นายอนุพงศ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) AP เปิดเผย
ว่า ภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา ถือว่าอยู่ในช่วงที่ไม่ค่อยดีเท่าที่ควร เนื่องจากเกิดปัจจัยลบที่ส่งผล
กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคไม่กล้าที่จะจับจ่ายใช้สอย นอกจากนี้ยังถือเป็นช่วงปกติของภาคอสังหาฯ
ที่ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกจะต่ำ และจะกระเตื้องขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2548
แม้ว่าจะมีปัจจัยลบในหลายๆ ด้าน แต่เชื่อว่าตามความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และจากข้อมูล
อัตราการว่างงานในเดือนที่ผ่านมา ถือว่าอยู่ในระดับที่ดีขึ้นคือ 2.2% เมื่อเทียบกับเดือนเมษายนที่อยู่ในระดับ 2.8% และถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มรายได้ของประชากรจะดีขึ้นและต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น
นายอนุพงศ์ กล่าวว่า สำหรับความผันผวนของราคาน้ำมันรวมถึง ราคาวัสดุที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ต้นทุนโดยรวมของการก่อสร้างปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น อาจทำให้กำไรของผู้ประกอบการลดลง นั้น หากผู้ประกอบการ มีหลักในการบริหารต้นทุนที่ดี ก็จะสามารถบริหารจัดการไม่ให้ส่งผลกระทบต่อบริษัทได้ นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯจะอยู่รอดหรือไม่ ต้องขึ้นอยู่กับการบริหารการเงินภายในบริษัทอีกด้วย ทั้งในส่วนของกระแสเงินสดหมุนเวียน ต้นทุนการดำเนินงาน รวมถึงภาระหนี้ จะต้องไม่เกิน 1 : 1 จึงจะอยู่ในระดับที่เหมาะสม
" อสังหาฯจะอยู่รอดไม่รอดขึ้นอยู่กับการบริหารด้านการเงินด้วย เราต้องดูสัดส่วนหนี้สินต่อทุน บริหารไม่ให้เกิน 1 ต้นทุนรายได้ต้องไม่เกิน 2 เพราะถ้าเกินก็จะมีความเสี่ยง ในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวนแบบนี้ ทุกวันนี้บริษัทซื้อที่ดินมาก็พัฒนาเลย และทำการล็อกต้นทุนด้านการก่อสร้างกับผู้รับเหมาและดีดเลอร์ เพื่อลดความเสี่ยง" นายอนุพงศ์ กล่าว
ปัจจุบันการดำเนินการของผู้ประกอบการเปลี่ยนไป คือจากเดิมผู้ประกอบการจะซื้อที่ดินเข้ามาเก็บไว้เพื่อรอพัฒนา (แลนด์แบงก์) แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการจะซื้อที่ดินเข้ามาแล้วทำการพัฒนาเลย เพื่อไม่เกิดภาระต้นทุน เนื่องจากการมีที่ดินสะสมมากจะทำให้มีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งการซื้อที่ดินพัฒนาไม่จำเป็นต้องซื้อไว้รอหลายๆ ปี เพราะในปัจจุบันที่ดินแปลงสวยๆยังมีอีกจำนวนมาก อีกทั้งที่ดินบางโซนราคาก็ไม่ปรับแม้ว่าเวลาผ่านไปหลายปีแล้วก็ตาม ยกเว้นที่ดินตามแนวโครงการข่ายคมนาคมของรัฐ ที่ต้องซื้อไว้รอก่อนที่โครงข่ายจะก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะหากโครงข่ายแล้วเสร็จจะทำให้ราคาที่ดินสูงมากขึ้น
สำหรับแผนการดำเนินงานในปีนี้ บริษัทตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ 10 โครงการ จำนวน 2,369 ยูนิต มูลค่า 11,367
