ไนท์แฟรงค์ คาดคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าราคาปรับสูงขึ้นอีก

ไนท์แฟรงค์ คาดการณ์ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ อุปทานเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 จากปีก่อน ระบุนักพัฒนาแห่เปิดโครงการแนวรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสายแบริ่ง-สมุทรปราการ ชี้โครงการคอนโดฯ ระดับซูเปอร์ไพร์ม และไพร์ม ขยายทำเลไปยึดริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถบเจริญนคร เหตุมีศักยภาพสูง เตือนผู้ประกอบการระวังลงทุนโครงการชานเมือง ดีมานด์ไม่สอดคล้องกับซัปพลาย

นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ในปี 2559 อุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยรวมเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 5 จากปีก่อน โครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ส่วนใหญ่เปิดตัวในพื้นที่เขตชานเมือง (Peripheral areas) ตั้งราคาขายอยู่ที่ 45,000-55,000 บาท ต่อตารางเมตร (ตร.ม.) พื้นที่เขตชานเมืองที่มีอุปทานเปิดตัวขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งอยู่ในบริเวณปลายถนนพหลโยธิน, รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ

อย่างไรก็ตาม นักพัฒนากำลังวางแผนเปิดโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้ซื้อมีความมั่นใจกับโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของรัฐบาล สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ เมื่อรถไฟฟ้าสายแบริ่ง-สมุทรปราการ เปิดให้บริการ จะส่งผลให้มีนักพัฒนาหลายแห่งเปิดตัวโครงการในบริเวณนี้มากขึ้น เนื่องจากปริมาณความต้องการของพื้นที่ในบริเวณนี้ยังมีอยู่เรื่อยๆ คอนโดฯ ระดับซูเปอร์ไพร์ม และไพร์ม ในกรุงเทพฯ มีอัตราการครอบครองสูงสำหรับพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) อย่างในเขตสุขุมวิท เพลินจิต ราชดำริ สีลม และชิดลม ซึ่งในเขตพื้นที่เหล่านี้มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ประมาณร้อยละ 60-75 อุปทานในบริเวณนี้มีปริมาณน้อย เนื่องจากความขาดแคลนของพื้นที่พัฒนา

“เราจะสังเกตเห็นโครงการระดับซูเปอร์ไพร์ม และไพร์ม ขยายตัวไปยังบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถบเจริญนคร พื้นที่ในบริเวณนี้มีศักยภาพสูง เนื่องจากมีโครงการลงทุนธุรกิจอสังหาฯ ขนาดใหญ่อย่าง ดิ ไอคอน สยาม (the Icon Siam) โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณนี้ และโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ที่มีที่ตั้งบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา จะกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับปี 2560 อย่างไรก็ตาม จะเป็นการผลักดันให้นักพัฒนาทำการมองหาพื้นที่พัฒนาใหม่ๆ ในบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถบเจริญนคร ที่มีทัศนียภาพสวยงามอีกด้วย”

ปีหน้า คาดการณ์ว่า พื้นที่ย่านสุขุมวิท สาทร พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe areas) จะยังคงมีอัตราการครอบครองได้สูง คอนโดฯ ที่มีรูปแบบที่ดี และราคาที่เหมาะสม และมีที่ตั้งใกล้ระบบขนส่งมวลชนในเขตเมืองชั้นในจะมียอดขายสูง จำนวนยูนิตดังกล่าวที่เหลืออยู่จะถูกปรับราคาให้สูงขึ้นอีกในปี 2560 ความสะดวกสบายจัดเป็นสิ่งสำคัญลำดับหนึ่งสำหรับผู้ซื้อ โครงการควรมีให้ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตใกล้กับระบบขนส่งมวลชน, ร้านอาหาร, ซูเปอร์มาร์เกต, โรงพยาบาล และโรงเรียน สำหรับคอนโดฯ เกรด B และ C ที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน และคอนโดฯเกรด B และ B+ ในย่านพระราม 3 และย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยาแถบเจริญนคร จะถูกพัฒนาอย่างรวดเร็ว ยูนิตชนิดหนึ่งห้องนอนจะกลายเป็นที่ต้องการมากขึ้น และเมื่อนักพัฒนาหลายๆ แห่งตอบสนองความต้องการเหล่านี้ด้วยการเปิดตัวโครงการชนิดหนึ่งห้องนอนขนาดเล็ก โดยจะทำให้ราคาขายมีราคาที่สามารถซื้อหาได้

ราคาขายของโครงการคอนโดฯ ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ยังคงไต่ระดับสูงขึ้นในทุกๆ พื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ ราคาที่ดินในพื้นที่เขตชานเมืองที่จะมีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ เกิดขึ้น จะเห็นการเพิ่มขึ้นด้านราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ขณะที่ราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจถูกตั้งไว้สูงอย่างไม่น่าเชื่อ ราคาที่ดินใจกลางย่านศูนย์กลางธุรกิจมีราคามากกว่า 2 ล้านบาทต่อ ตร.วา การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจะผลักดันราคาขายของโครงการคอนโดฯ ให้สูงขึ้นตาม ขณะนี้ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรด A ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจมีราคาอยู่ที่ 150,000-160,000 บาทต่อ ตร.ม. ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรด B ในบริเวณเดียวกันมีราคาอยู่ที่ 90,000-100,000 บาท

“เราแนะนำว่า นักพัฒนาควรระมัดระวังการเปิดตัวโครงการในพื้นที่เขตชานเมือง เนื่องจากยังมีอุปทานเดิมอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ปริมาณความต้องการไม่สูงเท่าตามการคาดการณ์ของตลาด นักพัฒนาควรพัฒนายูนิต และราคาให้เหมาะสม โครงการคอนโดฯ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจจะยังคงไปได้ดี โดยมีอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับนักลงทุนอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4-5”