ชาลอต โทวณิก ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
ในสัปดาห์ที่ผ่านมา ได้มีการสัมมนาเกี่ยวกับ “อะไรจะเกิดขึ้นในปี 2548” หลายรายการ ซึ่งดิฉันเองก็ได้รับเชิญเป็นวิทยากร 2 รายการด้วยกัน คือ “จะเลือกซื้อบ้านอย่างไร...ในยุคดอกเบี้ยขึ้น” ซึ่งจัดโดยคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เพื่อให้เป็นข้อมูลสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้านโดยตรง ว่าควรจะวางแผนในการซื้อบ้าน และการขอสินเชื่ออย่างไร
อีกหนึ่งสัมมนา จะเป็นเรื่อง “แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2548” จัดโดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งก็มีวิทยากรระดับเจ้ายุทธจักรในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงมุมมองจากผู้ประกอบการและข้อมูลจากการวิจัย
โดยถึงแม้ว่าผู้ฟังส่วนใหญ่ จะเป็นผู้ฟังที่มาจากสถาบันการเงิน แต่ก็จะเป็นดัชนีชี้ให้เห็นถึงผลกระทบต่อผู้ที่ขอกู้ซื้อบ้านได้อย่างเป็นรูปธรรม เพราะเจ้าของเงินกู้มาเอง ดิฉันจึงอยากจะเล่าสู่กันฟัง ว่าจากการสัมมนาทั้ง 2 เรื่อง จะเห็นอะไรที่จะเกิดขึ้นบ้างในปี 2548
เรื่องแรกก็คือ อัตราดอกเบี้ยคงมีการปรับตัวขึ้นแน่ ซึ่งคงพอจะมองเห็นกันในไตรมาสที่ 1 ของปีหน้า โดยแนวโน้ม น่าที่จะปรับจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก่อน ซึ่งก็พอจะเห็นได้ จากการที่บางธนาคาร ได้มีการประกาศให้ดอกเบี้ยเงินฝากอัตราพิเศษบ้างแล้วในช่วงที่ผ่านมา
โดยจะเป็นเงินฝากระยะสั้น (6 เดือน) บ้าง หรือระยะยาวบ้าง แล้วแต่ความต้องการของแต่ละธนาคาร แล้วจึงจะตามมาด้วยดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งในที่นี้ หมายถึงดอกเบี้ยอ้างอิง เช่น MLR แต่สำหรับดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น เนื่องจากเป็นอัตราที่ต่ำกว่า MLR อยู่แล้ว
ดังนั้น บางธนาคาร อาจจะมีการปรับเปลี่ยนทั้งอัตราดอกเบี้ย เช่น หากเป็นอัตราคงที่ อาจจะเพิ่มขึ้น 0.25% และอาจจะลดระยะเวลาให้อัตราคงที่ลง คืออาจจะเหลือคงที่จริงๆ แค่ 1 ปี จากนั้น เป็นกึ่งลอยตัว เป็นต้น
หากอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นแล้ว จะปรับขึ้นประมาณเท่าไหร่ ก็เป็นเรื่องที่มีการหยิบยกมาพูด โดยสรุปก็คือ คาดว่าน่าจะไม่ปรับตัวรุนแรง โดยจะค่อยๆ ปรับตัวครั้งละประมาณ 0.25% และคาดว่าไม่น่าจะเกิน 1% ตลอดปี 2548
เพราะดูแนวโน้มจากสภาพคล่องของธนาคารพาณิชย์ ผนวกกับแนวโน้มของธนาคารกลางสหรัฐ ที่มีการคาดการณ์กัน ว่าจะปรับขึ้นในปีหน้าประมาณ 1% ดังนั้น ท่านผู้อ่านคงอาจจะเบาใจในระดับหนึ่งได้ว่า การปรับอัตราดอกเบี้ย ไม่น่าจะรุนแรงนัก หรือแม้แต่ผู้ที่มีภาระหนี้อยู่ ก็จะไม่เพิ่มภาระให้มากนัก
