xs
xsm
sm
md
lg

เอกชนโวย LTV ทำอสังหาฯทรุดแนะปรับเกณฑ์ใหม่หากกระทบร้ายแรง

เผยแพร่:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์

รณดล นุ่มนนท์
เอกชนโวยมาตรการ LTV ฉุดอสังหาฯปี 62 ชะลอตัวหนักแถมเจอเลือกตั้งดึงอารมณ์คนซื้อ คาดทั้งปีอย่างเก่งโตไม่เกิน 5% แนะธปท. ดูผลกระทบหลัง LTV บังคับใช้หากส่งผลร้ายแรงควรทบทวนใหม่ ชี้อสังหาฯปี 62 ปีแห่งการสร้างสมดุล ไปต่อได้แต่เดินช้า

วานนี้ (27 ก.พ.62) จัดงานสัมมนาหัวข้อ “Property Focus 2019 : โอกาสการลงทุนอสังหาฯ” โดยนายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้อำนวยการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน (รส.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ที่ผ่านมาสถาบันการเงินต่างๆ แข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างดุเดือด ก่อให้เกิดความหย่อนยานในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่ดี ในลักษณะให้วงเงินเกินมูลค่าสินทรัพย์มากกว่า 100% บางแห่งให้ถึง 120% มีรูปแบบสินเชื่อ Top-up เสริมสินเชื่อเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ เบี้ยประกันภัย หรือเรียกว่าสินเชื่อเงินทอน ทำให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาฯสูงขึ้น กลายเป็นการสะสมหนี้ครัวเรือนมหาศาล ซึ่งจะส่งผลต่อความเปราะบางและเสถียรภาพของเศรษฐกิจไทยในระยะยาวได้

ทั้งนี้ธปท.พบสัญญาณผิดนัดชำระเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีสัญญากู้หลายหลัง จึงกำหนดวางเงินดาวน์ 10% กรณีสัญญาแรกซื้อมาแล้วเกิน 3 ปี แต่หากไม่ถึง 3 ปี จำเป็นต้องวางเงินดาวน์สูง 20% ส่วนกลุ่มที่ซื้อบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท กำหนดวางเงินดาวน์ 30% คาดกลุ่มนี้ไม่น่าได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะปกติมีการซื้อเงินสดและวางดาวน์ที่สูงอยู่ก่อนแล้วจึงได้ออกมาตรการ LTV

“ธปท.ขอยืนยันว่า มาตรการที่ออกมา เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งยังเห็นผู้ประกอบการพัฒนาสินเค้าออกมาอย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งอาจเป็นการตอบรับดีมานด์เทียม ปัจจุบันระดับราคาบ้านสูงเกินจริง มาตรการดังกล่าวจะช่วยสกัดกั้นกลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรได้ พร้อมต้องการเสริมสร้างวัฒนธรรมการปล่อยสินเชื่อที่ดี ยกระดับมาตรฐานที่ถูกต้อง ฉุดการแข่งขันที่รุนแรงของสถาบันการเงินที่อาจจะก่อให้เกิดความเสียหายในระยะยาวได้ ขณะเดียวกัน จะช่วยลดแนวโน้นหนี้ภาคครัวเรือน ภาระการผ่อนต่อเดือนที่สูงเกินกำลังของประชาชน และต้องการให้ผู้กู้มีวินัยการออมเงินก่อนซื้อบ้าน เพื่อรองรับความไม่แน่นอนในอนาคต และจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตปรับสู่สมดุล เป็นราคาที่เหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงในตลาด โดยผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้น เชื่อว่าจะเป็นเพียงระยะสั้นๆเท่านั้น เพื่อให้ทุกฝ่าย ทั้งผู้กู้ ภาคสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ปรับสู่สมดุลที่เหมาะสมมากขึ้น”นายรณดล กล่าว
อธิป พีชานนท์
อสังหาฯ ปี 62 ไม่หยุดแต่เดินช้า
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 62 ไม่หยุดแต่เดินไปอย่างช้าๆหรือชะลอตัว โดยในครึ่งปีแรกตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ มาตรการ LTV การเมือง โดยในเดือนมกราคมที่ผ่านมายอดขายชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลต่อยอดโอนในอนาคต ส่วนมาตรการ LTV จะกระทบมากน้อยเพียงใด ต้องรอดูหลัง 1 เมษายนนี้ อย่างไรก็ตรามเมื่อมาตรการบังคับใช้ไปได้สักระยะ ธปท.ควรกลับมาดูว่ามีผลกระทบมากน้อยเพียงใด หากส่งผลต่อภาพรวมตลาดมากก็ควรจะพิจารณาปรับเกณฑ์ใหม่เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายต่อภาพรวมเศรษฐกิจ