ล้านบาท ใน 3 แบรนด์ หลังคือ บ้านกลางเมือง, บ้านกลางกรุงและ The city ภายใต้แนวความคิด "Big City" ซึ่งในแต่ละโครงการจะมีรูปแบบโดดเด่นแตกต่างกัน โดยจะนำไปเชื่อมโยงกับลักษณะเด่นของเมืองใหญ่ที่มีชื่อเสียงระดับโลก เพื่อสะท้อนเอกลักษณ์ของแต่ละโครงการที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ทั้งนี้สินค้าที่บริษัทจะพัฒนาออกสู่ตลาดในปีนี้ ส่วนใหญ่ 74% เป็นบ้านระดับราคา 3-6 ล้านบาท เปิดตัวในช่วงต้นปีแล้ว 2 โครงการ
ส่วนอีก 8 โครงการ จำนวน 1,376 ยูนิต มูลค่าประมาณ 7,277 ล้านบาท ซึ่งเหลือจะเริ่มทยอยเปิดได้ประมาณไตรมาส 3 ของปีนี้เป็นต้นไป ได้แก่ 1.โครงการบ้านกลางเมือง รัชวิภา โซน A ทาวน์เฮาส์ 2.โครงการ รัชวิภาโซน B เป็นบ้านเดี่ยว 3.โครงการบ้านกลางกรุง บางนา โฮมออฟฟิต 4.โครงการบ้านกลางกรุง ลาดพร้าว 71 ทาวน์เฮาส์ 5.โครงการบ้านกลางกรุง พระราม 3 ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว 6.โครงการบ้านกลางเมือง พระราม 9-รัชดา ทาวนเฮาส์ 7.โครงการบ้านกลางเมือง เสมียนนารี โซน C ทาวน์เฮาส์ และ 8 โครงการบ้านกลางเมือง สุขุมวิท (อ่อนนุช) ทาวน์เฮาส์
สำหรับงบในการลงทุนซื้อที่ดินปีนี้ ตั้งเป้าไว้ที่ 2,000 ล้านบาท โดยที่ผ่านมาใช้ไปแล้ว 1,000 ล้านบาท โดยที่ดินที่ซื้อในปีนี้จะนำไปพัฒนาได้ประมาณปี 2548 อย่างไรก็ดีแม้ว่าปัจจัยลบจะมีมาก แต่บริษัทได้ตั้งเป้าการเติบโตไว้ที่ 20% หรือมีรายได้ประมาณ 6,000 ล้านบาท ส่วนมาร์จิ้นจะยังคงรักษาไว้ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 35% สำหรับยอดขายนับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันมีจำนวน 3,800 ล้านบาท ซึ่งเมื่อรวมกับ Back Log จากเมื่อปีที่ผ่านมามีจำนวน 4,500 ล้านบาท ซึ่งบางส่วนจะสามารถรับรู้รายได้ในปีนี้จำนวน 2,200-2,300 ล้านบาท
ด้านนายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหารบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะมุ่งแต่เร่งอัตราการเติบโตอย่างเดียวไม่ได้ แต่จะต้องรักษาเสถียรภาพของบริษัทเป็นสำคัญ เนื่องจากภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ซึ่งสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการควรปฏิบัติก็คือการบริหารจัดการกระแสเงินสด
" ธุรกิจอสังหาฯ ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบที่ต้องใช้หลักการบริหารเงินสด ธุรกิจนี้เก่งเฉพาะพัฒนาอย่างเดียวอยู่ไม่ได้ แต่จะต้องเก่งเรื่องบริหารเงินทุนหมุนเวียนเป็นอย่างดีจึงจะอยู่รอดได้ สำหรับปัจจัยราคาน้ำมันกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ยังเป็นอุปสรรคต่อภาคอสังหาฯ ทำให้ต้นทุนปรับเพิ่มขึ้น ส่วนผู้บริโภคซื้อบ้านช้าลง ซัปพลายมีอยู่จำนวนมากทำให้ผู้บริโภคเลือกมากขึ้น เมื่อภาวะการขายช้าลง ผู้ประกอบการต่างก็หันมาจัดระบบภายในและจัดสต๊อกของตัวเองให้ดีขึ้น ซึ่งภาวะดังกล่าวยังส่งผลให้การซื้อขายที่ดินในช่วง มกราคม-เมษายน 2548 มีการซื้อขายเปลี่ยนมือไม่มากนัก" นายไชยยันต์ กล่าว