ในด้านของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก็คาดว่าราคาบ้านในปี 2548 น่าจะมีการปรับตัวสูงขึ้น อย่างน้อยคือ 10% ถึง 15% เนื่องจากต้นทุนที่สำคัญๆ ได้เพิ่มขึ้น เช่น ต้นทุนที่ดิน ที่ในช่วงระยะเวลา 4-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการยังพอหาที่ดินราคาถูก ที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย ของทั้งบรรษัทบริหารสินทรัพย์ และของสถาบันการเงิน ซึ่งสินค้าก็ได้ใกล้หมดลงทุกที หากซื้อที่ดินแปลงใหม่ คงต้องเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
ต้นทุนโดยตรงอีกประการหนึ่ง คือวัสดุก่อสร้าง แน่นอนว่าราคามีการปรับขึ้น 10%-30% แล้วแต่ประเภท ส่วนต้นทุนทางอ้อม คือค่าน้ำมัน ที่จะมีการลอยตัวราคาน้ำมันดีเซล หรือหากดอกเบี้ยปรับขึ้น ต้นทุนในการดำเนินการ ก็จะปรับขึ้นเช่นกัน
ดังนั้น หากมีความพร้อมในปีนี้ หรือในไตรมาสหน้า อาจจะลองหาบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ที่จะยังยืนราคาเดิมอยู่ ก็จะประหยัดเงินได้ส่วนหนึ่ง ควบคู่ไปกับการหาอัตราดอกเบี้ยที่ให้ประโยชน์ได้นานที่สุด
ทั้งหมด ก็เป็นประเด็นสำคัญจากการสัมมนา ที่นำมาเล่าสู่กันฟัง เป็นแนวทางประกอบในการตัดสินใจจะซื้อบ้านหรือกู้ซื้อบ้าน แต่การคาดการณ์ทั้งหลาย ก็ไม่ใช่ว่าจะถูกต้อง 100% ขึ้นอยู่กับว่า จะมีเหตุการณ์อะไรบ้างที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า คำกล่าวที่ว่า “สิ่งที่แน่นอน คือความไม่แน่นอน” ยังคงใช้ได้อยู่นะคะ
สนใจสอบถามข้อมูลสามารถส่งมาได้ที่ dcharlotte@krungsri.com หรือ หมายเลขโทรสาร 02-683-1604
ในสัปดาห์ที่ผ่านมา ได้มีการสัมมนาเกี่ยวกับ “อะไรจะเกิดขึ้นในปี 2548” หลายรายการ ซึ่งดิฉันเองก็ได้รับเชิญเป็นวิทยากร 2 รายการด้วยกัน คือ “จะเลือกซื้อบ้านอย่างไร...ในยุคดอกเบี้ยขึ้น” ซึ่งจัดโดยคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เพื่อให้เป็นข้อมูลสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้านโดยตรง ว่าควรจะวางแผนในการซื้อบ้าน และการขอสินเชื่ออย่างไร
อีกหนึ่งสัมมนา จะเป็นเรื่อง “แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2548” จัดโดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งก็มีวิทยากรระดับเจ้ายุทธจักรในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงมุมมองจากผู้ประกอบการและข้อมูลจากการวิจัย
โดยถึงแม้ว่าผู้ฟังส่วนใหญ่ จะเป็นผู้ฟังที่มาจากสถาบันการเงิน แต่ก็จะเป็นดัชนีชี้ให้เห็นถึงผลกระทบต่อผู้ที่ขอกู้ซื้อบ้านได้อย่างเป็นรูปธรรม เพราะเจ้าของเงินกู้มาเอง ดิฉันจึงอยากจะเล่าสู่กันฟัง ว่าจากการสัมมนาทั้ง 2 เรื่อง จะเห็นอะไรที่จะเกิดขึ้นบ้างในปี 2548
เรื่องแรกก็คือ อัตราดอกเบี้ยคงมีการปรับตัวขึ้นแน่ ซึ่งคงพอจะมองเห็นกันในไตรมาสที่ 1 ของปีหน้า โดยแนวโน้ม น่าที่จะปรับจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก่อน ซึ่งก็พอจะเห็นได้ จากการที่บางธนาคาร ได้มีการประกาศให้ดอกเบี้ยเงินฝากอัตราพิเศษบ้างแล้วในช่วงที่ผ่านมา
