xs
xsm
sm
md
lg

อสังหาฯ อีสานโอด รายใหญ่หั่นราคาระบายสต๊อกก่อสงครามราคา

เผยแพร่:   ปรับปรุง:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์

สัมมนา ศุนย์ข้อมูลอสังหาฯ
อสังหาฯ อีสานครวญ รายใหญ่จากส่วนการบุกตลาดดัมป์ราคาระบายสต๊อก ก่อสงครามราคา ส่งผลการแข่งขันในตลาดสูง แนะปรับตัวเร็ว ลดขนาดโครงการ วางราคาให้เหมาะกับกำลังซื้อ สู้รายใหญ่ ชี้ปัจจัยลบปี 62 ยังเหมือนเดิมเพิ่มเติม คือ มาตรการ LTV ที่เข้ามากดกำลังซื้อเพิ่มยอดปฏิเสธสินเชื่อ ระบุอินฟราสตรักเจอร์ ดันราคาที่ดินต้นทุน ต้องขยับบ้านเดียวออกนอกเมืองเพิ่มขึ้น

เมื่อวันที่ 4 ธ.ค.ที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดงานสัมมนาในหัวข้อ “ผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ” โดย นายณัฐวัชร สวนสุจริต กรรมการ สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี หนึ่งในวิทยาการผู้ร่วมสัมมนา กล่าวว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้ามากรุกตลาดต่างจังหวัดเพิ่มอย่างต่อเนื่อง แต่จับสินค้าและราคาที่ผิดกลุ่ม โดยพัฒนาคอนโดมิเนียมที่มีราคาใกล้กับราคาทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายของคอนโดมิเนียม แต่ที่ผ่านมา ห้องชุดถูกระบายออกไปมาก โดยปัจจุบัน คอนโดมีซัปพลายเหลือขาย 200 ยูนิต

ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบนั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้ามาทำตลาดเพิ่มขึ้น แต่รูปแบบการพัฒนาต่างจากผู้ประกอบการท้องถิ่น คือ มีขนาดโครงการใหญ่ มียูนิตจำนวนมาก ขณะที่ทำเลนั้น สู้ผู้ประกอบการในพื้นที่ไม่ได้ เพราะทำราคาขายสูงกว่า แต่คุณภาพและวัสดุใกล้เคียงกัน ทำให้อัตราการระบายออกช้า จึงต้องเร่งลดราคาระบายสต๊อกออก ส่งผลกระทบต่อการแข่งขันในตลาด เพราะราคาขายที่ต่ำกว่าผู้ประกอบการท้องถิ่น

แนวทางการปรับตัวเพื่อรองรับการแข่งขันของผู้ประกอบการในพื้นที่ คือ การปรับแผนการขาย การตลาด และระบบการก่อสร้าง ต้องปรับตัวให้ไว ลดขนาดโครงการลง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการบริหารสต๊อก ส่วนปัจจัยลบเชื่อว่าคล้ายๆ กันกับตลาดรวม ต่างกันที่ในจังหวัดอุดรธานี มีปัญหาเรื่องผังเมืองใหม่เข้ามา นอกจากนั้น คงมีปัญหาใหม่ๆ จากมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลต่อถึงกำลังซื้อที่ลดลง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น กล่าวว่า จากข้อมูลสมาชิกในสมาคมฯ พบว่า ปี 61 ผู้ประกอบการมีแผนจะนำที่ดินสะสมออกมาพัฒนาโครงการใหม่ประมาณการว่าจะมีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาด 3,000-4,000 ยูนิต ขณะที่สต๊อกเก่าในระบบมีอยู่ 2,700 ยูนิต โดยครึ่งปีแรกระบายออกไป500 กว่ายูนิต ส่วนในปี 62 คาดว่าจะมีการนำที่ดินออกมาพัฒนาเพิ่มอีกกว่า 800 ไร่ หรือมีสินค้าไหลเข้าสู่ตลาดอีก 5,000-6,000 ยูนิต ส่วนอาคารชุด ปัจจุบันคาดว่ามีเหลือขายประมาณ 1,000 ยูนิตเศษ และจะมีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 2,000 ยูนิต

