค้าต่างชาติ ล้วนพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่แทบทั้งสิ้น
" การที่บริษัทฯเคยมีประสบการณ์ในการขายที่ประเทศจีน ฮ่องกง และฝรั่งเศส เพราะฉะนั้น เราคิดว่า กลยุทธ์ในการทำตลาดในประเทศไทยนั้น จะเริ่มจากผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กๆ ก่อน เพื่อสร้างชื่อเสียง และเมื่อขายได้ดี จะสามารถขายให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ได้ โดยฐานลูกค้าของบริษัทนั้น 55 เปอร์เซ็นต์ มาจากตลาดประเทศจีน และ 35 เปอร์เซ็นต์ มาจากประเทศในภูมิภาคเอเชีย และอีก 15 เปอร์เซ็นต์ จากประเทศฝรั่งเศลและประเทศเบลเยี่ยม ขณะที่ ประเทศไทยมีศักยภาพ เป็นประเทศเดียว ที่มีการแข่งขันในการดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศ ทำให้ราคาถูกลง โดยอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังดีอยู่ บริษัทฯจึงยังคงโฟกัสประเทศไทยอยู่ ชาวต่างชาติอยากเข้ามาลงทุน ".