โดยจะเป็นเงินฝากระยะสั้น (6 เดือน) บ้าง หรือระยะยาวบ้าง แล้วแต่ความต้องการของแต่ละธนาคาร แล้วจึงจะตามมาด้วยดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งในที่นี้ หมายถึงดอกเบี้ยอ้างอิง เช่น MLR แต่สำหรับดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น เนื่องจากเป็นอัตราที่ต่ำกว่า MLR อยู่แล้ว
ดังนั้น บางธนาคาร อาจจะมีการปรับเปลี่ยนทั้งอัตราดอกเบี้ย เช่น หากเป็นอัตราคงที่ อาจจะเพิ่มขึ้น 0.25% และอาจจะลดระยะเวลาให้อัตราคงที่ลง คืออาจจะเหลือคงที่จริงๆ แค่ 1 ปี จากนั้น เป็นกึ่งลอยตัว เป็นต้น
หากอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นแล้ว จะปรับขึ้นประมาณเท่าไหร่ ก็เป็นเรื่องที่มีการหยิบยกมาพูด โดยสรุปก็คือ คาดว่าน่าจะไม่ปรับตัวรุนแรง โดยจะค่อยๆ ปรับตัวครั้งละประมาณ 0.25% และคาดว่าไม่น่าจะเกิน 1% ตลอดปี 2548
เพราะดูแนวโน้มจากสภาพคล่องของธนาคารพาณิชย์ ผนวกกับแนวโน้มของธนาคารกลางสหรัฐ ที่มีการคาดการณ์กัน ว่าจะปรับขึ้นในปีหน้าประมาณ 1% ดังนั้น ท่านผู้อ่านคงอาจจะเบาใจในระดับหนึ่งได้ว่า การปรับอัตราดอกเบี้ย ไม่น่าจะรุนแรงนัก หรือแม้แต่ผู้ที่มีภาระหนี้อยู่ ก็จะไม่เพิ่มภาระให้มากนัก
ในด้านของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก็คาดว่าราคาบ้านในปี 2548 น่าจะมีการปรับตัวสูงขึ้น อย่างน้อยคือ 10% ถึง 15% เนื่องจากต้นทุนที่สำคัญๆ ได้เพิ่มขึ้น เช่น ต้นทุนที่ดิน ที่ในช่วงระยะเวลา 4-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการยังพอหาที่ดินราคาถูก ที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย ของทั้งบรรษัทบริหารสินทรัพย์ และของสถาบันการเงิน ซึ่งสินค้าก็ได้ใกล้หมดลงทุกที หากซื้อที่ดินแปลงใหม่ คงต้องเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
ต้นทุนโดยตรงอีกประการหนึ่ง คือวัสดุก่อสร้าง แน่นอนว่าราคามีการปรับขึ้น 10%-30% แล้วแต่ประเภท ส่วนต้นทุนทางอ้อม คือค่าน้ำมัน ที่จะมีการลอยตัวราคาน้ำมันดีเซล หรือหากดอกเบี้ยปรับขึ้น ต้นทุนในการดำเนินการ ก็จะปรับขึ้นเช่นกัน
ดังนั้น หากมีความพร้อมในปีนี้ หรือในไตรมาสหน้า อาจจะลองหาบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ที่จะยังยืนราคาเดิมอยู่ ก็จะประหยัดเงินได้ส่วนหนึ่ง ควบคู่ไปกับการหาอัตราดอกเบี้ยที่ให้ประโยชน์ได้นานที่สุด
ทั้งหมด ก็เป็นประเด็นสำคัญจากการสัมมนา ที่นำมาเล่าสู่กันฟัง เป็นแนวทางประกอบในการตัดสินใจจะซื้อบ้านหรือกู้ซื้อบ้าน แต่การคาดการณ์ทั้งหลาย ก็ไม่ใช่ว่าจะถูกต้อง 100% ขึ้นอยู่กับว่า จะมีเหตุการณ์อะไรบ้างที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า คำกล่าวที่ว่า “สิ่งที่แน่นอน คือความไม่แน่นอน” ยังคงใช้ได้อยู่นะคะ
สนใจสอบถามข้อมูลสามารถส่งมาได้ที่ dcharlotte@krungsri.com หรือ หมายเลขโทรสาร 02-683-1604