ว่า ภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา ถือว่าอยู่ในช่วงที่ไม่ค่อยดีเท่าที่ควร เนื่องจากเกิดปัจจัยลบที่ส่งผล
กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคไม่กล้าที่จะจับจ่ายใช้สอย นอกจากนี้ยังถือเป็นช่วงปกติของภาคอสังหาฯ
ที่ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกจะต่ำ และจะกระเตื้องขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2548
แม้ว่าจะมีปัจจัยลบในหลายๆ ด้าน แต่เชื่อว่าตามความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และจากข้อมูล
อัตราการว่างงานในเดือนที่ผ่านมา ถือว่าอยู่ในระดับที่ดีขึ้นคือ 2.2% เมื่อเทียบกับเดือนเมษายนที่อยู่ในระดับ 2.8% และถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มรายได้ของประชากรจะดีขึ้นและต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น
นายอนุพงศ์ กล่าวว่า สำหรับความผันผวนของราคาน้ำมันรวมถึง ราคาวัสดุที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ต้นทุนโดยรวมของการก่อสร้างปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น อาจทำให้กำไรของผู้ประกอบการลดลง นั้น หากผู้ประกอบการ มีหลักในการบริหารต้นทุนที่ดี ก็จะสามารถบริหารจัดการไม่ให้ส่งผลกระทบต่อบริษัทได้ นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯจะอยู่รอดหรือไม่ ต้องขึ้นอยู่กับการบริหารการเงินภายในบริษัทอีกด้วย ทั้งในส่วนของกระแสเงินสดหมุนเวียน ต้นทุนการดำเนินงาน รวมถึงภาระหนี้ จะต้องไม่เกิน 1 : 1 จึงจะอยู่ในระดับที่เหมาะสม
" อสังหาฯจะอยู่รอดไม่รอดขึ้นอยู่กับการบริหารด้านการเงินด้วย เราต้องดูสัดส่วนหนี้สินต่อทุน บริหารไม่ให้เกิน 1 ต้นทุนรายได้ต้องไม่เกิน 2 เพราะถ้าเกินก็จะมีความเสี่ยง ในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวนแบบนี้ ทุกวันนี้บริษัทซื้อที่ดินมาก็พัฒนาเลย และทำการล็อกต้นทุนด้านการก่อสร้างกับผู้รับเหมาและดีดเลอร์ เพื่อลดความเสี่ยง" นายอนุพงศ์ กล่าว
ปัจจุบันการดำเนินการของผู้ประกอบการเปลี่ยนไป คือจากเดิมผู้ประกอบการจะซื้อที่ดินเข้ามาเก็บไว้เพื่อรอพัฒนา (แลนด์แบงก์) แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการจะซื้อที่ดินเข้ามาแล้วทำการพัฒนาเลย เพื่อไม่เกิดภาระต้นทุน เนื่องจากการมีที่ดินสะสมมากจะทำให้มีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งการซื้อที่ดินพัฒนาไม่จำเป็นต้องซื้อไว้รอหลายๆ ปี เพราะในปัจจุบันที่ดินแปลงสวยๆยังมีอีกจำนวนมาก อีกทั้งที่ดินบางโซนราคาก็ไม่ปรับแม้ว่าเวลาผ่านไปหลายปีแล้วก็ตาม ยกเว้นที่ดินตามแนวโครงการข่ายคมนาคมของรัฐ ที่ต้องซื้อไว้รอก่อนที่โครงข่ายจะก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะหากโครงข่ายแล้วเสร็จจะทำให้ราคาที่ดินสูงมากขึ้น
สำหรับแผนการดำเนินงานในปีนี้ บริษัทตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ 10 โครงการ จำนวน 2,369 ยูนิต มูลค่า 11,367
