ผู้ว่าฯ กคช. “ธัชพล กาญจนกูล” กับโมเดลทางการเงิน ดันบริษัทลูกทำธุรกรรมรูปแบบเอเยนซี รับบริหารพอร์ตบ้านเอื้อฯ ลดขั้นตอนรัฐวิสาหกิจ ระดมเงินปล่อยกู้ หนุนสภาพคล่อง กคช. ดันผลประกอบการและกำไรปรับดีขึ้น พร้อมรับลูกนายกรัฐมนตรี เดินหน้าผุดโครงการ “บ้านแลกบ้าน” นำร่องบ้านเอื้ออาทรแลกบ้านเอื้อฯ พร้อมจัดโปรจูงใจ ดีเดย์เริ่ม ธ.ค. ดูผลสำเร็จในระยะ 3 เดือนข้างหน้า ก่อนลุยโครงการบ้านเอื้อฯ แลกเอกชน
นโยบายการส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อย มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองนั้น ถือเป็นหนึ่งในหลาย ๆ นโยบายของรัฐบาล ภายใต้การนำของ พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ที่ต้องการให้คนจนมีที่อยู่อาศัย เพื่อให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ล่าสุด การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ภายใต้การนำของ ดร. ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ได้เดินหน้าที่จะพัฒนที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องตามแผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัย ระยะ 20 ปี (2559-2579) ที่กำหนดกรอบในการสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้ให้ได้ 2,271,080 หน่วย โดยใช้กลยุทธ์ “สร้าง ซ่อม เซลล์” สร้าง คือ การดำเนินโครงการต่อเนื่องจากปีงบประมาณ 2560 เช่น โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง โดยการก่อสร้างแปลง G คืบหน้าไปตามแผน คาดจะแล้วเสร็จในเดือน มิ.ย. ปี 2561 และจะเริ่มกระบวนการในระยะ 2 ก่อนดำเนินการหาเอกชนร่วมลงทุน (PPP) ในโครงการระยะที่ 3 และ 4 รองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ 13,746 หน่วย โครงการบ้านสวัสดิการข้าราชการ จ.สงขลา และ จ.ปัตตานี และขยายพื้นที่ไปยังหัวเมืองต่าง ๆ เช่น จ.อุดรธานี และ จ.นครพนม โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า (TOD) รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ที่จะดำเนินการในพื้นที่ อ.บางละมุง พื้นที่ ต.ท่าตำหนัก จ.นครปฐม และ อ.คลองหลวง จ.ปทุมธานี
ดร. ธัชพล กล่าวว่า ตนได้นำโมเดลทางการเงินสมัยใหม่เข้ามาใช้ในดำเนินงาน หรือ Leasehold Financial Model ซึ่งจะเริ่มจากการจัดตั้ง Leasing to Loan โดยนำ Model ทางการเงินสมัยใหม่มาใช้ในการดำเนินงาน เพื่อช่วยเหลือประชาชนผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอีกทางหนึ่งด้วย และช่วยให้ กคช. มีฐานะการเงิน และกำไรที่ดีขึ้น โดยวิธีการ กคช. จะขายสินทรัพย์ (บ้านเอื้ออาทร/เคหะชุมชน) และโอนสินทรัพย์เรียกร้องตามสัญญาเช่ากับ CEMCO (บริษัท จัดการทรัพย์สินและชุมชม จำกัด บริษัทลูก กคช.) ทำให้มีความคล่องตัว ซึ่งไม่ติดการเป็นรัฐวิสาหกิจ และทาง CEMCO ทำสัญญาเช่าซื้อกับลูกหนี้ และโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเช่าให้กับตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) และทาง CEMCO รับหน้าที่การให้บริการกับ บตท.
