ผู้จัดการรายวัน 360 องศา - หุ้นนิคม “อมตะ” แกร่งแม้ปี 61 กำไรน้อย แต่คาด EEC ดันยอดขายที่ดินโตตามเป้าหมาย และการปรับเพิ่มราคาขายจะช่วยผลักดันกำไรขั้นต้นขยายตัว ขณะที่รายได้ประจำเติบโตต่อเนื่อง หนุนภาพรวมเติบโต ส่วนธุรกิจที่เวียดนามเตรียมรับไม้ต่อ ผลักดันระยะยาวยังไปได้อีกไกล
ช่วงที่ผ่านมาราคาหุ้น บริษัทอมตะ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)หรือ AMATA ปรับตัวลงเล็กน้อย สาเหตุหนึ่งที่สร้างแรงกดดันต่อราคาหุ้น หนีไม่พ้นผลประกอบการปี 2561 ของบริษัทที่ต่ำกว่าคาดการณ์ของนักวิเคราะห์ และนักลงทุนหลายต่อหลายคน ทั้งนี้ AMATA แจ้งผลประกอบการปีล่าสุดว่า บริษัทมีรายได้รวม 5.26 พันล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 1.01 พันล้านบาท ลดลงจากปี 2560 ซึ่งมีรายได้รวม 5.32 พันล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 1.40 พันล้านบาท ลดลงประมาณ 28% โดยสาเหตุหลักมาจากพื้นที่ที่ขายมีราคาที่ต่ำ จึงกดดันให้รายได้รวมและอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ต้องยอมรับว่าแรงผลักดันที่ช่วยทำให้หุ้น AMATA ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง หนีไม่พ้นแรงผลักดันของภาครัฐบาลต่อโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นแผนยุทธ์ศาสตร์ภายใต้ ไทยแลนด์ 4.0 และจากโครงการดังกล่าวได้ช่วยกระตุ้นให้กลุ่มทุนจากต่างประเทศเพิ่มความสนใจต่อการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณภาคตะวันออกของประเทศ และในพื้นที่ดังกล่าว ถือว่า AMATA ครอบครองพื้นที่ผ่านนิคมอุตสาหกรรมในมือไว้ในสัดส่วนที่มาก ดังนั้นการเข้ามาลงทุนใน EEC ของกลุ่มทุนต่างประเทศ AMATA จึงถูกยกให้เป็นด่านแรกๆของภาคเอกชนไทยที่จะได้รับอานิสงส์จากการลงทุนดังกล่าว ผ่านยอดขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม และรายได้จากการให้บริการด้านสาธารณูปโภคในอนาคต ทำให้บริษัทวางแผนงานในปี 2562 โดยตั้งเป้าขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในไทยรวม 1,005 ไร่ แบ่งเป็นการขายที่ดินในไทย 880 ไร่ ซึ่งจะมาจากนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ชลบุรี , นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ระยอง, นิคมอุตสาหกรรมระยอง (ไทยจีน) และอีก 125 ไร่ จะมาจากการขายที่ดินในเวียดนาม ถือเป็นเป้าหมายดังกล่าวสูงกว่าปีก่อนที่มียอดขายรวมอยู่ที่ 863 ไร่
หลังจากช่วง 2 เดือนแรกของปี (ม.ค.-ก.พ.) บริษัทสามารถทำยอดขายได้เกือบ 100 ไร่ และในเดือนเมษายนนี้จะมีการเซ็นสัญญากับลูกค้าจีนที่นิคมอุตสาหกรรมซิตี้ระยองอีก 28 ไร่ และเชื่อว่าลูกค้าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะลูกค้าจีน เพราะมองว่าสถานการณ์สงครามการค้าจะยังไม่สามารถคลี่คลายได้เร็ว ๆ นี้ ทำให้เป็นโอกาสที่ลูกค้าจะพิจารณาเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้น และประเทศไทยขณะนี้มีการส่งเสริมการลงทุนในเรื่องของพื้นที่ EEC อย่างชัดเจนแรงปัจจัยดึงดูด แต่บริษัทคาดว่ายอดขายที่ดินจะเพิ่มเข้ามามากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากการเลือกตั้งในประเทศจะแล้วเสร็จ และจะมีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศ
