xs
xsm
sm
md
lg

เปิดที่ดินทำเลทอง “รฟท.” ปี 62 นำออกประมูลอีกหลายแปลง

เผยแพร่:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์


ร.ฟ.ท.เผย โครงการพัฒนาพื้นที่แปลงใหญ่ รุดหน้า เร่งร่าง TOR “สถานีกลางบางซื่อ โซน A” เตรียมเปิดประมูลต้นปีหน้า ส่วน “สถานีมักกะสัน โซน A” ให้กลุ่มซีพี ซึ่งได้สัมปทานรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบิน เช่า 50 ปี ฟันรายได้ 1.4 หมื่นล้าน ขณะที่ “สถานีแม่น้ำ” ยังติดปัญหาทวงคืนพื้นที่ “รักษาการผู้ว่าการการรถไฟฯ” ปลื้ม รายได้ค่าเช่าที่ดินปี 61 เกินคาด แตะ 3.6 พันล้าน ปี 62 ตั้งเป้าที่ 4 พันล้าน เตรียมชง เรื่องตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ เข้า ครม. ช่วงต้นปี เพื่อแก้ปัญหาต่อสัญญาที่ดินล่าช้า

ปี 2561 นับว่าเป็นปีแห่งการพัฒนาการขนส่งระบบรางอย่างแท้จริง มีทั้งโครงการรถไฟและรถไฟฟ้าเกิดขึ้นมากมาย หน่วยงานที่เป็นเจ้าแห่งระบบรางอย่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ก็มีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดเช่นกัน โดยเป็นปีที่การรถไฟฯ เร่งดำเนินการพัฒนาทั้งเส้นทางการเดินรถ การบริการ และการพัฒนาที่ดินเพื่อสร้างรายได้ อันจะเห็นได้จากเดินหน้าโครงการใหญ่ๆ หลายโครงการ ซึ่งเป็นกลไกสำคัญที่จะช่วยเสริมสร้างศักยภาพของการรถไฟฯ ให้แข็งแกร่งขึ้น
 นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย
นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมในการบริหารและพัฒนาที่ดินของการรถไฟฯ ในปี 2561 ว่า ปัจจุบันพื้นที่ในเชิงพาณิชย์ของการถไฟฯ ทั่วทั้งประเทศมีอยู่ประมาณ 4 หมื่นกว่าไร่ (จากพื้นที่ทั้งหมด 2 แสนกว่าไร่) ซึ่งขณะนี้การรถไฟฯ กำลังเร่งนำพื้นที่ที่มีศักยภาพมาพัฒนาเพื่อสร้างรายได้ โดยในปีนี้มีพื้นที่แปลงใหญ่ในเขตกรุงเทพฯ ที่กำลังพัฒนาในเชิงพาณิชย์และมั่นใจว่าจะเป็นแหล่งรายได้สำคัญอยู่ 3 ผืน ได้แก่ พื้นที่ “สถานีกลางบางซื่อ” โซน A 35 ไร่, พื้นที่สถานี “มักกะสัน” ซึ่งมีโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เนื้อที่ 497 ไร่ และ “สถานีแม่น้ำ” เนื้อที่ 277 ไร่ ส่วนพื้นที่แปลงใหญ่ของการรถไฟฯ ในต่างจังหวัดที่กำลังเร่งดำเนินการพัฒนา ได้แก่ ที่ จ.เชียงใหม่ ขอนแก่น และ จ.พังงา

สำหรับความคืบหน้าในการพัฒนาพื้นที่ ในส่วนของ “สถานีกลางบางซื่อ โซน A” ซึ่งอยู่ทางทิศใต้ของสถานีกลางนั้น จะทำเป็นห้างสรรพสินค้า โดยล่าสุดทางคณะกรรมการ PPP (คณะกรรมการพิจารณาการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน-Public Private Partnership) ได้พิจารณาอนุมัติแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างการร่าง TOR ซึ่งคาดว่าน่าจะแล้วเสร็จในช่วงต้นปีหน้า จากนั้นก็จะมีการออกประกาศเชิญชวนให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุน และเชื่อว่าจะสามารถเปิดให้บริการเฟสแรกได้ในต้นปี 2564