“ตลาดอสังหาฯปีนี้จะดีหรือไม่ต้องรอดูหลังเลือกตั้งว่ารัฐบาลใหม่จะมีเสถียรภาพหรือไม่ แต่ปัจจัยต่างๆยังถือว่าดี โดยเฉพาะโครงการเมกะโปรเจกต์รถไฟฟ้าทางคู่ รถไฟความเร็วสูง EEC และอื่นๆซี่งจะทำให้เกิดการลงทุน อีกทั้งยังเปิดหน้าดินเกิดทำเลใหม่ๆ ส่วนรถไฟฟ้าสายสีต่างๆในเขตกรุงเทพและปริมณฑลที่กระจายออกไปยังพื้นที่รอบนอกเมืองจะส่งผลต่อโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ทำให้เกิดสินค้าทดแทนโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่เปิดขายห่างจากรถไฟฟ้าที่จะมาแทนคอนโดฯติดรถไฟฟ้าที่มีราคาแพงมาก ”นายอธิป กล่าว

อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาฯในปีนี้เชื่อว่าจะโตไม่เกิน 5% ซึ่งในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ผู้ประกอบการจะต้องไม่ลงทุนเกินตัว พัฒนาสินค้าที่ตัวเองเชี่ยวชาญ ในทำเลที่ถนัด เพื่อไม่ให้เกิดความเสี่ยง
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต
ปีแห่งการสร้างความสมดุล
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มาตรการ LTV มีผลกระทบต่อตลาดแน่นอน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง เพราะแม้ ธปท.กำหนดสัญญาแรกวางดาวน์เพียง 10 % แต่ก็เป็นตัวเลขที่สูงสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มที่เงินเดือนไม่สูง รายจ่ายพอดีรายรับ และแม้แต่ในกลุ่มที่ 2 และที่ 3 ไม่ควรถูกเหมารวมเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรทั้งหมด เพราะบางรายอาจมีความจำเป็นซื้อที่อยู่ในทำเลใหม่ๆเพื่ออำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิต แต่กลับถูกสกัดกั้นด้วยการวางเงินดาวน์สูงถึง 20-30 % แต่สิ่งที่น่ากังวลมากที่สุด คือ กรณีการนับกลุ่มผู้กู้ร่วมเป็นสัญญาที่ 1 เช่นกัน จะมีผลกระทบอย่างมาก เพราะจากสถิติของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบต่อ 1 สัญญากู้ซื้อบ้านมักมีผู้กู้ร่วมมาก 2.5-3 คน นั่นหมายถึงในอนาคต 1-2 คนนั้น จะไม่สามารถยื่นเรื่องกู้ซื้อบ้านได้ง่าย และต้องวางเงินดาวน์ในอัตราที่สูง

“ รัฐสนับสนุนให้คนมีรายได้น้อยมีบ้าน แต่ ธปท.กลับออกกฎให้คนกลุ่มนี้มีบ้านได้ยากขึ้น ถ้าเรียลดีมานด์ควรให้กู้เต็ม 100% ด้วยซ้ำ ไม่ว่าจะเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 ก็ตาม และการนับผู้กู้ร่วม ที่ระบุว่านับไปตามกฎหมายอยากให้แบกภาระไปด้วยกัน ไม่เห็นด้วย เพราะเท่ากับเป็นการตัดความสามารถการซื้อบ้านของคน 1-2 คน ที่ต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20 %”นายประเสริฐกล่าว
พีรพงศ์ จรูญเอก
อสังหาฯปรับฐานเพื่อไปต่อ
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปี 62 ไปต่อได้ แต่จะลดความร้อนแรงลงเข้าสู่การปรับฐานเพื่อไปต่อ โดยคาดว่าทั้งปีตลาดอสังหาฯจะหดตัวราว 10% ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัว เมื่อตลาดไม่ได้ร้อนแรงเหมือนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัว หาเซกเมนท์ที่ยังสามารถขยายตัวได้ บริหารต้นทุนเพื่อให้สามารถขายสินค้าที่มีราคาถูกสามารถแข่งขันได้

อย่างไรก็ตามในส่วนของมาตรการ LTV เชื่อว่าส่งผลกระทบแน่นอน เพราะตลอดระยะเวลา 10 20 ปีที่ผ่านมาไทยไม่ได้สร้างวินัยการออมให้กับประชาชน หากจะต้องหาเงินดาวน์ เพิ่มขึ้น 10-15% ก็เชื่อว่าจะเป็นการยาก
สำหรับผู้ซื้อระดับกลางล่างที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงในการหาเงินก้อนเพื่อวางดาวน์ซื้อบ้าน


กำลังโหลดความคิดเห็น...