“วิธีนี้ จะช่วยให้ กคช. มีสภาพคล่อง เพราะที่ผ่านมา การทำฟันด์ดิ้งต้องขอล่วงหน้าเป็นปี ไม่ใช่เครดิตเราไม่ดี และที่ผ่านมา การที่เราทำเอง ปล่อยเอง ทำให้กระทบต่อสภาพคล่อง เพราะสภาพคล่องเรามีประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท แต่เมื่อเราเอาบริษัทลูกมาจับ โดย กคช. แบ็กอัป เวลาไปขอกู้ใคร ก็พร้อมให้เงิน 2-3 พันล้านบาท โดยไม่ต้องค้ำประกัน ช่วยให้เรื่องการขาย 6 เดือน สามารถโอนให้กับอยู่กับแบงก์ได้ แต่ถ้ารายไหนไม่ดี ลูกค้าก็อยู่กับเรา โดยเราให้เช่าอยู่ หรือ Lease to Rent ถ้าผิดนัด สามารถดำเนินการยึดได้ ต่างกับเช่าซื้อที่ต้องไปฟ้อง เพราะมีสัญญาเช่าอยู่ และเมื่อฐานะดี ค่อยมาดูเรื่องสินเชื่อ ซึ่งวิธีนี้ทำให้ฐานะการเงินในปีงบประมาณ 60 ออกมาโดดเด่น มีกำไร 1,257 ล้านบาท และตั้งเป้าในปีงบประมาณ 2561 ระดับ 2,000 ล้านบาท”
สนองนโยบายนายกฯ ผุดโครงการ “บ้านแลกบ้าน”
ล่าสุด ทาง กคช. ได้นำนโยบายของ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี มาสู่กระบวนการทำงานในเชิงที่เป็นรูปธรรม ภายใต้รูปแบบ Housing Agency ซึ่งแนวทางก็ไปตามกลยุทธ์ “สร้าง ซ่อม เซลล์” โดยส่วนแรกที่จะทำ คือ โครงการ “บ้านแลกบ้าน” โดย กคช. จะเป็นตัวแทน (Agency) วิธีการ จะเปิดโอกาสให้ผู้อยู่อาศัยในบ้านเอื้ออาทร มาแลกบ้านของ กคช. ด้วยกัน ซึ่งส่วนต่างของราคา จะเข้าไปสู่กระบวนขอสินเชื่อกับธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยมีหลักทรัพย์เป็นตัวค้ำประกัน นั่นหมายความว่า มูลค่าหลักประกันจะสูงกว่าสินเชื่อที่ปล่อยไป แต่ถ้ากู้ไม่ผ่าน ก็สามารถนำโมเดล Leasing ที่กล่าวข้างต้นมาดำเนินการได้
“ที่เลือกบ้านเอื้ออาทร เพราะ กคช. มีที่ดิน มีสินค้า และมั่นใจจะเปิดทางเลือกให้ผู้อยู่ในบ้านเอื้ออาทร ได้มีโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นไปตามความต้องการ และมีความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น เนื่องจากฐานะที่ดีขึ้น ซึ่งนายกรัฐมนตรีตามเรื่องนี้มาแล้ว คาดว่า ธ.ค. จะเริ่มดำเนินการได้ และประเมินผลในระยะ 3 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ เราอาจจะมีโปรโมชั่นในการจูงใจในส่วนของบ้าน กคช.”
ในกระบวนการถัดมา จะเป็นในส่วนบ้านเอกชนแลกกับบ้าน กคช. ซึ่งในปัจจุบัน บ้านคงเหลือในตลาดมีจำนวนมาก ในส่วนนี้จะเป็นผลดีกับการลดซัปพลาย อีกทั้งยังทำให้ระบบการเงินจากภาคสถาบันการเงินเข้ามามีส่วนสนับสนุน ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสเข้าถึงแหล่งเงิน โดยมีผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน บริษัทประกันภัย ผู้แทนขายเข้ามาเกี่ยวข้อง ขณะเดียวกัน กคช. มีหน่วยการซ่อมบ้าน ก็จะปรับปรุงบ้านที่แลกมาให้มีสภาพสมบูรณ์ และจำหน่ายให้กับตัวแทนขาย (โบรกเกอร์) ขายผ่านเอเยนซี หรือให้เช่าต่อก็ได้
ตั้งกองทุน 5 พันล้าน เชื่อมคนกู้เข้าถึงแหล่งเงิน
สำหรับผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อของสถาบันการเงินหลักได้ กคช. ได้เตรียมจัดตั้ง “กองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย” คล้าย ๆ กองทุนเกษตรกร โดยได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการ กคช. ขณะนี้อยู่ระหว่างปรับปรุงรายละเอียดให้มีความสมบูรณ์ยิ่งขึ้น หลังจากนั้น จะนำเสนอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ความเห็นชอบก่อนนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในเบื้องต้น วงเงินในกองทุนมีประมาณ 5,000 ล้านบาท
“ทั้งนี้ หลักการ คือ การช่วยเหลือและเพิ่มโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยประมาณ 1.2 แสนครัวเรือน สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ รวมถึงมีคุณภาพชีวิตดี และมีความมั่นคงในการอยู่อาศัย และเมื่อลูกค้ามีความพร้อมเข้าสู่ระบบสถาบันการเงิน กคช. จะได้รับคืนเงินกู้ ซึ่งจะเพิ่มการหมุนรอบของกองทุนได้ถึง 10 รอบ หรือปล่อยสินเชื่อได้ถึง 50,000 ล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมา ลูกค้าที่ซื้อบ้าน กคช. และขอเงินกู้จากสถาบันการเงิน จะมีอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 50% ตัวเลขเมื่อต้นปี แต่ก็มีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ”.