โดยโครงการดังกล่าวจะให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนทั้งหมด ภายใต้รูปแบบ BOT (Build, operate, and transfer) คือเอกชนเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างและบริหารงาน และโอนกรรมสิทธิ์ให้การรถไฟฯ เมื่อครบกำหนดสัญญา 34 ปี โดยในส่วนของแผนก่อสร้างจะใช้เวลา 4 ปี และดำเนินธุรกิจตลอด 30 ปี มีมูลค่าลงทุนรวมประมาณ 15,400 ล้านบาท

ส่วนพื้นที่ของสถานีกลางบางซื่อ อีก 3 โซนที่เหลือ ได้แก่ โซน B ที่อยู่ทางทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งจะพัฒนาให้เป็นแหล่งการค้าระดับอาเซียน ทั้งค้าปลีกและค้าส่ง และเป็นศูนย์รวมแหล่งชอปปิ้งขนาดใหญ่, โซน C ซึ่งอยู่บนพื้นที่ของสถานีขนส่งหมอชิต 2 จะมีการพัฒนาให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งทำงานและสถานที่สำหรับการพักผ่อนหย่อนใจ และโซน D ซึ่งอยู่ติดกับตลาดนัดจตุจักร จะมีการพัฒนาให้เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายและศูนย์กลางการเชื่อมต่อการเดินทาง พร้อมทั้งเปิดเป็นพื้นที่การค้าอีกแห่งหนึ่งด้วยนั้น ขณะนี้ทั้ง 3 โซนยังอยู่ระหว่างการเตรียมความพร้อมในการดำเนินงาน

“คาดว่าสถานีกลางบางซื่อ โซน A จะสามารถเปิดให้บริการเฟสแรกได้ในต้นปี 2564 คนที่เดินทางมา โดยเฉพาะผู้ที่ใช้บริการรถไฟสายสีแดงซึ่งจะเปิดให้บริการในช่วงนั้นจะได้มีที่เดินเที่ยวมีที่ชอปปิ้ง ส่วนพื้นที่ของสถานีบางซื่อ ตอนนี้ได้ที่ปรึกษาโครงการแล้ว เขาส่ง reception report มาแล้ว ก็คำนวณเบื้องต้นมาแล้วว่าเขาจะประเมินค่าใช้จ่ายทั้งหมด แล้วก็จะดูวิธีบริหารของเขาว่าบริหารอย่างไร โดยการรถไฟฯ อาจทำเป็น management contract จ้างเขาบริหาร เมื่อได้ระบบการบริหารที่ชัดเจนก็น่าจะเดินต่อได้ ส่วนงานที่เป็นรายได้ก็ยังทำเอง อย่าง ป้ายโฆษณาที่ติดบริเวณพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งมีพื้นที่อยู่ไม่มากเพราะบริเวณชั้น 2 ชั้น 3 เป็นชานชาลาของรถไฟฟ้าสายสีแดง และรถไฟทางไกล ส่วนชั้น 3 เป็นชานชาลาของรถไฟความเร็วสูง” นายวรวุฒิ กล่าว

สำหรับการพัฒนาพื้นที่ในส่วนของ “สถานีมักกะสัน” นั้น รักษาการผู้ว่าการการรถไฟฯ ชี้แจงว่า ในปี 2561 การรถไฟฯ เน้นการพัฒนา “สถานีมักกะสัน โซน A” ก่อน โดยจะพัฒนาเป็นส่วนธุรกิจการค้า อาทิ city air terminal ร้านค้าปลอดภาษี ศูนย์บริการนักท่องเที่ยว ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม-สัมมนา สำนักงาน และอาคารจอดรถ ซึ่งส่วนนี้จะให้เอกชนที่ได้รับสัมปทานโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน นำไปจัดหาประโยชน์เป็นเวลา 50 ปี ล่าสุดการประมูลเสร็จสิ้นแล้ว โดยกลุ่มซีพีเป็นผู้ชนะการประมูลได้รับสัมปทานไป

