xs
xsm
sm
md
lg

Mortgage Insurance

เผยแพร่:   โดย: MGR Online

โดย ชาลอต โทณวณิก ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ธนาคารกรุงศรีอยุธยา

การประกันเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage insurance) นั้น เป็นแนวความคิดที่มีการพูดกันมานานพอสมควร ทั้งนี้ โจทย์หลักก็คือ การที่ต้องการให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองให้มากที่สุด ในเวลาอันเหมาะสม

เพราะปัจจัยหลักอย่างหนึ่ง ที่จะทำให้ประชาชนตัดสินใจ ว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ ก็คือ เงินดาวน์ ซึ่งในอดีต จะต้องมีเงินก้อนใหญ่ไปจ่ายให้ผู้ประกอบการ ถึงแม้ว่าหลายๆ ปีที่ผ่านมา จะมีการให้ลูกค้าผ่อนดาวน์กันได้ แต่ก็ไม่ได้ทำให้ทุกคน มีที่อยู่อาศัยได้

ดังนั้น ปัจจัยหลักประการหนึ่ง คือการที่จะทำอย่างไร ให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยได้ โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ นั่นก็คือ การให้กู้ได้เต็มราคาซื้อขาย หรือกู้ได้ 100% ท่านผู้อ่านอาจจะมองว่าไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะบางโครงการ ก็มีการให้กู้กันเกือบ 100% อยู่แล้ว แต่ก็ขอเรียนว่า มักจะเป็นโครงการ หรือโปรโมชั่นพิเศษ ที่ธนาคารบางแห่ง ร่วมมือกับผู้ประกอบการ แต่ไม่ได้มีอานิสงส์ไปถึงประชาชนโดยทั่วไป

ปัจจัยหลักที่เป็นตัวแปร คือ “ความเสี่ยง” ของสถาบันการเงิน หากมีการให้กู้ 100% เพราะความเสี่ยง จะตกอยู่ที่สถาบันการเงินนั้นๆ อย่างเต็มที่ โดยที่ลูกค้าไม่ได้มีส่วนเสียหายแต่ประการใด ดังนั้น หากลูกค้ามีปัญหาด้านการเงิน ก็จะสามารถเดินหนีไป ทิ้งภาระหนี้สินไว้ฟ้องร้องกัน เพราะไม่ได้มีเงินลงไปในทรัพย์สินนั้นๆ เลย ที่จ่ายค่างวดที่ผ่านมา จึงเสมือนค่าเช่าที่จ่ายให้กับธนาคาร

ในต่างประเทศ จะมีการประกันประเภทหนึ่ง คือการประกันความเสี่ยงจากเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการประกันให้กับธนาคาร ในส่วนเกินที่เกิดจากการปล่อยกู้ตามอัตราส่วนปกติของธนาคาร

เช่น โดยปกติ จะให้กู้อยู่ที่ 80% ของราคาซื้อขาย หากจะต้องให้ลูกค้ากู้ถึง 100% ก็จะมีการประกัน ว่าหากลูกค้ามีปัญหา ไม่สามารถจ่ายชำระหนี้ได้ ธนาคารก็จะได้รับส่วนต่างที่เกิน 80% คืนจากบริษัทประกัน

(เช่น ลูกค้าผ่อนชำระมาบางส่วนแล้ว ไม่สามารถชำระหนี้ได้ โดยยอดหนี้ต่อหลักประกันเท่ากับ 95% ในส่วนที่เกิน 80% คือ 15% ก็จะได้รับการชดเชยจากบริษัทประกัน) หรืออาจจะเป็นการประกันหนี้คงค้างทั้งหมด แล้วแต่จะมีการตกลงกับบริษัทประกัน

ฟังดูแล้ว อาจจะเหมือนกับหลักการง่ายๆ แต่ในทางปฏิบัติแล้ว จะมีขั้นตอนที่ยุ่งยากพอสมควร และเท่าที่ทราบในปัจจุบัน บริษัทประกัน ทั้งประกันชีวิตและประกันภัย ก็จะไม่สามารถรับประกันความเสี่ยงประเภทนี้ได้ จะต้องเป็นบริษัทที่ทำ mortgage insurance โดยเฉพาะ โดยในขณะนี้ ก็ได้มีบางบริษัท ที่ทำการศึกษาอยู่กับธนาคารอาคารสงเคราะห์

สิ่งที่บริษัทรับประกันความเสี่ยงเหล่านั้นจะต้องทำ ก็คือการประเมินการวิเคราะห์สินเชื่อของธนาคารที่จะเป็นผู้ให้กู้ด้วย ทั้งนี้ เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงของตัวบริษัทเอง เพราะสมมติฐานก็คือ หลักการในการวิเคราะห์สินเชื่อ รวมถึงเงื่อนไขในการให้สินเชื่อ แต่ละธนาคาร อาจจะมีความเข้ม ความยืดหยุ่น ที่ต่างกัน

บางธนาคาร อาจจะมีการนำข้อมูลสถิติของลูกค้าเก่ามาใช้ประกอบการตัดสินใจ คือการทำ credit scoring บางธนาคาร อาจจะไม่ได้ใช้ ดังนั้น บริษัทประกัน คงจะต้องประเมินความเสี่ยง ทั้งนี้ เพื่อกำหนด “ราคา” หรือค่าเบี้ยประกันที่จะคิดจากลูกค้า หรือธนาคาร แล้วแต่ผู้ใดจะเป็นผู้ออก

นอกจากนั้นแล้ว ยังมีเรื่องของการที่จะได้รับเงินชดเชยจากบริษัทประกัน ว่าจะได้รับการชดเชยเมื่อไหร่ เพราะการที่ลูกหนี้ผิดนัดนั้น ยังมีกระบวนการทางกฎหมายอีกมากมายที่จะต้องดำเนินไป

เท่าที่เขียนมานั้น เป็นความรู้เดิมๆ ที่ดิฉันเคยศึกษามา และทราบว่า ณ ตอนนี้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กำลังศึกษาด้านนี้อยู่ เพื่อต้องการให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายและเร็ว เพื่อคุณภาพชีวิตคนไทยจะดีขึ้น ส่วนจะมีรายละเอียดเพิ่มเติม หรือมีการเปลี่ยนแปลงในวิธีปฏิบัติอย่างไร ดิฉันจะขอติดตามรายละเอียดจาก ธอส.และนำมาเล่าต่อนะคะ

สนใจสอบถามข้อมูลสามารถส่งมาได้ที่ dcharlotte@krungsri.com หรือ หมายเลขโทรสาร 02-683-1604
กำลังโหลดความคิดเห็น...