เซ็นทรัล วิลเลจ ความเสี่ยงทางธุรกิจของ ทอท.

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ ซีพีเอ็น มีกำหนดเปิดตัวโครงการ เซ็นทรัล วิลเลจ ในวันที่ 31 สิงหาคมที่จะถึงนี้

จู่ๆ โดยไม่มีปี่ ไม่มีขลุ่ย บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท.ก็ทำเรื่องถึงองค์การบริหารส่วนตำบลบางโฉลง องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล วิลเลจ กรมธนารักษ์ในฐานะเจ้าของที่ดินราชพัสดุ ซึ่งให้สนามบินสุวรรณภูมิเช่า และสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย หรือ กพท. ซึ่งเป็นหน่วยงานกำกับดูแลความปลอดภัยในการบิน ให้ตรวจสอบว่า เซ็นทรัล วิลเลจ อยู่ในพื้นที่สีเขียวหรือไม่ รุกล้ำที่ดินราชพัสดุหรือไม่ และก่อสร้างอาคารสูงในเขตการบิน ที่อาจทำให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการบินหรือไม่

โครงการเซ็นทรัล วิลเลจ อยู่ข้างๆ สนามบินสุวรรณภูมิ บนถนนที่เชื่อมระหว่างมอเตอร์เวย์กับถนนบางนา-ตราด บนที่ดิน 100 ไร่ พื้นที่ใช้สอย 40,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารหลายๆ หลัง แต่ละหลังสูงไม่เกิน 23 ตารางเมตร พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร เริ่มก่อสร้างมาตั้งแต่ปีที่แล้ว เป็นโครงการขนาดใหญ่ ไม่ใช่กระท่อมปลายนาหรือเพิงหมาแหงนที่แอบสร้างโดยไม่มีใครรู้ มาเห็นต่อเมื่อสร้างจนเกือบเสร็จแล้ว

ซีพีเอ็นแจ้งผ่านแถลงการณ์ว่า โครงการเซ็นทรัล วิลเลจ อยู่บนที่ดินที่ซื้อมาจากเอกชน ไม่มีส่วนหนึ่งส่วนใดรุกล้ำที่ราชพัสดุ และขออนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมายจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้ว

อบต.บางโฉลง ให้ข้อมูลผ่านสื่อว่า โครงการเซ็นทรัล วิลเลจ มีขนาด และความสูงตามเกณฑ์การก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่สีเขียว ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างนายจุฬา สุขมานพ ผู้อำนวยการ กพท.บอกว่า กพท.อนุญาตให้ก่อสร้าง เซ็นทรัล วิลเลจ ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมปีที่แล้ว หลังจากตรวจสอบแบบก่อสร้างแล้วว่า ไม่ส่งผลกระทบต่อแนวร่อนในพื้นที่เขตปลอดภัยในการเดินทางอากาศ ณ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ เพราะอาคารในโครงการมีความสูงจากระดับพื้นดิน 23 เมตร ในขณะที่ระเบียบความปลอดภัยด้านการบิน จำกัดให้สร้างอาคารสูงในพื้นที่ดังกล่าวไม่เกิน 36 เมตร

ส่วนทาวเวอร์เครนที่ถูกร้องเรียนว่า อาจสูงเกินแนวร่อน กพท.จะเข้าไปตรวจสอบ หากสูงเกินก็ลดลงมา และทาวเวอร์เครนเป็นเครื่องจักรกลสำหรับงานก่อสร้างที่ติดตั้งชั่วคราว ไม่ได้สิ่งปลูกสร้างถาวร

เป็นอันว่า โครงการเซ็นทรัล วิลเลจ ได้รับคำรับรองจากหน่วยงานที่กำกับดูแล เรื่องการบินว่า ก่อสร้างถูกต้อง ไม่มีความเสี่ยงต่อความปลอดภัยของเครื่องบินที่บินขึ้นลง ณ สนามบินสุวรรณภูมิ

อย่างไรก็ตาม ความกังวลของ ทอท.นั้นไม่ใช่เรื่องความปลอดภัยในการทำการบินแน่ เพราะมิฉะนั้นจะต้องร้องเรียนตั้งแต่ปีที่แล้ว ตอนที่เซ็นทรัล วิลเลจ ขออนุญาตก่อสร้าง ไม่ใช่มาส่งหนังสือให้ กพท.ตรวจสอบในวันที่ก่อสร้างไปเกือบจะเสร็จ กำลังจะเปิดตัวในอีกไม่กี่สัปดาห์แล้ว