ขณะที่พื้นที่สถานีมักกะสันอีก 3 โซนที่เหลือ ได้แก่ โซน B เนื้อที่ 117.31 ไร่ เป็นส่วนธุรกิจสำนักงาน ศูนย์ข้อมูลธุรกิจ อุตสาหกรรมของรัฐ และศูนย์แสดงสินค้า โซน C เนื้อที่ 151.40 ไร่ เป็นส่วนที่อยู่อาศัยและสาธารณสุข เช่น โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ อาหารระดับโลก ศูนย์แสดงสินค้าและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโซน D เนื้อที่ 88.58 ไร่ เป็นพิพิธภัณฑ์การรถไฟฯ โรงแรม ร.ฟ.ท.จะเปิดให้เอกชนเช่าดำเนินการเป็นเวลา 50 ปี

“ปีนี้ในส่วนของพื้นที่สถานีมักกะสัน การรถไฟฯ ดำเนินการไปโซนเดียวคือ โซน A ที่ติดกับอโศกแปลงเดียว อยู่ตรงข้ามสถานีแอร์พอร์ตลิงก์มักกะสัน โดยเราให้เอกชนเช่าไปพัฒนา เขาจ่ายเงินมาก็จบ ผลตอบแทนประมาณ 1.4 หมื่นล้านบาท ตลอด 50 ปี มูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 4.2 หมื่นล้านบาท ส่วนโซนอื่นก็เป็นไปตามขั้นตอนของโครงการ โดยรวมก็ยังเป็นไปตามเป้าหมาย จะช้าก็ช้าตรงกระบวนการพิจารณาของคณะกรรมการ PPP นี่แหละ เนื่องจากต้องเข้าคิวกันยาว มีขั้นตอนที่จะต้องไป defend กับคณะกรรมการค่อนข้างมาก” นายวรวุฒิระบุ

ส่วนการพัฒนาพื้นที่การรถไฟฯ ที่สำคัญอีกจุดหนึ่งคือบริเวณ “สถานีแม่น้ำ” นั้นดูจะมีความยุ่งยากมากกว่าพื้นที่อื่น เนื่องจากยังมีปัญหาการทวงคืนพื้นที่ของการรถไฟที่เอกชนรายใหญ่หลายรายเข้าไปครอบครอง ซึ่งการบุกรุกดังกล่าวนั้นกินพื้นที่ถึง 86 ไร่ หรือ 1 ใน 3 ของที่ดินทั้งหมด โดยมีผู้บุกรุกแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ประกอบด้วย กลุ่มบริษัทผู้ประกอบการรายใหญ่ที่บุกรุกพื้นที่โดยไม่มีสัญญาเช่า มีประมาณ 38 ราย กลุ่มที่สอง ป็นกลุ่มบริษัทรายใหญ่มีสัญญาเช่า 19 ราย ซึ่งทยอยหมดอายุสัญญาเช่าในปี 2562 และกลุ่มที่สาม ผู้บุกรุกที่เป็นชาวบ้านแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ประเภทแรกคือ คนทำงานให้กับบริษัทผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่และสร้างบ้านพักอาศัยอยู่ในบริเวณดังกล่าว และกลุ่มที่สองคือกลุ่มชาวบ้านผู้บุกรุกทั่วไป

สำหรับแนวทางการดำเนินการต่อผู้บุกรุกพื้นที่นั้น การรถไฟฯ ได้รวบรวมพยานหลักฐานแจ้งความร้องทุกข์เพื่อดำเนินคดีทางแพ่ง เรียกค่าเสียหายจากผู้บุกรุก โดยจะมีการดำเนินการอย่างเด็ดขาดเพื่อรักษาผลประโยชน์ของการรถไฟฯ ส่วนผู้ที่มีสัญญากับการรถไฟฯ และใกล้หมดสัญญาจะไม่มีการขยายสัญญาให้อีก ทั้งนี้ เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการพัฒนาพื้นที่ย่านสถานีแม่น้ำเพื่อนำเงินรายได้มาพัฒนาปรับปรุงการบริการของการรถไฟฯ ต่อไป โดย ร.ฟ.ท. จะเร่งแก้ปัญหาการบุกรุกให้เรียบร้อยโดยเร็ว เนื่องจากจะต้องเริ่มดำเนินโครงการพัฒนาพื้นที่ย่านสถานีแม่น้ำภายใน 2 ปี ตามมติของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย

