แบงก์ยังไม่คลายกังวล กำลังซื้อลูกค้าคอนโดตลาดระดับกลาง-ล่าง หลังดอกเบี้ยอยู่ในเทรนด์ขาขึ้น อาจกระทบกำลังซื้อ เตรียมเพิ่มความระมัดระวังปล่อยสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อโครงการ และสินเชื่อรายย่อย ฝ่ายวิจัยตลาด “ไรส์แลนด์” เตือนตลาดคอนโดไม่ได้สวยหรูอย่างที่เห็น ชี้ผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดต่อเนื่อง เพื่อรักษาพอร์ต ไม่สะท้อนตลาด ขยายตัวสูง จับตาแคมเปญแปลกๆ สัญญาณรายใหญ่ระบายสต๊อก เตือนผู้ประกอบการจับลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก คำนึงถึงกำลังซื้อ-ความต้องการลูกค้าไทยก่อนต่างชาติ หวั่นก่อปัญหาให้ตลาดในอนาคต หากทำราคาสูงรับดีมานด์ต่างชาติ โดยไม่มองกำลังซื้อลูกค้าไทย
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด บริษัท ไรส์แลนด์ จำกัด กล่าวถึงกรณีที่สถาบันการเงินออกมาแสดงความกังวลเกี่ยวกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีทิศทางลดลง หลังได้รับผลกระทบจากทิศทางและแนวโน้มการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย จนส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์กลับมาเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งในส่วนของสินเชื่อบุคคล และสินเชื่อโครงการว่า โดยพื้นฐานแล้วตลาดคอนโดมิเนียมก็ไม่ได้สวยงามอย่างที่หลายๆ คนเข้าใจ และมีการชะลอตัวมาในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง มีปัญหาเกี่ยวกับกำลังซื้อของลูกค้ามาอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลพวงจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมา ประกอบกับหนี้ภาคครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง แม้ว่าจะเริ่มปรับลดลงมาบ้างแล้วในช่วงก่อนหน้า
“ภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ทำให้หลายคนเข้าใจว่า ตลาดคอนโดมีอัตราการขยายตัวที่ดี และสวยหรู ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว การเปิดตัวโครงการ ผู้ประกอบการต้องการรักษาพอร์ตโครงการคอนโดเอาไว้ ทำให้ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่หากสังเกตให้ดีๆ ความต่อเนื่องของการเปิดตัวโครงการใหม่นั้น ผู้ประกอบการเพียงเปิดตัวในสัดส่วนเดิมไม่ได้เพิ่มมากขึ้น แต่ยังคงมีสัดส่วนเท่าๆ กับในปีที่ผ่านมา”
ขณะเดียวกัน เพื่อผลักดันยอดขาย และรายได้ให้มีอัตราการเติบโตที่ต่อเนื่อง ผู้ประกอบการหลายๆ ราย หันเพิ่มการลงทุนโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากรอบการขายรวดเร็ว และยังสามารถบันทึกเป็นรายได้ตามแผนงานที่วางไว้
“การชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมนั้น สังเกตได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในสัดส่วนที่เท่าเดิม ไม่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นแล้ว โปรโมชันที่นำเสนอออกมาจะมีความแรง เพื่อต้องการเร่งระบายสต๊อก”
นอกจากนี้ การลดลงของกำลังซื้อของลูกค้า ยังส่งผลให้ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม ปรับตัวหันไปจับตลาดบนมากขึ้น เช่น บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ. เสนนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ. ออริจิ้นฯ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ เนื่องจากตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าใหญ่ที่สุดได้รับผลกระทบจากปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีหนี้อยู่แล้ว เช่น หนี้จากบัตรเครดิต เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงิน ค่อนข้างเข้มงวดมาก แต่กลับเป็นฐานลูกค้าหลักในตลาดคอนโดฯระดับราคาขาย 1.5-2 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ระดับลักชัวรี ยังมีกลุ่มลูกค้าที่จำกัด มีส่วนแบ่งในตลาด (แชร์) เพียง 10-15% เท่านั้น ทำให้โครงการหรูออกมาไม่มาก เพราะลูกค้าคนไทยกำลังซื้อไม่ถึง