ขณะเดียวกัน เพื่อผลักดันกำไรขั้นต้นให้ปรับตัวดีขึ้น ในปี 2562 บริษัทมีแผนปรับราคาขายที่ดินนิคมฯ อมตะชลบุรี จากไร่ละ 8.5 ล้านบาท เป็น 11 ล้านบาท หรือเพิ่ม 29% และที่นิคมฯระยองจากไร่ละ 3.8 ล้านบาทเป็น 4.5 ล้านบาท หรือเพิ่ม 18% เพื่อให้นิคมฯอมตะชลบุรีมีมาร์จิ้น 70% และที่นิคมฯระยองมีมาร์จิ้น 56-60% โดยปัจจุบันบริษัทมียอดขายที่ดินรอโอน (Backlog) ที่ 3.61 พันล้านบาท โดย 98% มาจากในไทย และอีก 2% มาจากเวียดนาม และคาดว่าจะรับรู้เป็น รายได้ในปีนี้ ราว 60% หรือประมาณ 2.1 พันล้านบาท
ภาพรวม AMATA มีที่ดินรวม 1.23 หมื่นไร่ แบ่งเป็นที่ดินพร้อมขายกว่า 2.27 พันไร่ ที่ดินเปล่าและรอการพัฒนา 8.83 พันไร่ และที่ดินในเชิงพาณิชย์อีก 1.22 พันไร่ ส่วนที่เวียดนามมีกว่า 60 เฮกเตอร์ และยังมีแผนจะซื้อที่ดินเพิ่มเติมผ่านแผนลงทุนในปี 2562 ของบริษัทประมาณ 5 พันล้านบาท แบ่งเป็นเพื่อใช้ลงทุนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาในประเทศราว 3 พันล้านบาท และเป็นการลงทุนซื้อที่ดินพัฒนาในเวียดนามและอื่นๆ อีกกว่า 2 พันล้านบาท
สิ่งที่ AMATA กำลังเดินหน้าอยู่ ณ ขณะนี้ เนื่องจากบริษัทมีเป้าหมายจะเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ(Recurring Income) เพื่อสร้างความมั่นคงของรายได้ เพราะ AMATA รู้ว่ายอดขายที่ดินมีความไม่แน่นอนสูง โดยที่ผ่านมาบริษัทได้เข้าไปลงทุน อาทิ ถือหุ้นในกิจการสาธารณูปโภค เพื่อผลักดันให้มาร์จิ้น Recurring Income เติบโตต่อเนื่องจากปี 2556 อยู่ที่ 32% เพิ่มเป็น 55% ในปีที่ผ่านมา และในปี 2562 บริษัทคาดว่าจะรับรู้รายได้จากโรงไฟฟ้าเต็มปี หลังจากได้จ่ายไฟฟ้าเชิงพาณิชย์เข้าระบบไปในปีที่ผ่านมาทำให้กำลังการผลิตตามสัดส่วนการถือหุ้นอยู่ที่ระดับ 260 เมกะวัตต์
ด้าน บล.เอเซีย พลัส ระบุถึงแนวโน้มธุรกิจของ AMATA ว่า การปรับเพิ่มราคาขายที่ดินจะส่งผลบวกต่อการรับรู้รายได้และอัตรากำไรสำหรับธุรกิจนิคมฯในปี 2563 เป็นต้นไป และเชื่อว่ากำไรปี 2562 จะเติบโต 71.7% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยปัจจุบันมี Backlog รองรับการรับรู้รายได้เพิ่มขึ้นจากตัวเลขสิ้นปี 2562 ที่ 3.6 พันล้านบาท เพราะสามารถขาย Presales เข้ามาเพิ่มแล้วกว่า 100 ไร่ จากต้นปีจนถึงเดือน ก.พ. 2562 และคาดปี 2563 กำไรเติบโต 11% โดยมี Upside เพิ่มจากการปรับขึ้นราคาขายที่ดิน นั่นทำให้ราคาเป้าหมายเพิ่มมาเป็น 35.70 บาท
