คาดแนวโน้มอสังหาฯ ปี 61 ขยายตัวดี จับตารายใหญ่โหมตลาดบน ปรับกลยุทธ์เจาะลูกค้าเฉพาะมากขึ้น เชื่อรายเล็ก-กลาง เน้นจับลูกค้าตลาดล่างยังนิ่ง เหตุต้องระบายสต๊อกเก่าติดมือในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า ด้าน “เกียรตินาคิน” ระบุ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดันต้นทุนเพิ่ม 1-2% ลูกค้าชะลอซื้อทรัพย์ เอ็นพีเอ รอความชัดเจนรัฐ
นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ หัวหน้าฝ่ายบริหารทรัพย์สินรอขาย ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) หรือ KK กล่าวว่า ถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 ว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปีหน้ามีแนวโน้มการขยายตัวที่ดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน เนื่องจากเป็นกลุ่มตลาดที่ลูกค้ามีกำลังซื้อสูง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย ขณะที่กลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง มีแนวโน้มว่าจะยังทรงตัวหรือขยายตัวได้ไม่มาก เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดดังกล่าวยังมีปัญหาความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ และกำลังซื้อ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือน นอกจากนี้ ยังกังวลกับปัญหาความชัดเจนเกี่ยวกับข้อกำหนด และเกณฑ์การจัดเก็บภาษีที่ดินใน พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.... ซึ่งคาดว่าจะเริ่มประกาศใช้ในปี 2562
ทั้งนี้ การลงทุนพัฒนาโครงการในภาคอสังหาฯ นั้น ในกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลาง ที่เน้นพัฒนาสินค้าจับกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง-ล่าง จะยังชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ออกสู่ตลาด แต่จะเน้นการระบายสต๊อกสินค้าเหลือขายในโครงการเดิมที่พัฒนาออกมาในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าในตลาดนี้มีการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ขณะที่บางส่วนติดปัญหาการขอสินเชื่อ รวมถึงบางกลุ่มที่ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ เพราะต้องการรอความชัดเจนเกี่ยวกับ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก่อนตัดสินใจซื้อ
ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนนั้น ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดีต่อเนื่อง โดยเฉพาะในปีนี้กลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดบน ถือว่ามีอัตราการขยายตัวมากที่สุด สำหรับกลุ่มผู้พัฒนาโครงการในตลาดบนระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น ส่วนมากจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ซึ่งมีข้อได้เปรียบรายเล็กค่อนข้างมาก ทั้งในด้านการเงิน การหาจัดที่ดิน และฐานลูกค้า อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ที่รายใหญ่จะนำมาใช้ในปีหน้านั้น จะมีความเฉพาะมากขึ้น ทั้งในเรื่องการเลือกทำเลพัฒนาโครงการ การกำหนดกลุ่มเป้าหมาย และการวางตำแหน่งสินค้าที่รองรับลูกค้าเฉพาะกลุ่ม ซึ่งจะช่วยให้สามารถสร้างยอดขายได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง
นางสุวรรณี กล่าวถึง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่าภายหลังมีข่าวการประกาศใช้กฎหมายดังกล่าวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา สร้างให้เกิดการตื่นตัวในกลุ่มนักลงทุน ผู้ประกอบการอสังหาฯ และสถาบันการเงิน รวมไปถึงผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุนซื้อที่ดิน และทรัพย์ เอ็นพีเอ จากสถาบันการเงินเพื่อลงทุนนั้น เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีดังกล่าวจากการถือครองที่ดิน ขณะที่ในกลุ่มผู้บริโภคบางส่วนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ก็มีการชะลอดูความชัดเจนในการประกาศใช้กฎหมายดังกล่าว ส่งผลให้กระทบต่อการระบายเอ็นพีเอของแบงก์ตามไปด้วย
“ขณะที่ในส่วนของกลุ่มแบงก์นั้น มีความจำเป็นต้องระบายทรัพย์เอ็นพีเอออกไปให้ได้มากที่สุดเพื่อลดพอร์ตทรัพย์เอ็นพีเอ เนื่องจากหากมีการถือครองไว้จำนวนมากเมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ออกมา แน่นอนว่าจะมีต้นทุนจากภาษีดังกล่าวเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1-2% ซึ่งแม้ว่าจะต่ำกว่ากลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ก็ต้องใช้ระยะเวลาในการระบายออก ไม่เหมื่อนกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่สามารถใช้ประโยชน์จากการพัฒนาได้ตลาดเวลา”