อย่างไรก็ดี ในส่วนของการพัฒนาพื้นที่การรถไฟฯ ในต่างจังหวัดนั้น ร.ฟ.ท.ก็ให้ความสำคัญเช่นกัน โดย นายวรวุฒิ ชี้แจงว่า ในปีนี้การรถไฟฯ เน้นหนักไปที่การพัฒนาพื้นที่แปลงใหญ่ในจังหวัดหัวเมือง ได้แก่ จ.เชียงใหม่ ขอนแก่น และ จ.พังงา โดยกำลังเร่งดำเนินการอยู่ ซึ่งจุดที่ค่อนข้างล่าช้าคือ ที่บ้านท่านุ่น จ.พังงา เนื่องจากยังมีปัญหาเกี่ยวกับการออกโฉนด

ทั้งนี้ นอกจากการพัฒนาพื้นที่ในเชิงพาณิชย์แล้ว การรถไฟฯ ยังวางแผนที่จะพัฒนาเส้นทางใหม่อีก 2 เส้นทาง ได้แก่
1. เส้นทางสายเด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ ระยะทาง 300 กว่ากิโลเมตร เส้นทางนี้เป็นเส้นทางที่มีศักยภาพด้านการค้า และเป็นเส้นทางใหม่ที่ต้องเข้าไปสำรวจและดำเนินการพัฒนาพื้นที่รอบๆ สถานี 

2. เส้นทางสายบ้านไผ่-นครพนม ซึ่งมีเป้าหมายในการเปิดพื้นที่เพื่อพัฒนาจังหวัดให้มีศักยภาพด้านการขนส่งมากยิ่งขึ้น โดยเป็นเส้นทางที่ผ่านหลายจังหวัดในภาคอีสาน ทั้ง มหาสารคาม ร้อยเอ็ด มุกดาหาร และนครพนม และเป็นเส้นทางใหม่

ต้องยอมรับว่าปี 2561 เป็นปีที่การรถไฟฯ ประสบความสำเร็จอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนโครงการพัฒนาพื้นที่ต่างๆ โดย รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย ระบุว่า ปี 2561 ร.ฟ.ท. มีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ถึง 3,600 ล้านบาท สูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้ที่ 3,000 ล้านบาท ดังนั้นในปี 2562 ร.ฟ.ท. จึงขยับเป้าหมายรายได้จากค่าเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 4,000 ล้านบาท โดยสิ่งที่ต้องเร่งดำเนินการก็คือการต่อสัญญาเช่าที่ดินที่หมดอายุไปแล้ว พร้อมทั้งเร่งจัดตั้ง บริษัท บริหารสินทรัพย์ จำกัด เพื่อเข้ามาทำหน้าที่ดูแลการบริหารจัดการพื้นที่ต่างๆ ของ ร.ฟ.ท.รวมถึงบริหารจัดการสัญญาเช่าต่างๆ ด้วย ซึ่ง ร.ฟ.ท.คาดว่าจะสามารถนำเรื่องการจัดตั้ง บริษัท บริหารสินทรัพย์ จำกัด เสนอให้ ครม.พิจารณาอนุมัติในช่วง ม.ค.-ก.พ. 2562

“ตอนนี้พื้นที่ที่มีมูลค่าสูงและหมดสัญญาเช่าไปแล้วแต่ยังต่อสัญญาใหม่ไม่ได้เพราะติดปัญหาการพิจารณาล่าช้ามีอยู่ถึง 30-40 สัญญา นอกจากนั้นยังมีอีกหลายแปลงที่กำลังจะหมดสัญญา อาทิ แปลงรัชดา แปลงอาร์ซีเอ จะทยอยหมดสัญญาในปี 2564-2565 เป็นแปลงเล็กแปลงน้อยแต่รวมแล้วมูลค่าค่อนข้างสูง ดังนั้นในช่วง 2-3 ปีแรก บริษัท บริหารสินทรัพย์ จะเข้ามาแก้ปัญหาการต่อสัญญาเช่าล่าช้าเป็นหลัก จึงเชื่อว่าปัญหาดังกล่าวจะลดน้อยลงและหมดไปภายใน 2-3 ปี ซึ่งจะส่งผลให้ประสิทธิภาพในการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ของการรถไฟฯ ดีขึ้น อันจะส่งผลให้รายได้เพิ่มมากขึ้นด้วย” รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย แสดงความเชื่อมั่น



กำลังโหลดความคิดเห็น...