ล้านบาท ใน 3 แบรนด์ หลังคือ บ้านกลางเมือง, บ้านกลางกรุงและ The city ภายใต้แนวความคิด "Big City" ซึ่งในแต่ละโครงการจะมีรูปแบบโดดเด่นแตกต่างกัน โดยจะนำไปเชื่อมโยงกับลักษณะเด่นของเมืองใหญ่ที่มีชื่อเสียงระดับโลก เพื่อสะท้อนเอกลักษณ์ของแต่ละโครงการที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ทั้งนี้สินค้าที่บริษัทจะพัฒนาออกสู่ตลาดในปีนี้ ส่วนใหญ่ 74% เป็นบ้านระดับราคา 3-6 ล้านบาท เปิดตัวในช่วงต้นปีแล้ว 2 โครงการ
ส่วนอีก 8 โครงการ จำนวน 1,376 ยูนิต มูลค่าประมาณ 7,277 ล้านบาท ซึ่งเหลือจะเริ่มทยอยเปิดได้ประมาณไตรมาส 3 ของปีนี้เป็นต้นไป ได้แก่ 1.โครงการบ้านกลางเมือง รัชวิภา โซน A ทาวน์เฮาส์ 2.โครงการ รัชวิภาโซน B เป็นบ้านเดี่ยว 3.โครงการบ้านกลางกรุง บางนา โฮมออฟฟิต 4.โครงการบ้านกลางกรุง ลาดพร้าว 71 ทาวน์เฮาส์ 5.โครงการบ้านกลางกรุง พระราม 3 ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว 6.โครงการบ้านกลางเมือง พระราม 9-รัชดา ทาวนเฮาส์ 7.โครงการบ้านกลางเมือง เสมียนนารี โซน C ทาวน์เฮาส์ และ 8 โครงการบ้านกลางเมือง สุขุมวิท (อ่อนนุช) ทาวน์เฮาส์
สำหรับงบในการลงทุนซื้อที่ดินปีนี้ ตั้งเป้าไว้ที่ 2,000 ล้านบาท โดยที่ผ่านมาใช้ไปแล้ว 1,000 ล้านบาท โดยที่ดินที่ซื้อในปีนี้จะนำไปพัฒนาได้ประมาณปี 2548 อย่างไรก็ดีแม้ว่าปัจจัยลบจะมีมาก แต่บริษัทได้ตั้งเป้าการเติบโตไว้ที่ 20% หรือมีรายได้ประมาณ 6,000 ล้านบาท ส่วนมาร์จิ้นจะยังคงรักษาไว้ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 35% สำหรับยอดขายนับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันมีจำนวน 3,800 ล้านบาท ซึ่งเมื่อรวมกับ Back Log จากเมื่อปีที่ผ่านมามีจำนวน 4,500 ล้านบาท ซึ่งบางส่วนจะสามารถรับรู้รายได้ในปีนี้จำนวน 2,200-2,300 ล้านบาท
ด้านนายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหารบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะมุ่งแต่เร่งอัตราการเติบโตอย่างเดียวไม่ได้ แต่จะต้องรักษาเสถียรภาพของบริษัทเป็นสำคัญ เนื่องจากภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ซึ่งสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการควรปฏิบัติก็คือการบริหารจัดการกระแสเงินสด
" ธุรกิจอสังหาฯ ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบที่ต้องใช้หลักการบริหารเงินสด ธุรกิจนี้เก่งเฉพาะพัฒนาอย่างเดียวอยู่ไม่ได้ แต่จะต้องเก่งเรื่องบริหารเงินทุนหมุนเวียนเป็นอย่างดีจึงจะอยู่รอดได้ สำหรับปัจจัยราคาน้ำมันกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ยังเป็นอุปสรรคต่อภาคอสังหาฯ ทำให้ต้นทุนปรับเพิ่มขึ้น ส่วนผู้บริโภคซื้อบ้านช้าลง ซัปพลายมีอยู่จำนวนมากทำให้ผู้บริโภคเลือกมากขึ้น เมื่อภาวะการขายช้าลง ผู้ประกอบการต่างก็หันมาจัดระบบภายในและจัดสต๊อกของตัวเองให้ดีขึ้น ซึ่งภาวะดังกล่าวยังส่งผลให้การซื้อขายที่ดินในช่วง มกราคม-เมษายน 2548 มีการซื้อขายเปลี่ยนมือไม่มากนัก" นายไชยยันต์ กล่าว