“ที กรุ๊ป” สะท้อนดีมานด์จีนกับตลาดอสังหาฯ ไทย

โบรกเกอร์เตือนรับมือนักลงทุนจีนอาจชะลอการโอนโครงการคอนโดฯ ในไทย หลังปัจจัยเศรษฐกิจในประเทศจีนถดถอย เผย 3 โลเกชันเป้าหมายอาจต้องรีเซลคอนโดฯ ซ้ำ ชี้ตลาดอสังหาฯ ปี 62 มีปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้น มาตรการ ธปท. พร้อมขยายพอร์ตลูกค้าโครงการในอีอีซี แย้มปีหน้า มูลค่าบริหารโครงการเพิ่มเป็น 3,000-4,000 ล้านบาท ศรีราชา ตลาดเช่ายังเติบโต ยิลด์สูงกว่าสุขุมวิท

นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 โดยเฉพาะมุมมองต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นนักลงทุนจากประเทศจีน ว่า จากภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีนที่ถดถอยไป ทำให้มีผลกระทบต่อตลาดท่องเที่ยว และการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาพที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว นักลงทุนจีนมีกำลังซื้อโครงการอสังหาฯ ได้ทุกระดับราคา แต่ราคา 2-3 ล้านบาท จะขายดี เพราะเป็นกลุ่มที่คนจีนมีกำลังซื้อ และซื้อได้ง่าย

โดยพฤติกรรมแล้ว จีนจะเลือกโลเกชันที่มีความคุ้นเคย หรือที่มีคนจีนอยู่กันหนาแน่น เช่น สนใจโซนสุขุมวิท พระราม 9 และศรีนครินทร์ ส่วนทำเลทองหล่อ จะไม่เข้าไป แต่จะเป็นพื้นที่นักลงทุนญี่ปุ่นอยู่กันมาก ซึ่งไม่ใช่แค่ลงทุนในไทยเท่านั้น จีนเข้าไปในสหรัฐฯ แคนาดา แต่เนื่องด้วยราคาอสังหาฯ ในสหรัฐฯ ชะลอตัวลง และมีความผันผวนของราคาอย่างมาก ตลาดในไทยจึงได้รับความสนใจ ซึ่งเป็นความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นในหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ต้องการซื้อ 1-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร เกิน 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร จะไม่นิยมแม้ว่าอยากจะซื้อ แต่ในปี 62 เราห่วง ลูกค้าชาวจีนจะโอนเยอะแค่ไหน ซึ่งโอน น่าจะมีตัวเลขเข้ามา คนจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเยอะมาก โดยตามข้อมูล ปี 61 เข้ามาลงทุนเติบโตเป็น 2 เท่า แต่ด้วยสภาพเศรษฐกิจของจีนที่ถดถอย ผสมกับที่ผ่านมา เกิดข้อพิพาททางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ที่รุนแรง ส่งผลถึงภาพรวมของประเทศ ดังนั้น คนจีนต้องเซฟไว้ก่อน การโอนคอนโดฯ อาจไม่เป็นไปตามที่คาดหวังไว้

นอกจากปัญหาลูกค้าจีนแล้ว นายธาตรี ชี้ว่า ปี 62 ต้องเฝ้าติดตามในหลายประเด็น ทั้งเรื่องกำลังซื้อที่จะลดลง ทั้งจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้บ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ซื้อยากขึ้น สถาบันการเงินต่างๆ มีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ และนักลงทุนรอผลการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า

สำหรับแนวโน้มธุรกิจและการปรับตัวของบริษัทฯ นั้น มีหลายแนวทางที่วางเป้าหมายไว้ ได้แก่ การขยายพอร์ตการเข้าไปบริหารโครงการคอนโดฯ ให้มากขึ้น ปัจจุบันมีอยู่ 10 โครงการ มูลค่า 1,500-2,000 ล้านบาท เพิ่มโครงการที่จะบริหารในปี 62 อีก 5 โครงการ มีทั้งโครงการในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี 2 โครงการ ซึ่งเป็นครั้งแรกที่รุกเข้าไปบริหารโครงการใน อ.ศรีราชา และโครงการของบริษัทมหาชนอีก 3 โครงการ คาดว่า มูลค่าการบริหารจะเพิ่มเป็น 3,000-4,000 ล้านบาท