ทอท.น่าจะกังวลในเรื่องผลกระทบจากเซ็นทรัล วิลเลจ ต่อธุรกิจค้าปลีกที่มีกลุ่มผู้โดยสารเครื่องบินเป็นเป้าหมายของตน โดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจสินค้าแบรนด์เนม เครื่องสำอางมากกว่า

ธุรกิจค้าปลีกในตลาดผู้เดินทางผ่านสนามบิน หรือ travel retails อย่างเช่น รถเช่า บริการท่องเที่ยว ร้านอาหาร โรงแรม ร้านค้าปลีก และดิวตี้ฟรีเป็นตลาดใหญ่ มูลค่าหลักหมื่นล้านต่อปี มีการเติบโตที่สูงตามการขยายตัวของการท่องเที่ยว และลูกค้าในตลาดนี้โดยทั่วไปมีกำลังซื้อสูง

โครงการเซ็นทรัล วิลเลจ ในระยะแรกประกอบด้วยโรงแรมขนาด 200 ห้อง และ “เอาท์เลต” หรือร้านค้าปลีกที่จำหน่ายสินค้าจากผู้ผลิตโดยตรง เป็นสินค้าแบรนด์เนม 235 ร้าน ในจำนวนนี้มี 65 รายที่ได้เซ็นสัญญาเป็นเอกซ์คลูซีฟเอาท์เลต คือจะเปิดร้านที่เซ็นทรัล วิลเลจ เพียงที่เดียวในประเทศไทยเท่านั้น

กลุ่มเป้าหมายหลักของเซ็นทรัล วิลเลจ คือ นักเดินทางท่องเที่ยวที่เข้าออกผ่านสนามบินสุวรรณภูมิ แม้จะไม่ใช่สินค้าปลอดภาษี แต่ก็ตั้งราคาขายที่ถูกกว่าราคาขายปลีกทั่วไปไม่ต่ำกว่า 30% และมีสินค้าแบรนด์เนมมากกว่า เพราะเซ็นทรัลจัดว่าเป็นแบรนด์ค้าปลีกชั้นแนวหน้าของเอเชียแบรนด์หนึ่งที่ได้รับการยอมรับในวงการ ทอท. เองก็มีแผนที่จะเพิ่มรายได้ในกิจการที่ไม่เกี่ยวกับการบริการการบินโดยตรง ให้มีสัดส่วน 60% ของรายได้ทั้งหมดจากปัจจุบัน 40% โดยจะนำพื้นที่ประมาณ 600-700 ไร่ให้เอกชนประมูลพัฒนาโครงการเมืองสนามบิน

เมืองสนามบิน คือ เมืองรอบๆ สนามบิน ประกอบด้วยที่พักอาศัย อาคาร สำนักงาน โรงแรม ศูนย์ประชุม ศูนย์การค้า ฯลฯ โครงการเซ็นทรัล วิลเลจ ก็คือ เมืองสนามบินที่เริ่มต้นด้วยเอาท์เลตในเบื้องต้น ก่อนที่จะพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆตามมา

เซ็นทรัล วิลเลจ จึงเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวของ ทอท.ในตลาด travel retails ทั้งที่ดำเนินการแล้วในวันนี้ และที่มีแผนจะทำในวันหน้า เพราะมาตั้งดักนักท่องเที่ยวอยู่ตรงปากประตูสนามบินเลย ในต่างประเทศการจับจ่ายซื้อของตามเอาท์เลตเป็นกิจกรรมที่นักท่องเที่ยวนิยม ต้องมีอยู่ในโปรแกรมท่องเที่ยว คอนเซปต์ Bangkok Luxurious Outlet ของเซ็นทรัล วิลเลจ ก็เดินไปในแนวทางเดียวกันนี้

เซ็นทรัล วิลเลจ จึงเป็นความเสี่ยงทางธุรกิจของ ทอท.ที่จะต้องสกัดกั้นหยุดยั้ง ห้ามไม่ให้เกิดไม่ได้ เพราะไม่ได้อยู่ในสนามบิน ก็ต้องหาวิธีที่จะทำให้การเปิดตัวเซ็นทรัล วิลเลจ สะดุดด้วยเรื่องน่ารำคาญเล็กๆ น้อยๆ ก็ต้องทำ เป็นบริการหลังการขายที่ ทอท.ให้ความสำคัญ ไม่แพ้ภารกิจหลักคือ การให้บริการการบิน