ปักหมุดคอนโดฯรอบเมือง ราคาที่ดินไม่สูง
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีระดับราคา 2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีฐานลูกค้าใหญ่ที่สุดในตลาดคอนโดที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ หากพิจารณาแล้วจะพบว่าไม่ได้กระจายตัวไปในทำเลใหม่ๆ รอบกรุงเทพฯ อย่างเช่นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีการเปิดทำเลใหม่ๆ จากการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าจากรัฐบาล แต่การเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ จะกระจุกตัวในบางทำเล ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทำเลเด่น และทำเลที่ได้รับความสนใจมากจากผู้บริโภค เช่น ทำเลรามคำแหง, หัวหมาก, ลำสาลี ขณะที่ทำเลที่ศํกยภาพสูงอย่าง เช่น สุขุมวิท รัชดา นั้น ไม่สามารถทำราคาในระดับนี้ได้ เพราะราคาที่ดินปรับตัวไปสูงแล้ว
“การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในครั้งนี้ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก และขนาดกลาง ที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ มากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ และบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เนื่องจากบริษัทที่อยู่ใน SET มีข้อได้เปรียบด้านแหล่งเงินที่มีต้นทุนต่ำ และยังสามารถระดมทุนในตลาด เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆได้ ดังนั้น ผลกระทบจากการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ของสถาบันการเงินจึงมีผลต่ออสังหาฯรายเล็ก และรายกลาง ที่อยู่นอกตลาดมากกว่า”
ลูกค้าจีนขยับซื้อห้องชุดแพงขึ้น
ส่วนความกังวลเกี่ยวกับปัญหาการเก็งกำไรห้องชุดในตลาดคอนโดมิเนียมจากกลุ่มลูกค้าชาวจีนของสถาบันการเงินนั้น ต้องยอมรับว่าในช่วงที่ผ่านมาลูกค้าชาวจีนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีจำนวนมากจริงๆ โดยในปี2560ที่ผ่านมาเม็ดเงินเฉพาะลูกค้าชาวจีนที่เข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยมีปริมาณสูงถึง 20,000-30,000 ล้านบาท และมีแนวโน้มว่าจะขยายตัวเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยในปีนี้ และจากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้มีผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ และบางรายที่เน้นจับกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะ ไม่ได้ให้น้ำหนักกับลูกค้าคนไทยในการพัฒนาโครงการมากนัก ซึ่งเป็นปัญหาที่น่ากังวลสำหรับตลาดคอนโด
“ในโครงการที่เน้นจับลูกค้าต่างชาติ ส่วนใหญ่พัฒนาห้องชุดระดับราคา4-5ล้านบาทออกมา เพราะกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติสูง แต่ไม่ได้คำนึงถึงกำลังซื้อและดีมานด์ของกลุ่มลูกค้าไทยมากนัก เพราะเมื่อเปิดตัวโครงการมาก็มีลูกค้าต่างชาติจองซื้อจำนวนมาก เรียกได้ว่าในสัดส่วนที่เปิดให้ชาวต่างชาติถือครอง 49% นั้นมีออกมาเท่าไหร่ก็ถูกจองซื้อหมด โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งแน่นอนว่าส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการลงทุนอยู่แล้ว เมื่อขายลูกค้าต่างชาติจนเต็มโควต้า แล้วค่อยหันกลับมาทำตลาดขายให้ลูกค้าคนไทยในภายหลัง ซึ่งนี้อาจสร้างปัญหาให้ตลาดได้ในอนาคต ดังนั้นผู้ประกอบการโครงการใหม่ๆจึงควรให้น้ำหนักและมองตลาดรวมถึงกำลังซื้อคนไทยให้มาก”
อย่างไรก็ตาม เป็นที่ทราบกันดี ในกระบวนการขายห้องชุดให้กับลูกค้าจีนนั้น จะมีเอเยนต์จีนเป็นผู้ดำเนินการ โดยที่มีการบวกราคาขายเพิ่มอีก 10-15% เพื่อให้สอดรับกับต้นทุนการบริหารจัดการและลูกข่ายของเอเยนต์ที่จะนำโครงการในไทยไปขาย ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ลูกค้าจะไม่ค่อยทราบว่า ราคาที่เอเยนต์มาขายนั้น สูงหรือถูกไป แต่เมื่อพิจารณาเห็นว่า เป็นราคาที่เหมาะสม ก็จะพร้อมลงทุนและซื้อห้องชุด.