“อสังหาฯ ใน อ.ศรีราชา มีการเติบโต โดยมีปัจจัยในเรื่องนโยบายของรัฐบาลในการลงทุน และผลักดันโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี อย่างต่อเนื่อง มีระบบอินฟราสตรักเจอร์เกิดขึ้น ซึ่งกลยุทธ์ที่เราเข้าไปทำตลาดในศรีราชา จะเน้นโครงการที่เห็นวิวทะเล เลือกทรัพย์ที่สถาบันการเงินปล่อย โครงการคอนโดฯ ที่เราเข้าไปบริหารจะราคา 3-11 ล้านบาท จำนวน 30-50 ห้อง มูลค่าการขาย 100-300 ล้านบาท และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือยิลด์ ยังดี ยังสูง ประมาณ 7-10% แต่เราไม่การันตียิลด์ เพราะเสี่ยง หากไม่ได้ตามที่ตกลงกับลูกค้า จะต้องหาวิธีชดเชยให้แก่ลูกค้า และจะส่งผลเสียต่อบริษัท ต่อฐานะการเงินได้ ทั้งนี้ โครงการที่เข้าไปบริหาร 2 โครงการในศรีราชา คาดไม่เกิน 3 เดือน จะขายหมดตามแผนเฉลี่ยเดือนละ 10-15 ยูนิต” นายธาตรี กล่าว

กลยุทธ์เข้าไปเจาะตลาดบ้านหลังแรกให้มากขึ้น โดยจะเพิ่มพอร์ตสินค้าในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมากขึ้น จากปัจจุบันมีสัดส่วน 50% เพิ่มเป็น 70% ในปี 62 รองรับกลุ่ม Gen Y นักศึกษาที่จบมาใหม่ เป็นต้น

หันเพิ่มตลาดธุรกิจปล่อยเช่าให้มากขึ้น โดยใช้ตัวแทนขายจากประเทศญี่ปุ่น เข้ามาเสริม ปัจจุบัน รายได้หลักของบริษัทจะมาจากงานบริหารการขายสัดส่วน 90% รายได้จากค่าเช่าสัดส่วน 10% และมีแนวโน้มที่ธุรกิจส่วนนี้จะเติบโตขึ้น

นายธาตรี กล่าวว่า นอกจากธุรกิจการบริหารการขายโครงการแล้ว บริษัทยังมีการลงทุนตรงพัฒนาโครงการไว้ขาย ซึ่งจะเป็นลักษณะโครงการไม่ใหญ่ เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารการขาย กระจายความเสี่ยงในการลงทุน และต้องไม่มีปัญหาเรื่องขอจัดสรรที่ดิน โดยเปิดขายอาคารพาณิชย์ในจังหวัดสุพรรณบุรี 10 ยูนิต มูลค่าขาย 35 ล้านบาท ราคาขาย 3.5 ล้านบาท ปัจจุบันมีร้านทองซื้อไป 2 ห้อง คาดก่อสร้างแล้วเสร็จ และโอนในเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2562 และที่ดินบริเวณหทัยราษฎร์ ซื้อมาจากธนาคารกรุงไทย พัฒนาเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น จำนวน 5 ห้อง ราคา 2.5 ล้านบาท มูลค่าขาย 12 ล้านบาท

“เราไม่พัฒนายูนิตจำนวนมาก หรือใหญ่เกินไป แต่เราจะมองหาแปลงเล็กๆ โดยปีหน้า วางเป้าซื้อที่ดิน 15-20 ล้านบาท เบื้องต้น มองไว้ 5 แปลง เช่น โซนปทุมธานี รังสิต เน้นติดชุมชน ขนาดประมาณ 100 ตารางวา ต้นทุนที่ดินไม่เกิน 30,000 บาทต่อตารางวา รูปแบบพัฒนาจะเน้นทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ ยังได้ซื้อทรัพย์จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. มาปรับปรุง และขาย ซึ่งรอบการหมุนจะเร็วกว่าการทำโครงการเอง”