“การเพิ่มขึ้นของซับพลายไม่ได้น่าห่วง แต่ปัจจัยลบที่จะเข้ามาในปีหน้า คือ มาตรการ LTV ที่จะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อโครงการ และสินเชื่อรายย่อย นอกจากนี้ ปัญหากำลังซื้อของผู้บริโภคที่คาดว่าจะลดลง เนื่องจากผลผลิตและราคาสินค้าพืชผลทางการเกษตรตกต่ำ ทำให้เกิดการชะลอตัวของตลาด ประกอบกับความเชื่อมั่นต่อรายได้ และความมั่นคงในอาชีพของผู้บริโภค ซึ่งมีปัจจัยจากภาวะเศรษฐกิจก็เป็นอีกปัจจัยที่จะกระทบต่อตลาด”

แม้ว่าการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคระบบโครงสร้างสร้างพื้นฐานของภาครัฐ จะเป็นปัจจัยบวกต่อการขยายตัวของอสังหาฯ แต่การมาของอินฟราสตรักเตอร์เหล่านี้ ไม่ได้เกี่ยวข้องกับรายได้ของผู้บริโภค แม้จะส่งผลดีต่อการปรับตัวของราคาที่ดิน แต่ก็ส่งผลกระทบต่อต้นทุนที่ดินในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการทำใหต้องขยับออกไปพัฒนาโครงการในทำเลที่ห่างออกไป

นายนราทร ธานินพิทักษ์ อุปนายกสมาคมอสังหาริมรัพย์ จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า กลุ่มลูกค้าใน “โคราช” ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าแต่งงานใหม่ ครอบครัวขยาย คนที่ย้ายกลับภูมิลำเนา ข้าราชการ และคนที่เริ่มทำงานใหม่ ซึ่งอนาคตของคอนโดฯ จึงเป็นกลุ่มคนทำงานใหม่ อย่างไรก็ตาม สินค้าหลักในโคราช ยังคงเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ดังนั้น จึงมองว่า ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ในปีหน้ายังคงเป็นปัจจัยเดิมๆ ที่เพิ่มเข้ามา คือ ปัจจัยลบจากมาตรการ LTV ส่วนปัจจัยบวกคือการผลิตวิศวกรออกมาของสถาบันการศึกษาในพื้นที่ ซึ่งกลุ่มวิศวกรใหม่นี้มีรายได้สูง และยังเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่มีปัญหาเครดิตบูโร จึงเป็นกล่มลูกค้าคุณภาพ ซึ่งหากบุคคลกรใหม่ๆ เหล่านี้เข้าสู่อุตสาหกรรมในพื้นที่ ก็จะส่งผลดีต่อตลาดในอนาคต.

ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 5 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดนครราชสีมา, ขอนแก่น, อุบลราชธานี, อุดรธานี และจังหวัดมหาสารคาม พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย 319 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวม 37,219 หน่วย มูลค่ารวม 145,131 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 248 โครงการ 26,018 หน่วย มูลค่า 98,958 ล้านบาท เป็นอาคารชุด 57 โครงการ 10,569 หน่วยมูลค่า 29,375 ล้านบาท และวิลล่า 14 โครงการ 632 หน่วย มูลค่า 16,798 ล้านบาท

ทั้งนี้ ในครึ่งแรกของปี 61 พบว่ามีหน่วยเหลือขาย 13,727 หน่วย คิดเป็น 36.9% ของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด โดยโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขาย 10,929 หน่วย หรือ 42.0% โครงการอาคารชุดมีหน่วยเหลือขาย 2,506 หน่วย คิดเป็น 23.7% และโครงการวิลล่ามีหน่วยเหลือขาย 292 หน่วย หรือ 46.2% ของหน่วยในผังโครงการวิลล่าทั้งหมด

สำหรับจังหวัดนครราชสีมา มีจำนวน 155 โครงการ 18,069 มูลค่า 84,445 ล้านบาท เป็นซัปพลายเหลือ 6,858 หน่วย มูลค่า 34,330 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 109 โครงการ 13,020 หน่วย มูลค่า 50,865 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 5,353 หน่วยมูลค่า 21,580 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดมี 32 โครงการ 4,417 หน่วย มูลค่า 16,782 ล้านบาท มีซัปพลายเหลือขาย 1,213 หน่วย มูลค่า 4,698 ล้านบาท และมีโครงการวิลล่า 14 โครงการ 632 หน่วย มูลค่า 16,798 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 292 หน่วย มูลค่า 8,053 ล้านบาท 


กำลังโหลดความคิดเห็น...