ขณะที่ บล.เคทีบี (ประเทศไทย) ให้ความเห็นว่ายอด Pre-sale 1 พันไร่ ที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่อยู่ที่ 848 ไร่ นั้นมีความเป็นไปได้ จากนักลงทุนจีนที่เข้ามาลงทุนมากขึ้น ตามผลกระทบของสงครามการค้า สหรัฐ-จีน โดยมองว่ายอด Pre-sale จะเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง จากการลงทุนของภาครัฐในพื้นที่ EEC ที่เชื่อว่าจะเห็นผลประมูล, ผู้รับเหมา และระยะเวลาดำเนินงานเด่นชัดในครึ่งปีแรก ขณะเดียวกันการส่งมอบที่ดินในนิคมเวียดนามที่ล่าช้า ซึ่งเชื่อว่ารัฐบาลเวียดนามจะส่งมอบที่ดินภายในครึ่งปีแรก 2562 เช่นกัน หลังจากที่บริษัทในเครือได้จ่ายชำระค่าเช่าที่ค้างจ่ายในไตรมาสสุดท้ายปี 2561 เรียบร้อยแล้ว ทำให้ คงประมาณการกำไรปกติปี 2562 ที่ 1.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 20% โดยเป็นผลจากรายได้ขายที่ดินที่ขยายตัวมากกว่า 42% อยู่ที่ 2.9 พันล้านบาท หนุนโดยฐาน Backlog ที่สูง และยอดขายที่ดินที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้บริษัทมีสัดส่วนรายได้ Recurring:Non-Recurring ที่ 52:48 ในขณะที่ Gross profit margin มีแนวโน้มลดลงที่ 59% (ปีก่อน 64%) จากยอดโอนที่ดินในนิคมอมตะ ซิตี้ ระยอง และไทย-ไชนีส (มี GPM ที่ต่ำ) ที่สูง สอดคล้องกับ Backlog ปี 2561 ที่สัดส่วนของนิคมเหล่านี้อยู่ถึง 80% ทำให้มีราคาเป้าหมายที่ระดับ 24.00 บาท/หุ้น
“ยอด Pre-sale ที่จะดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังตามความชัดเจนทางการเมือง, การลงทุนภาครัฐในพื้นที่ EEC ที่คาดว่าจะได้เห็นผลในช่วงเวลาเดียวกัน แต่แนวโน้ม GPM นั้นลดลง ทั้งนี้มองว่าราคาหุ้นที่ปรับตัวลดลงมาในช่วง 6 เดือนเกิดจากความล่าช้าในการส่งมอบที่ดินในประเทศเวียดนามจากภาครัฐ เป็นหลัก ซึ่งคาดว่าจะรู้ผลการส่งมอบในกลางปีนี้ และมองว่ายังเป็นปัจจัยเสี่ยงในระยะสั้น หากการส่งมอบที่ดินนี้ล่าช้า”
ด้าน บล.เคทีซีมิโก้ ให้ราคาเป้าหมาย AMATA ที่ระดับ 27.30 บาท/หุ้น (P/E 20 เท่า)จากเดิม AMATA ยืนยันว่าประเทศไทยยังคงเป็นประเทศหลักสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะจากจีนและญี่ปุ่น และปีนี้น่าจะเป็นปีที่ดีขึ้น โดยวางเป้าหมายการขายที่ดินเติบโต 19% พอๆ กับรายได้ประจำที่มีเป้าหมายเติบโต 10% เช่นกัน ในขณะที่โครงการใหม่ที่อมตะ เวียดนาม กำลังพัฒนา จะเป็นรายได้ของบริษัทในระยะยาว
ทั้งนี้ จากข้อมูลข้างต้นสรุปได้ว่า การปรับราคาขาย และปริมาณซื้อที่ดินที่จะเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยผลักดันให้ผลประกอบการของ AMATA ปรับตัวดีขึ้นกว่า 20% ในปี 2562 เนื่องจากกำไรขั้นต้นจากการขายที่ดินจะปรับตัวเพิ่มขึ้น ในทิศทางเดียวกับรายได้ประจำที่เชื่อว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพื่อช่วยบริษัทลดความผันผวนทางธุรกิจ และจะเป็นเช่นนี้ต่อเนื่องไปอีก 1-2ปี ตามการกระตุ้น EEC ของภาครัฐ ขณะที่ธุรกิจในเวียดนาม ถูกยกให้เป็นปัจจัยขับเคลื่อนของบริษัทในอนาคต เรียกได้ว่า AMATA เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีแนวโน้มธุรกิจเติบโตในระยะยาว นั่นหมายถึงโอกาสในการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาหุ้นยังมีอีกมากเช่นกัน